Chủ đầu tư không giảm giá nhà, người mua ngần ngại xuống tiền

>> Bất động sản phía Nam trầm lắng cuối năm

Nhận định trên được đưa ra tại Báo cáo triển vọng 2024 mà Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCBS) vừa công bố.

Giá bán neo cao dù không có giao dịch

Cụ thể, báo cáo ghi nhận ngành bất động sản nhà ở sụt giảm mạnh trong cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Một số dự án, khu vực gặp tình trạng mất thanh khoản dù giảm giá bán, đặc biệt tại các tỉnh thành. Dù vậy, vẫn có một số tín hiệu hồi phục tích cực bắt đầu xuất hiện từ giữa năm 2023 như tỷ lệ hấp thụ đối với sản phẩm mở bán khôi phục từ mức thấp kỷ lục trong quý 1/2023. 

Một số chủ đầu tư bắt đầu nối lại hoạt động mở bán mới và thu về thành công nhất định. Nhiều nhà đầu tư với nguồn vốn nhàn rỗi và tầm nhìn đầu tư dài hạn tích cực săn tìm các bất động sản giảm giá sâu tại những khu vực nhiều tiềm năng tăng trưởng.

Song, hoạt động giao dịch nhìn chung vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.

Theo VCBS, mặt bằng giá bất động sản nhìn chung vẫn ở mức cao. Hoạt động mua bán trầm lắng khiến mặt bằng giá chưa phản ánh đúng tình hình cung cầu và giá trị của bất động sản. Nhiều chủ sở hữu vẫn neo mức giá rao bán cao dù không có giao dịch.

Đáng chú ý, với thị trường Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung thấp trong thời gian dài tạo điều kiện để các chủ đầu tư duy trì mức giá bán cao.

Thay vào đó, các chủ đầu tư áp dụng các chính sách như tặng gói nội thất, tăng chiết khấu thanh toán, giãn thời gian thanh toán và hỗ trợ lãi suất để kích thích giao dịch (có thể dễ dàng rút lại khi thị trường thuận lợi). Kéo dài thời gian để thị trường đạt trạng thái cân bằng và bắt đầu phục hồi, đồng thời giảm tác động từ các chính sách hỗ trợ. Mặt bằng giá chưa đủ hấp dẫn để kích thích nhu cầu đầu tư. Do đó, người có nhu cầu ở thực vẫn ngần ngại mua nhà dù lãi suất hạ nhiệt do giá nhà cao. 

>> Khơi thông thị trường trái phiếu bất động sản

Thị trường vào thời kì thanh lọc

Tuy nhiên, ở góc nhìn tích cực, VCBS cũng cho rằng trong thời gian tới, việc thông qua các bộ Luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai) kỳ vọng sẽ thúc đẩy tích cực tâm lý thị trường trong năm 2024 và tạo điều kiện cho sự phục hồi của thị trường. Các cơ quản lý có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới.

Trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới trong giai đoạn 2013-2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo. Nhưng sẽ cần thêm thời gian khoảng 6 tháng – 1 năm để các quy định mới mang đến tác động thực tế. Các bộ Luật được sửa đổi theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện kinh doanh, bán hàng và yêu cầu đối với các chủ đầu tư. Một số vướng mắc hiện hữu vẫn chưa được quy định cụ thể tại các văn bản Luật và cần chờ ban hành các hướng dẫn cụ thể hơn.

Theo dự báo của nhóm nghiên cứu VCBS, hoạt động giao dịch tại một số khu vực/ phân khúc kỳ vọng cải thiện tích cực trong năm 2024, khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh giảm theo mặt bằng lãi suất huy động.

Thanh khoản một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn thị trường chung, đơn cử như vùng lõi đô thị tại Hà Nội và TP.HCM phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. 

Nhưng thị trường dự báo sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/ mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ. Một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó.

Còn các doanh nghiệp có thể bứt phá trong chu kì mới của thị trường là có quỹ đất sạch, ít gặp vướng mắc pháp lý, đã hoàn thành pháp lý, đang kinh doanh ổn định đối với các dự án hiện hữu, sở hữu năng lực đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế, quy hoạch dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm.

Đặc biệt là các doanh nghiệp có chu kỳ phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy tại các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp hoặc nhu cầu thị trường. Sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực. Ưu tiên các dự án đã mở bán thành công trước khi thị trường đảo chiều và hiện đã thu hút lượng cư dân nhất định.