Doanh nghiệp “họ Sonadezi” lãi lớn

>>>Rủi ro và cơ hội đối với cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Theo đó, Báo cáo tài chính quý IV/2023 Công ty CP Sonadezi Long Thành (HoSE: SZL) ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 126,5 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ năm 2022. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp đạt 34,3 tỷ đồng, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước.

Trong cơ cấu doanh thu của doanh nghiệp, doanh thu cho thuê nhà xưởng KCN Long Thành đạt hơn 57 tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ; Doanh thu cho thuê đất, phí quản lý gần 18 tỷ đồng; Doanh thu cho thuê nhà xưởng KCN Châu Đức hơn 14,3 tỷ đồng; Doanh thu kinh doanh nước hơn 19 tỷ đồng; Doanh thu kinh doanh xăng dầu hơn 14,6 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, doanh thu hoạt động tài chính cũng tăng 15% lên gần 8 tỷ đồng, trong đó, chiếm 5,3 tỷ đồng là từ cổ tức, tăng 77% so với cùng kỳ. Trong khi đó, các chi phí khác của doanh nghiệp đều giảm, giúp lãi ròng của doanh nghiệp tăng mạnh.

Tuy nhiên, lũy kế cả năm 2023, SZL ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 441 tỷ đồng và lãi ròng gần 104 tỷ đồng, chỉ tăng nhẹ lần lượt 7% và 4% so với năm trước. Với kết quả này, doanh nghiệp thực hiện được 97% mục tiêu doanh thu nhưng vượt 15% chỉ tiêu lãi sau thuế cả năm 2023.

Tính đến cuối quý năm 2023, tổng tài sản của SZL đạt gần 1.916 tỷ đồng, giảm 3% so với đầu năm. Tiền và tương đương tiền ở mức 174 tỷ đồng, tăng không đáng kể so với đầu năm. Các khoản phải thu ngắn hạn giảm 9% còn hơn 54 tỷ đồng. Trong khi đó, hàng tồn kho ghi nhận 116 tỷ đồng, tăng 50%, phần lớn là chi phí san lấp, xây dụng các hạng mục dở dang thuộc KDC Tam An.

Ngoài ra, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của doanh nghiệp này giảm 23%, xuống còn gần 297 tỷ đồng, trong đó, chiếm phần lớn là hạng mục xây dựng Cụm công nghiệp Long Phước với hơn 242 tỷ đồng, nhà xưởng cho thuê là hơn 38 tỷ đồng.

Tương tự, Báo cáo tài chính quý IV/2023 của Công ty CP Sonadezi Giang Điền (UpCOM: SZG) cũng ghi nhận doanh thu thuần tăng 15% so với cùng kỳ, lên hơn 88 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 48 tỷ đồng, tăng mạnh 287% so với cùng kỳ năm 2022.

Trong cơ cấu doanh thu của doanh nghiệp, doanh thu từ kinh doanh đất, hạ tầng trong KCN Giang Điền với gần 34 tỷ đồng, chiếm 38%. Tiếp đến là doanh thu từ cho thuê nhà xưởng với hơn 33 tỷ đồng; Doanh thu dịch vụ cho thuê văn phòng hơn 11 tỷ đồng; Doanh thu bán nhà, cơ sở hạ tầng KDC An Bình hơn 6,2 tỷ đồng.

Lũy kế cả năm 2023, SZG ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 425 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ và lãi ròng đạt gần 190 tỷ đồng, tăng 72% so với năm 2022. Đây cũng là mức lãi cao kỷ lục của doanh nghiệp từ khi giao dịch trên sàn UpCOM vào năm 2021. Với kết quả này, doanh nghiệp hoàn thành vượt 6% chỉ tiêu doanh thu và đạt 67% chỉ tiêu lãi sau thuế của năm 2023.

Tính đến ngày 31/12/2023, tổng tài sản của SZG đạt gần 3.690 tỷ đồng, tương đương với hồi đầu năm. Tuy vậy, khoản tiền và tương đương tiền giảm 34% so với đầu năm, xuống còn hơn 41 tỷ đồng. Trong khi đó, hàng tồn kho ghi nhận 112 tỷ đồng, tăng 32%, phần lớn là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, trong đó, KDC An Bình gần 16 tỷ đồng. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang giảm 11% còn hơn 28 tỷ đồng, với cụm nhà xưởng mới trên lô đất 02A&14 là 19 tỷ đồng, chiếm 68%.

Trong Báo cáo ngành Bất động sản KCN mới đây, Chứng khoán SSI cho biết, trong năm 2023, vốn FDI giải ngân vào Việt Nam đạt 23,2 tỷ USD, tăng 3,5%, phần lớn tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Ngoài ra, tổng vốn FDI cam kết trong năm 2023 đạt tổng cộng 28,1 tỷ USD, tăng đáng kể 24,4% so với cùng kỳ. Do đó, SSI kỳ vọng nguồn vốn FDI sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng trong năm 2024, tập trung vào lĩnh vực sản xuất, năng lượng tái tạo.

“Theo chúng tôi quan sát thấy nhiều chủ đầu tư KCN niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (“MOU”) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023, do đó chúng tôi cho rằng các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024”, SSI đánh giá.

Theo SSI, đối với các KCN ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất KCN dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn.

Trong khi đó, các KCN ở miền Nam có thể ghi nhận sự phục hồi kỹ thuật từ mức nền thấp trong năm 2023, với các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp chính là các doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống.

Trong năm 2024, SSI cho rằng, nguồn cung KCN vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất KCN và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn. Theo CBRE, nguồn cung KCN mới ở phía Bắc dự báo sẽ đạt 528 ha tại 3 KCN ở tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Nguồn cung KCN mới tại miền Nam đạt 1.506 ha tại các tỉnh Bình Dương và Long An.

“Quy hoạch đất KCN cấp tỉnh giai đoạn 2021-2030 đang được trình Chính phủ và một số địa phương đã được phê duyệt quy hoạch. Tuy nhiên, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng chậm và việc nộp tiền sử dụng đất kéo dài, chúng tôi dự báo nguồn cung mới nói trên có thể đi vào hoạt động trong năm 2026 sau khi các chủ đầu tư KCN hoàn tất thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng”, SSI nhận định.

Công ty Chứng khoán này cũng nhận định, ngành bất động sản khu công nghiệp có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024 như: Thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong KCN; Lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các KCN Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần; và Chi phí đầu tư cho các KCN mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.