Đồng thuận để cải tạo chung cư cũ

Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM• 17/01/2021 05:00

Thủ tướng Chính phủ vừa có chỉ đạo giao Bộ Xây dựng, Bộ KH&ĐT và các cơ quan liên quan nghiên cứu, đánh giá và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc đối với việc cải tạo chung cư cũ theo phản ánh của DĐDN.

Cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ với hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng trước năm 1994. Trong số nhà chung cư này có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm.

Tại Chương trình café Doanh nhân với chủ đề: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ” do DĐDN tổ chức mới đây,p/20 giải pháp về vấn đề này đã được các chuyên gia và DN đưa ra.

Tại Chương trình café Doanh nhân với chủ đề: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ” do DĐDN tổ chức mới đây, 20 giải pháp về vấn đề này đã được các chuyên gia và DN đưa ra.

Thế nhưng, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Các quy định về lựa chọn chủ đầu tư, tỷ lệ đồng thuận của cư dân trong phá dỡ, lựa chọn chủ đầu tư... đang là những nguyên nhân cơ bản khiến việc cải tạo chung cư “ách tắc”.

Vướng tỷ lệ đồng thuận

Trước đây, Luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư quyết định phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực. Nay, Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư (không phải là nhà chung cư hư hỏng nặng cấp D-cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng) để xây dựng lại nhà chung cư mới.

Quy định này không phù hợp thực tiễn, nếu không sửa đổi, hoặc có cơ chế thí điểm đặc thù về tỷ lệ (quy định chỉ cần phải có tối thiểu 75% - bằng 3/4) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư, thì không thể thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên thực tế.

Bên cạnh đó, Dự thảo Nghị định 101 cũng quy định hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư”, đều không đảm bảo việc quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo nguyên tắc quá bán trên tổng số chủ sở hữu nhà chung cư.

Bởi lẽ, 70% của 70% chủ sở hữu nhà chung cư tham dự Hội nghị nhà chung cư thì chỉ đạt 49% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư mà thôi. Không những vậy, trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia, nguyên tắc lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất, thì có thể dẫn đến tỷ lệ đồng ý dưới 50%.

Cần đảm bảo tỷ lệ đồng thuận “quá bán”

Do vậy, cần quy định kết quả việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải đạt được tỷ lệ đồng ý quá bán (trên 50%) trên tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, ví dụ: Hội nghị nhà chung cư phải có tối thiểu 70% chủ sở hữu tham dự, nếu quy định phải có tối thiểu 75% (bằng 3/4) người tham dự đồng ý lựa chọn chủ đầu tư, thì kết quả sẽ có tối thiểu 52,5 % (quá bán) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý).

Nội dung Điều 9 trong Dự thảo Nghị định 101, về lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 114 Luật Nhà ở chỉ phù hợp với trường hợp từng nhà chung cư, từng khu nhà chung cư tại cùng địa điểm, lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Do đó, cần quy định hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư và đạt trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư.

Ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản:

Công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang tồn tại 3 nguyên nhân chính khiến cải tạo lại nhà chung cư khó khăn. Thứ nhất là các nhà chung cư cũ hiện nay tập trung chủ yếu trong các khu vực nội đô của các thành phố lớn, gặp vướng mắc bởi chỉ tiêu xây dựng, quy định về tầng cao, chỉ tiêu dân số. Thứ hai, nguồn lực của các chính quyền địa phương trong việc là bố trí di dời, tái định cư các hộ dân ở trong các khu vực này rất hạn chế. Thứ ba, các nhà chung cư cũ có thời gian đưa vào sử dụng rất lâu do đó vấn đề về tính sở hữu trong các nhà chung cư cũ cũng rất phức tạp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam

Nếu một dự án cải tạo nhà chung cư có 100 hộ dân phải di dời mà 99 hộ đã đồng ý chỉ còn duy nhất một hộ “chây ì” mà làm “tắc cả hệ thống” là rất bất cập. Ngoài ra, các vấn đề về bồi thường cho cư dân, nhà nước cũng cần có chính sách để quản lý, quy định cụ thể trong Luật, không thể giao chủ đầu tư tự thương lượng với người dân.