“Lối thoát mới” cho chung cư cũ (KỲ III): Giảm tỷ lệ đồng thuận xuống 50%

Ngày 4/1/2021, Thủ tướng Chính phủ có công văn yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch Đầu tư và các Bộ ngành, địa phương liên quan nghiên cứu, đánh giá và có giải pháp quản lý phù hợp trong hoạt động cải tạo chung cư cũ theo phản ánh của Diễn đàn Doanh nghiệp.

Công tác cải tạo chung cư cũ kéo dài nếu tỷ lệ cư dân đồng thuận được yêu cầu quá cao (ảnh: chung cư Ngô Gia Tự quận 10, TP HCM)

Ngay sau đó, UBND TP HCM cũng đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng về việc bổ sung vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Nghị định số 101/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Theo đó, UBND TP HCM cho biết, với quy định hiện nay, việc tháo dỡ, xây dựng mới chung cư cũ phải có sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu.

Trong thời hạn 3 tháng với chung cư nguy hiểm, 12 tháng với chung cư hư hỏng nặng, cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư được toàn quyền lựa chọn nhà đầu tư và phương án bồi thường. Quá thời hạn trên, nhà nước có trách nhiệm tổ chức phá dỡ và lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, thực tế là dù hết thời hạn cho phép nhưng cộng đồng chủ sở hữu vẫn không đạt được thỏa thuận với nhà đầu tư. Hoặc trường hợp đạt đồng thuận về phương án bồi thường nhưng sau đó thay đổi giữa nhận tiền hoặc nhận nhà ở. Việc tính toán giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới rất phức tạp.

UBND TP HCM kiến nghị quy định Nhà nước sẽ cưỡng chế thực hiện việc tháo dỡ để đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm (cấp độ D) khi có từ 50% chủ sở hữu căn hộ đồng ý (ảnh: Chung cư Cửu Long số 128 Hai Bà Trưng, P. Đa Kao, Q.1)

Việc này dẫn đến nhiều chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, được đánh giá nguy hiểm cấp độ D, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho cư dân, nhưng các quy định về tháo dỡ, chấp thuận chủ trương đầu tư đang làm khó nhà đầu tư và cả Nhà nước.

Trên địa bàn UBND TP HCM có tới 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, song trong 5 năm qua chỉ có khoảng 10 chung cư được tháo dỡ. Do đó, UBND TP HCM kiến nghị bổ sung vào dự thảo Nghị định số 101/2015 hai phương án trong trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Phương án thứ nhất, quy định cụ thể chỉ bồi thường, tái định cư bằng căn hộ.

Phương án hai, vẫn quy định hai phương thức bồi thường bằng tiền hoặc căn hộ. Nhưng Nhà nước sẽ cưỡng chế thực hiện việc tháo dỡ để đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm (cấp độ D) khi có từ 50% chủ sở hữu căn hộ đồng ý, chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền với mức bằng với giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.

Ngoài ra, về tỷ lệ đồng thuận để lựa chọn chủ đầ tư đối với chung cư có kết luận kiểm định cấp C, UBND TP HCM kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo nghị định nội dung quy định về tỉ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đổi với chung cư có kết luận kiểm định cấp C là 80%.

Kỳ IV: Đồng thuận để cải tạo chung cư cũ