Giải bài toán cung cầu bất động sản

>>> Gian nan ổn định thị trường bất động sản

Chia sẻ với DĐDN, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty GP.INVEST cho rằng, Chính phủ cần giao thẩm quyền cho Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) yêu cầu các địa phương phải tập hợp cập nhật báo cáo những dự án bị chậm tiến độ nêu nguyên nhân cụ thể và đề xuất hướng giải quyết.

- Liên tiếp cuộc họp tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS được tổ chức nhưng mới chỉ dừng ở mức “ghi nhận thông tin”. Các khó khăn bao trùm toàn thị trường hiện nay ra sao, thưa ông?

Do BĐS liên quan và chịu tác động của nhiều Luật (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS…) vì vậy trong bối cảnh chờ đợi Quốc hội phê duyệt một loạt luật vào cuối 2023 nên tâm lý các nhà đầu tư đều phân vân, chờ đợi, không biết nên tiến hay thoái? Trong khi các cơ quan quản lý cũng đều e ngại, sợ trách nhiệm không dám xử lý, giải quyết những vấn đề chưa thống nhất giữa các luật nên nhiều khi dự án bị ách tắc.

Chưa kể, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường BĐS đang trầm lắng. Đây là một vấn đề lớn của toàn xã hội nhưng trước hết cũng phải thấy là có một số doanh nghiệp đã “quá đà” trong việc phát hành trái phiếu để “ôm dự án” nên đã gây ra biến động phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường BĐS. Bởi vì tuy là trái phiếu riêng lẻ nhưng vẫn có giao dịch qua lại như trái phiếu public nên ảnh hưởng của trái phiếu riêng lẻ tới thị trường BĐS và xây dựng là rất lớn.

Không chỉ không thanh toán được cho trái chủ khi đến hạn, một số chủ đầu tư không có dòng tiền để thanh toán cho nhà thầu mà gán nợ bằng sản phẩm BĐS chưa đủ pháp lý làm cho thị trường càng rối rắm và gây ra nhiều phức tạp. Một loạt công ty xây dựng trong top 10 của Việt Nam đứng trước nguy cơ về tài chính.

- Vậy theo ông, nên giải quyết các trái phiếu này ra sao?

Theo tôi cần thiết phải cho gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành và sau đó bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, BĐS của công ty phát hành cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với từng doanh nghiệp đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền.

Đối với một số trường hợp cụ thể, các dự án của các doanh nghiệp này nếu khả thi về pháp lý nên cho Công ty mua bán nợ DATC hoặc VAMC tiếp cận đánh giá tài sản, dự án đang sử dụng trái phiếu để có thể xử lý triệt để giúp hạ nhiệt thị trường.

- Với thị trường BĐS theo ông giải pháp cấp bách để vực dậy thị trường lúc này là gì?

Hiện nay thị trường đang thiếu hụt sản phẩm nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại ở mức giá hợp lý. Nếu giải quyết được việc cho chuyển đổi các dự án có “đất khác” sang đất ở thì bài toán cung – cầu sẽ được sớm giải quyết, ngoài ra cần tập trung đẩy mạnh việc cải tạo chung cư cũ và có kế hoạch cụ thể cho chương trình phát triển NƠXH.

Cụ thể, về cải tạo chung cư cũ, rõ ràng từ khi có Nghị định 69/2021, công việc này đã có được bước tiến dài hơn. Tuy nhiên, kết quả cụ thể đến nay vẫn còn quá ít, chỉ mới có một số chung cư cũ nguy hiểm cấp D có kế hoạch cải tạo xây dựng lại còn lại hầu hết vẫn đang phải chờ đợi. Đây chắc chắn sẽ là nguồn cung lớn cho nhà ở phân khúc hợp lý với người tiêu dùng đồng thời góp phần cải tạo chỉnh trang bộ mặt đô thị…

Vấn đề vướng mắc nhất là quy hoạch và mật độ dân số bị hạn chế khi cải tạo lại nên không đáp ứng được yêu cầu đền bù của người dân (hệ số K) và yêu cầu hiệu quả kinh doanh của Chủ đầu tư. Để giải quyết vấn đề này chắc chắn lãnh đạo hai thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (nơi tập trung lớn nhất các khu chung cư cũ) cần có những quyết sách riêng cho từng trường hợp cần linh hoạt giải quyết. Ngoài ra, vấn đề lựa chọn chủ đầu tư, tạo điều kiện để các chủ đầu tư có đủ năng lực tiếp cận dự án cần có sự vào cuộc tích cực của các cấp chính quyền đưa thành tiêu chí cụ thể thậm chí nhiệm vụ kế hoạch hàng năm của thành phố thì mới nhanh chóng có kết quả.

Vấn đề NƠXH: Để thực hiện mục tiêu 1 triệu căn NƠXH tôi cho rằng cần có một quỹ đầu tư phát triển NƠXH như đề xuất của Bộ Xây dựng mới đây nhưng không chỉ dùng để hỗ trợ tín dụng cho dự án NƠXH mà nên có một phần dành cho các địa phương để tập trung hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật cho các dự án NƠXH. Ngoài ra, các thể chế quy định về tiêu chuẩn NƠXH, trình tự các bước làm dự án NƠXH, tiêu chuẩn và chế độ cho người mua NƠXH cũng cần cập nhật lại và đơn giản hoá theo điều kiện biến đổi của thị trường.

- Xin cảm ơn ông!