Giao dịch bất động sản qua sàn: Cần thiết và hợp lý

>>> "Hai mặt" giao dịch bất động sản qua sàn

Bắt buộc hay tự nguyện giao dịch qua sàn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tốt cho khách hàng, doanh nghiệp (DN) và thị trường là điều đang được thảo luận và cân nhắc trước khi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) chuẩn bị bước vào giai đoạn trình Quốc hội. 

Sở dĩ những lo ngại xung quanh đề xuất giao dịch qua sàn trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) xuất phát từ việc quy định này đã từng được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006, nhưng rồi sau đó lại bị loại bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Bởi quy định này không những không đạt được mục tiêu đề ra là hạn chế trốn thuế mà còn nảy sinh nhiều tiêu cực, tạo rào cản trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Rất cần thiết và hợp lý

Nguy cơ khi đề xuất này được quy định trở lại trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà. Trong đó, vấn đề mà nhiều thành viên thị trường lo ngại là hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Theo VARS, trong thời gian qua, khi giao dịch qua sàn không bị bắt buộc, đã có rất nhiều phi vụ chủ đầu tư “nói một đằng, làm một nẻo”, lừa đảo, đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý… Hậu quả để lại là gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình,... Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát.

Thực tế, không phải tất cả nhà đầu tư đều vì hám lợi mà mắc bẫy lao vào những dự án “ma”. Nhiều vụ việc kéo dài từ năm này sang năm khác, do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng, hay với phương thức kinh doanh bất động sản “ma” như kiểu đa cấp với số nạn nhân lên đến hàng ngàn,… là hệ lụy do thiếu hiểu biết, là thiệt thòi do thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan trung gian giao dịch kiểm tra, thẩm định thông tin sản phẩm, dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, hiện nay, hầu hết các dự án vẫn thường không trực tiếp bán hàng, thay vào đó, các giao dịch mua/bán nhà đất, đặc biệt là các loại hình sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện qua sàn giao dịch độc lập hoặc qua các sàn riêng do chủ đầu tư lập để tiếp cận người mua nhà. 

>>Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Khó khả thi

Hầu hết các chủ đầu tư đều nhận thức được cần phải giao dịch qua sàn trước khi bán sản phẩm ra thị trường, nhất là với sản phẩm hình thành trong tương lai. Bởi thực tế, hầu hết các chủ đầu tư đều phối hợp với các sàn để tận dụng khả năng làm thị trường, tiếp thị sản phẩm và dữ liệu khách hàng của sàn phân phối, nhằm mang lại dòng tiền ban đầu cho dự án. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp mới bán nốt những sản phẩm còn lại.

Quan trọng mua – bán đúng luật

Nhìn sang câu chuyện của Mỹ, theo VARS, để giao dịch nhà đất, người bán, trao tặng và người mua, nhận trao tặng phải giao dịch và thanh toán thông qua trung gian một công ty môi giới. Người mua có thể tự tìm nhà hoặc thông qua môi giới, và ngược lại người bán có thể có sẵn người mua nhưng vẫn phải giao dịch qua môi giới như nêu trên.

Trong đó, đương nhiên các công ty môi giới thuộc sự quản lý của bang, bên cạnh sự giám sát chéo của Hiệp hội Quốc gia nhà bất động sản Mỹ (NAR). Bởi sự phụ thuộc chặt với 2 tổ chức nêu trên nên các sàn môi giới được quản lý rất chặt, đồng thời không phải các môi giới nào (Realtor) cũng có thể được hoạt động nếu không có chứng chỉ hành nghề (được giám sát của thẻ chip điện tử), đồng thời cũng sẽ bị tạm ngừng hoạt động khi không học và thi các lớp cập nhật thông tin và luật lệ mới. 

Các thông tin làm việc và giao dịch với các khách hàng sẽ được cập nhật và kiểm soát trong suốt quá trình cho tới khi khách hàng chuyển nhượng bất động sản thành công.

Quay trở lại với câu chuyện của Việt Nam, ở các quan điểm không tình với đề xuất “bắt buộc giao dịch qua sàn”, nhiều thành viên thị trường cho rằng, hiện nay có khoảng hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản được thành lập (tính theo các con số chính thức). Tuy vậy, thực trạng cho thấy hầu hết các sàn bất động sản chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới BĐS chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình như: Báo cáo thông tin về tình hình hình giao dịch bất động sản, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao dịch…. 

Bởi việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng, dẫn tới cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. 

VARS cho rằng, lo ngại về những bất cập khi quy định giao dịch phải qua sàn là có cơ sở. Tuy nhiên, các vấn đề lo ngại sẽ được giải quyết khi luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn các quy định về hoạt động sàn giao dịch theo hướng chuyên nghiệp trong Luật, đặc biệt là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch trong việc cung cấp thông tin, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch.

“Khi bị buộc gắn trách nhiệm với giao dịch của khách hàng từ đầu cho đến cuối, các sàn dù muốn cũng sẽ không dễ hoặc khó để đi sân sau với chủ đầu tư hơn” - ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS chia sẻ và cho biết, khi luật hóa, các yêu cầu về chuẩn hóa sàn môi giới và chất lượng của môi giới cũng sẽ được nâng theo, đáp ứng tốt hơn nhu cầu cho thị trường.

Luật sư Lê Trọng Thêm, đến từ LTT & Lawyers Law Firm cho biết, đối với các bất động sản đã có sổ, giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng, thì với bất động sản hình thành trong tương lai, cũng cần có sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Thực tế, có không ít tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án. Do đó, cần thực hiện giao dịch qua sàn để có một đơn vị chịu trách nhiệm về những thông tin họ đưa ra, nhằm  bảo vệ người tiêu dùng… Song cũng cần phải có quy định chặt chẽ hơn nữa đối với nghề môi giới bất động sản. Đây phải là một ngành kinh doanh trong hệ sinh thái bất động sản với nhiều yêu cầu khắt khe về kiến thức về thị trường, về Luật, về định giá tài sản, phải có, kinh nghiệm, đạo đức…

"Mỗi môi giới phải có định danh riêng, mỗi bất động sản cũng phải được cấp mã định danh để dễ dàng theo dõi, kiểm soát biến động giao dịch. Thậm chí cần có trung tâm lưu ký các mã bất động sản và các môi giới là thành viên của trung tâm lưu ký đó thì mọi thông tin đều minh bạch, người đi mua bất động sản sẽ không phải lo về việc tiếp nhận thông tin không chính xác" - luật sư Thêm nhấn mạnh.