Gỡ "điểm nghẽn" giá đất: Cần làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường

Theo thống kê, tính đến đầu tháng 01/2025, đã có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025. Việc bỏ khung giá đất, cùng với quy định về bảng giá đất mới mang tính đột phá của Luật Đất đai 2024 được cho sẽ mở ra một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường.

Không chỉ có vậy, điều này còn được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án, tuy nhiên, tác động của việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai vẫn còn những trăn trở, tiềm ẩn những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp.

Cụ thể, Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 quy định, bảng giá đất cũ được áp dụng đến ngày 31/12/2025, nhưng trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng sử dụng đất. Đồng thời cởi trói cho các dự án đang bị ách tắc khi chưa có cơ sở để xác định giá đất trong thời gian qua.

Thế nhưng, bảng giá đất điều chỉnh sử dụng đến hết năm 2025 của nhiều địa phương có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ. Đơn cử như: Bảng giá đất điều chỉnh của TP Hồ Chí Minh có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4 - 38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2; tại Hà Nội, giá đất trong Bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2 - 6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025, trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2; Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ;…

Trước thực tế đã nêu, không ít ý kiến cho rằng, Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, tuy nhiên, việc khung giá đất tăng cao, sẽ không chỉ đe dọa đến mục tiêu chính sách, mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến thu hút đầu tư.

Nhìn nhận về vấn đề này, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội chia sẻ, vấn đề giá đất hiện nay là “điểm nghẽn của điểm nghẽn”. Có nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được. Một trong những lý do lớn là vì không xác định được giá đất.

Theo ông Tuyến, hiện nay quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm lại tạo ra áp lực cho địa phương. Chúng ta thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW là bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập. Tức là địa phương sẽ tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm, song song với đó có Luật, có Nghị định, Thông tư. Nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế.

“Quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng.

Hiện nay, thị trường bất động sản đã “tuyệt chủng” phân khúc bất động sản 20-30 triệu đồng/m2 khiến những người làm công ăn lương không thể nào mua được một căn nhà. Vì vậy, tôi cho rằng cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường”, vị chuyên gia này bày tỏ.

Đồng thời cho rằng, tiêu chí nào để xác định nguyên tắc thị trường. Điều này cũng cần làm rõ…

Cùng theo ông Tuyến, ngoài ra, 5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà. Vậy như thế nào là hài hoà? Điều này cũng cần phải cụ thể hoá. Hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.

“Phải có một cơ chế pháp lý rất rõ để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng trình tự của pháp luật, thủ tục thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm…”, vị này đề xuất.

Cùng với ý kiến đã nêu, để giải quyết “điểm nghẽn” về giá đất, một số ý kiến cũng cho rằng, để đảm bảo bảng giá đất sát với thị trường, cần thu thập thông tin giá đất từ nhiều nguồn như giao dịch thực tế, đấu giá đất, hoạt động tư vấn giá... thường xuyên, liên tục để cập nhật biến động của thị trường. Đồng thời, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đặc biệt là việc khai báo giá mua bán đất.