.jpg "Đà Nẵng công bố bảng giá đất mới, cao nhất 286 triệu đồng/m2")
Gửi bình luận
25 địa phương đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025. Tuy nhiên, giá đất cao hơn trước nhiều lần và tỷ lệ tính tiền sử dụng đất cao khiến doanh nghiệp lo lắng.
Chia sẻ tại Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" do Reatimes tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest cho hay, sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực đã có hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản. Nhưng thực tế, vẫn có một số vấn đề hạn chế, một trong số đó là định giá đất. Đây là vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn.
Lấy ví dụ trực tiếp từ GP.Invest, ông Hiệp cho biết doanh nghiệp đang thực hiện một dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, đến nay vẫn chưa định được giá đất.
"Thế nhưng, 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa định giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc" - ông Hiệp nói.
Theo Chủ tịch GP.Invest, cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai, Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định giá đất đã ra đời với nhiều điểm mới về các phương pháp tính giá đất, mang đến nhiều kỳ vọng gỡ vướng cho các dự án. Song, khi áp dụng thực tế từ ngày 1/8/2024 đến nay, những hạn chế đã xuất hiện. Đơn cử như Luật Đất đai quy định phần chi phí hạ tầng sẽ được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận thì được thanh toán theo cái đó. Nhưng không địa phương nào làm được điều này mà chỉ tính theo suất đầu tư.
Ví dụ suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2, nhưng dự án của doanh nghiệp được đầu tư lên đến 2.400.000 đồng/m2, dù vậy, chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.
Một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn đó là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Theo ông Hiệp, việc lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp. "Việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn. Nên chúng tôi mong muốn cơ quan nhà nước xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương" - ông Hiệp cho biết.
Là đơn vị trực tiếp chịu tác động từ luật, đại diện Tập đoàn Tuta chia sẻ cũng chia sẻ vướng mắc liên quan đến xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt.
Hiện nay, theo khoản 4 điều 116 Luật Đất đai 2024, việc giao đất và thuê đất được thực hiện theo tiến độ dự án, tiến độ đầu tư và tiến độ thu hồi, bồi thường, tái định cư, bên cạnh đó, khoản 8 điều 6 Nghị định 71/2024 của Chính phủ cũng đã hướng dẫn việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất thành nhiều đợt. Tuy nhiên, trong thực tế, doanh nghiệp tại địa phương đang gặp khó khăn khi không thể thực hiện việc giao đất thành nhiều đợt như quy định.
Đại diện Tập đoàn Tuta cho hay, qua quá trình trao đổi với các cơ quan chức năng và cán bộ quản lý trực tiếp dự án, doanh nghiệp nhận thấy hai vướng mắc chính: Thứ nhất, mặc dù nghị định có hướng dẫn nhưng nội dung chưa đủ cụ thể, gây khó khăn trong việc thực thi. Thứ hai, các cơ quan chức năng tỏ ra e ngại rằng việc giao đất theo nhiều đợt có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các đợt, từ đó liên quan đến trách nhiệm của họ trong quá trình xác định tiền sử dụng đất.
Thực tế, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều địa phương đã tiến hành xây dựng bảng giá đất mới. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tính đến 2/1/2025, đã có 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025. Năm 2025 được xem là năm chuyển giao quan trọng, đánh dấu bước chuyển mình trong việc áp dụng bảng giá đất mới.
Theo đó giá đất đã tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Ông Nguyễn Quốc Hiệp bày tỏ lo ngại rằng bên cạnh việc gây khó khăn cho doanh nghiệp, bảng giá đất quá cao cũng sẽ làm hạn chế sức hút đầu tư tại Việt Nam. "Ở đâu lại có chuyện chỉ trong 1 năm, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất cách nhau 4 tháng, giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát?" - ông Hiệp bày tỏ.
Theo vị đại diện doanh nghiệp, Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc: “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, chúng ta chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư.
Đồng quan điểm, đại diện Tập đoàn Tuta cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ, ngành liên quan ban hành hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt, theo tinh thần của Điều 6 trong Nghị định 71. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc thực hiện dự án và giảm bớt các vướng mắc hiện tại.
