Hàng trăm dự án nhà ở tiếp tục "ách tắc" vì vướng luật

Còn nhiều bất cập

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, tại văn bản 2764/SQHKT-QLTHQH-PC, Sở Quy hoạch Kiến trúc nêu ý kiến: “Hiện nay, Luật Đầu tư năm 2020 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng đã được Quốc hội thông qua, tuy nhiên các Luật này có hiệu lực để triển khai thực hiện từ ngày 01/01/2021”.

Hiệp hội nhận thấy, Sở Quy hoạch Kiến trúc có hàm ý, trong thời gian từ nay đến ngày 31/12/2020 vẫn phải thực hiện theo các quy định của Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014. Có nghĩa là, Sở Quy hoạch Kiến trúc vẫn không nhận và không giải quyết hồ sơ của “nhà đầu tư” đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, mặc dù đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố vì Quyết định này ghi tên “nhà đầu tư”, chứ không phải “chủ đầu tư”.

"Việc này có thể dẫn đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn thành phố có thể tiếp tục bị “ách tắc” - ông Châu nhận xét.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng rất cần thiết phải sớm ban hành Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, để vừa tháo gỡ “ách tắc” cho 126 dự án nhà ở thương mại trong thời gian qua, vừa phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng chỉ rõ, Sở Xây dựng TP.HCM đã có quy trình đầu tư xây dựng đối với nhà ở thương mại, gồm 4 bước:

Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Bước 2: (Trong trường hợp được Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận theo Công văn số 2837/VP-ĐT ngày 08/04/2020 của Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố): Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Bước 4: Nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian; Chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định, bao gồm: (i) Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; (iii) Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ.

Theo HoREA, quy trình này còn nhiều vướng mắc và không phù hợp với thực tế. Cụ thể, tại “Bước 3” yêu cầu nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục, HoREA cho rằng đây là điều không thể vì trước hết nhà đầu tư phải “nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính”, thì “các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định”. Thực chất, nhà đầu tư vẫn phải thực hiện tuần tự các thủ tục hành chính.

Ngoài ra, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nộp tiền sử dụng đất, trong 02 trường hợp: (i) Trước khi bán nền nhà, bán nhà đã xây dựng, hoặc bán nhà hình thành trong tương lai; (ii) Trước khi lập thủ tục cấp “sổ đỏ” dự án.

Luật Xây dựng cũng không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nộp tiền sử dụng đất, trước khi khởi công xây dựng các công trình của dự án như quy trình mà Sở Xây dựng TP.HCM đề ra.

“Thực tế, các dự án đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và doanh nghiệp đã được giao thuê đất, thì đã đủ điều kiện để được cấp Giấy phép xây dựng và được công nhận chủ đầu tư dự án” – ông Châu cho biết thêm.

Đề xuất 4 bước mới

HoREA cho rằng nên để nhà đầu tư có thể thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính như: (i) Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; (ii) Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; (iii) Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình; (iv) Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (Ghi chú: Xác định tiền sử dụng đất dự án là thủ tục hành chính mất nhiều thời gian nhất, khoảng 2-3 năm, hoặc có thể lâu hơn).

Để tới bước cuối cùng chỉ còn thực hiện thủ tục “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” vì chủ đầu tư cũng phải mất nhiều thời gian (khoảng trên dưới 2 năm) để thi công xây dựng hoàn thành hệ thống hạ tầng và các công trình thì mới đủ điều kiện được cấp “sổ đỏ” dự án.

Theo đó, Chủ tịch HoREA cho rằng, “Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại”, có thể xem xét sửa đổi gồm 04 bước:

Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (Ghi chú: Từ ngày 01/01/2021, gọi là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư”).

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính sau đây: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (Ghi chú: Từ ngày 01/01/2021, bỏ thủ tục thẩm định thiết kế kỹ thuật, mà lồng ghép trong thủ tục cấp Giấy phép xây dựng).

Bước 4: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.