HoREA đề xuất phân hóa hệ số K theo quy hoạch và phân khúc bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã chính thức gửi Văn bản số 72/2026/CV-HoREA đóng góp ý kiến về dự thảo Quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 (hệ số K) trên địa bàn Thành phố, dự kiến áp dụng từ ngày 01/7/2026. Trong văn bản này, HoREA đã thẳng thắn chỉ ra những điểm bất cập trong việc phân loại vị trí hẻm của Bảng giá đất hiện hành, đồng thời đề xuất phân hóa hệ số điều chỉnh giá đất theo quy hoạch và phân khúc dự án nhằm tối ưu nguồn thu ngân sách.

Bất cập từ thực tế phân loại vị trí hẻm và giá bồi thường

HoREA cho biết, theo dự thảo Quyết định do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM tham mưu, hệ số K năm 2026 phối hợp với bảng giá đất sẽ chỉ áp dụng giới hạn trong 04 trường hợp: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính thuế, phí, lệ phí đất đai; xử phạt vi phạm hành chính; và thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước.

Ngược lại, dự thảo đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số K đối với 06 trường hợp quan trọng khác, tiêu biểu như giao đất không qua đấu giá/đấu thầu, cho thuê đất thu tiền một lần, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và đặc biệt là tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, các trường hợp này vốn được phép áp dụng cơ chế mới nhằm tháo gỡ khó khăn, nhưng dự thảo của Thành phố lại định hướng quay về phương pháp xác định "giá đất cụ thể".

HoREA nhận định, việc loại trừ này khiến TP HCM gần như chưa áp dụng hầu hết các "cơ chế, chính sách mới" của Nghị quyết 254/2025/QH15. Hệ quả là 100% dự án bất động sản, nhà ở thương mại vẫn phải trải qua quy trình xác định giá đất cụ thể tốn nhiều thời gian như trước đây, thay vì áp dụng đồng bộ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho tất cả các khu đất như Thành phố từng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ vào năm 2022.

HoREA cũng chỉ ra sự bất cập trong tỷ lệ phần trăm giữa các vị trí hẻm là "lỗi chủ quan" thuộc về công tác thẩm tra, thẩm định trong giai đoạn xây dựng Bảng giá đất, và hoàn toàn có thể được điều chỉnh, "vá lỗi". HoREA nhấn mạnh việc áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ hồng cho người dân nhưng lại từ chối áp dụng khi tính tiền bồi thường thu hồi đất là chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất chính sách đối với cùng một đối tượng là hộ gia đình, cá nhân.

Đề xuất phân hóa hệ số K theo quy hoạch và phân khúc bất động sản

Để hoàn thiện dự thảo, HoREA đề xuất sửa đổi công thức tính hệ số K (bao gồm K = K1 × K2 × K3, trong đó K1 là biến động thị trường, K2 là quy hoạch và K3 là yếu tố khác). Hiệp hội chỉ ra rằng nếu giữ nguyên như dự thảo, công thức này trên thực tế chỉ còn ý nghĩa là K = K1.

HoREA kiến nghị điều chỉnh chi tiết quy định về hệ số quy hoạch (K2) và hệ số yếu tố khác (K3) để tránh thất thu ngân sách và đảm bảo sự công bằng, cụ thể: Hệ số sử dụng đất dưới 6,00 (lần), giữ nguyên mức K2 = 1,00; Hệ số sử dụng đất từ 6,00 đến dưới 7,00, áp dụng K2 = 1,30; Tăng dần theo thang bậc và đạt K2 = 1,70 đối với hệ số sử dụng đất từ 10,00 đến dưới 11,00. Nếu vượt trên 11,00, cứ tăng thêm 1 lần hệ số sử dụng đất thì K2 tăng thêm 0,1.

Đặc biệt, đối với hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (K3), HoREA đề xuất mức mặc định là 1,00 lần cho các phân khúc phổ thông. Tuy nhiên, riêng đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang hoặc siêu sang, hệ số K3 cần phải được nâng lên rõ rệt từ 1,50 đến 1,70 lần. Sự điều chỉnh này giúp phản ánh chính xác giá trị thặng dư cực cao của phân khúc hạng sang, bảo đảm tính công bằng trong nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với Nhà nước.

Mặc dù chỉ ra nhiều bất cập mang tính dài hạn, HoREA bày tỏ sự thấu hiểu và thống nhất với giải pháp tạm thời của Sở Nông nghiệp và Môi trường trong bối cảnh TP HCM đang phải xử lý khối lượng công việc đồ sộ sau khi hợp nhất địa giới hành chính với tỉnh Bình Dương, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và chuyển đổi sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Việc tiếp tục áp dụng giá đất cụ thể cho công tác bồi thường sau ngày 01/7/2026 là cần thiết để không làm ách tắc các dự án đầu tư công hiện tại.

Về tầm nhìn dài hạn, HoREA kiến nghị Thường trực Thành ủy, HĐND và UBND TP HCM cần quyết liệt chỉ đạo các cơ quan chuyên môn chủ trì phối hợp nghiên cứu, cập nhật toàn diện Bảng giá đất. Thành phố cần bổ sung giá đất của các tuyến đường trải đá, đường đất, đường bê tông nông thôn chưa có tên vào bảng giá đất, đồng thời thiết lập tỷ lệ giá trị hẻm sát với thực tế.

Hiệp hội cũng kỳ vọng, khi Quốc hội thông qua "Đề án Luật đô thị đặc biệt" dành riêng cho TP HCM, Thành phố sẽ có đầy đủ công cụ pháp lý mạnh mẽ để ban hành trọn vẹn, đồng bộ các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường, khai thông triệt để mọi điểm nghẽn của thị trường bất động sản.