“Không ai trên thế giới dám đưa ra mức cam kết lợi nhuận condotel 8-12%/năm!”

Những con số tăng trưởng ấn tượng

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang sở hữu một lượng cầu khổng lồ. Năm 2017, Việt Nam có 13 triệu khách quốc tế, đạt mức tăng trưởng 30%/năm. Số lượng khách trong nước là 73 triệu, mức tăng trưởng đạt 18%/năm. Đây là mức tăng trưởng lớn nhất khu vực Đông Nam Á, ngang bằng với “cường quốc du lịch” Thái Lan. Đáng chú ý, nguồn khách Trung Quốc và Hàn Quốc đang chiếm 45% tổng lượng khách du lịch. Trong đó, Hàn Quốc đang có sự tăng trưởng nhanh nhất, đạt 56% so với cùng kì năm trước. Con số này ở Trung Quốc là 49%.

Nhiều diễn giả đã bày tỏ sự hoài nghi về mức cam kết lợi nhuận 8-12%/năm ở phân khúc condotel của các chủ đầu tư tại diễn đàn “Bất động sản Du lịch Biển Việt Nam”

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Coporation cho biết chất xúc tác cho sự tăng trưởng ấn tượng trên đến từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, 57% GDP của Việt Nam được dùng cho phát triển cơ sở hạ tầng. Đây là tỉ lệ lớn nhât khu vực Đông Nam Á, cao hơn cả Ấn Độ, một quốc gia nổi tiếng về đầu tư cho cơ sở hạ tầng.

Bên cạnh đó, sự phát triển của giao thông đường hàng không Việt Nam thời gian qua góp phần hút mạnh lượng khách du lịch. Điển hình cho sự phát triển này là câu chuyện về hãng hàng không giá rẻ Vietjet Air. Bắt đầu hoạt động vào năm 2011, đến năm 2016, Vietjet Air đã chiếm 42% thị phần nội địa, ngang bằng với thị phần của Vietnam Airlines. “Một vấn đề quan trọng để du lịch phát triển là khả năng tiếp cận thị trường. Hàng không phát triển đã thúc đẩy điều này”, ông Michael Piro nhấn mạnh.

Giám đốc điều hành Indochina Capital Coporation cũng cho biết, một trong những điểm sáng mới của du lịch Việt Nam những năm gần đây là các thủ tục hành chính liên quan đến cấp visa đã được đơn giản hóa. Nhiều năm trước, khi mới sang Việt Nam, ông Michael Piro rất “ngại” làm thủ tục visa vì sự nhiêu khê, phức tạp .

Ngoài ra, sự nổi lên của tầng lớp trung lưu với mức thu nhập hàng năm là 8.500 USD dẫn đến nhiều thay đổi về phong cách sống: du lịch nhiều hơn, nguồn thu nhập dành cho đầu tư nhiều hơn. Từ năm 2014- 2020, con số tầng lớp trung lưu được kì vọng tăng lên 33 triệu người. Những chỉ số ấn tượng về tăng trưởng GDP, nguồn vốn FDI cũng mở ra những cơ hội lớn, ngày càng nhiều người muốn tham gia vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Cam kết lợi nhuận condotel: Con dao hai lưỡi

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, nhiều diễn giả cũng chỉ ra những thách thức lớn của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, bất động sản du lịch Việt Nam đang phải đối diện với vấn nạn ô nhiễm môi trường. Rất nhiều địa điểm du lịch nổi tiếng đang là nạn nhân của vấn nạn này như hiện trạng “núi rác” đảo Ngọc (Phú Quốc, Kiên Giang) hay bờ biển Đà Nẵng bị xâm thực nghiêm trọng.

Cam kết lợi nhuận condotel là con dao hai lưỡi

Ngoài ra, hành lang pháp lý của condotel – sản phẩm chủ đạo của bất động sản nghỉ dưỡng không có sự rõ ràng về mặt pháp lý. Nhiều dự án thường không rõ ràng trong việc người mua sẽ được cấp loại giấy chứng nhận nào.

Sản phẩm du lịch Việt Nam cũng đang thiếu sự phong phú, chưa được quảng bá mạnh. Việt Nam mới chỉ khai thác những sản phẩm đã có sẵn hoặc bổ sung theo giá trị tự nhiên và văn hóa ở mỗi khu vực. Trong khi đó, ở các quốc gia láng giềng, các sản phẩm du lịch đang rất đa dạng. Phucket (Thái Lan) không chỉ có biển đảo mà còn có trại voi, tiệc đêm rằm hàng tháng Full moon parites, chợ đêm Phucket Town… Hay Bali không chỉ nổi tiếng về cảnh quan mà còn có văn hóa và đền thờ Hindu đặc trưng, nú lửa, các hoạt động thể thao biển…

Bà Dung cũng cho biết, một thách thức khác của bất động sản du lịch biển Việt Nam là sự thiếu hút nhân lực ngành du lịch/khách sạn. Theo số liệu của Tổng cục Du lịch Việt Nam, mỗi năm, toàn ngành cần thêm gần 40.000 lao động nhưng chỉ có khoảng 20.000 lao động tốt nghiệp từ các cơ sở đào tạo.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Coporation cũng cho biết một thách thức lớn khác của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam là lượng khách Trung Quốc và Hàn Quốc đang chiếm đến 45% tổng lượng du khách quốc tế. Sự phụ thuộc quá nhiều vào quá ít thị trường trọng điểm sẽ khiến Việt Nam dễ bị tác động bởi những thay đổi về chiến dịch phát triển du lịch của những quốc gia này. “Chúng ta cần tái cân bằng, không chỉ chú trọng mỗi thị trường Trung Quốc, Hàn Quốc mà cần quan tâm hơn đến Châu Âu, Bắc Mỹ để cân bằng nguồn khách”, ông Michael Piro nhấn mạnh

Điều đáng nói, cả bà Dương Thùy Dung và ông Michael Piro đều bày tỏ sự quan ngại về bài toán cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư. Giám đốc điều hành Indochina Capital Coporation chia sẻ : “Trong kinh doanh khách sạn, nhiều chủ đầu tư đang hứa hẹn lợi nhuận sẽ đạt 8-12%/năm. Không ai trên thế giới dám đưa mức lợi nhuận như thế. Trong quá trình phát triển, thị trường sẽ có rất nhiều biến động không thể lường trước. Các chủ đầu tư khi đưa ra cam kết cần đưa một cách có trách nhiệm”.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung cho biết cam kết lợi nhuận là con dao hai lưỡi, là công cụ bán hàng giúp chủ đầu tư thu hút người mua. Có một thực tế là cam kết càng cao, có thể càng dễ bán hàng nhưng đồng nghĩa với tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Giám đốc cấp cao CBRE nhận định, trong 1 thị trường hoàn hảo, không có cạnh tranh nhiều thì có thể đạt được mức lợi nhuận trên nhưng nếu có sự cạnh tranh gay gắt thì mức lợi nhuận chỉ có thể đạt 6%/năm. Khi thị trường nhiều biến động, cạnh tranh lớn, chủ đầu tư có tiềm lực sẽ phải bù lỗ. Nhưng nếu chủ đầu tư vốn yếu sẽ không bù được, tranh chấp có thể xảy ra. “Hiện chưa có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết. Người mua cần cẩn trọng trước khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê do nguồn cung ngày càng tăng. Trong 1-2 năm tới, sẽ có 1 vài dự án đi vào vận hành , khi đó, chúng ta sẽ kiểm chứng được tính xác thực từ các cam kết của các chủ đầu tư”, bà Dung nhấn mạnh.