Kiến nghị mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho người nước ngoài

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Trong đó, một điểm nhấn quan trọng là kiến nghị mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho các đối tượng mới, phù hợp với thực tiễn và thông lệ quốc tế.

Cụ thể, HoREA đã đưa ra hai đề xuất mang tính đột phá là chính thức công nhận cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất và cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nước ngoài.

Theo HoREA, đây là những điều chỉnh cần thiết nhằm tháo gỡ những bất cập pháp lý hiện hữu, khơi thông dòng vốn, đồng thời tạo động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Thực tế, một “điểm nghẽn” tồn tại lâu nay là sự thiếu thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng cửa, cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua, sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 lại chưa bổ sung cá nhân nước ngoài vào nhóm “người sử dụng đất” (Điều 4), khiến phát sinh khoảng trống pháp lý: người nước ngoài có quyền sở hữu hợp pháp căn nhà, nhưng lại chưa có địa vị pháp lý rõ ràng với phần đất gắn liền.

Một thực tế pháp lý đang tồn tại suốt thời gian qua là sự vênh nhau giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Nếu như Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng cửa, cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam thì Luật Đất đai 2024 lại chưa có một quy định tương xứng. Cụ thể, tại Điều 4 luật này vẫn chưa định danh "cá nhân nước ngoài" là một trong những đối tượng "người sử dụng đất".

HoREA cho rằng, việc bổ sung cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Điều 4 (định nghĩa Người sử dụng đất) và Điều 28 (quy định về nhận quyền sử dụng đất) của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ hợp thức hóa một thực tế đang diễn ra, đồng thời tăng tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư nước ngoài. Khi quyền lợi được pháp luật bảo vệ rõ ràng, họ sẽ yên tâm hơn khi bỏ vốn vào thị trường Việt Nam.

Ngoài vấn đề định danh pháp lý, HoREA cũng đề xuất sửa đổi Điều 37 để mở rộng kênh huy động vốn quốc tế. Hiện nay, luật Đất đai 2024 chỉ cho phép thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam. Quy định này vô hình trung đã giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ, kỳ hạn dài từ các định chế tài chính quốc tế của cả doanh nghiệp và cá nhân, bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Do vậy, HoREA đề xuất sửa đổi Điều 37, cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nước ngoài với hai điều kiện then chốt.

Đầu tiên mọi giao dịch phải thông qua tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định, nhằm bảo đảm tính kiểm soát. Cơ chế này đảm bảo mọi giao dịch đều nằm trong tầm kiểm soát của cơ quan quản lý Việt Nam. Ngân hàng được chỉ định sẽ đóng vai trò là cầu nối, thẩm định và đảm bảo các thủ tục tuân thủ pháp luật trong nước.

Điều kiện thứ hai là mọi tranh chấp phát sinh sẽ được xử lý theo pháp luật Việt Nam, khẳng định nguyên tắc chủ quyền quốc gia trong lĩnh vực đất đai. Đây là nguyên tắc bất di bất dịch trong công pháp quốc tế đối với bất động sản, khẳng định chủ quyền pháp lý tuyệt đối của Việt Nam đối với đất đai trên lãnh thổ.

Kinh nghiệm từ Malaysia cho thấy, việc cho phép thế chấp tài sản ra nước ngoài thông qua các định chế được nhà nước chỉ định là một mô hình thành công, vừa thu hút được vốn ngoại, vừa đảm bảo an ninh.

Nếu hai kiến nghị trên được xem xét và đưa vào Dự thảo sửa Luật Đất đai thì sẽ là một liều thuốc mạnh mẽ, không chỉ giúp thị trường bất động sản thêm sôi động mà còn góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, đưa Việt Nam trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn và an toàn hơn trong mắt bạn bè quốc tế.