Lý do bất động sản Trung Quốc lún sâu khủng hoảng

S&P Global Ratings cho biết trong một báo cáo công bố ngày 10/10, rằng thị trường bất động sản Trung Quốc dự kiến ​​sẽ suy giảm mạnh hơn dự kiến ​​trong năm 2025, kéo dài chuỗi suy thoái của ngành này trong năm thứ 5 liên tiếp.

Theo đó, các nhà phân tích đưa ra dự báo, doanh số bán nhà mới của Trung Quốc sẽ giảm 8% so với năm ngoái, xuống còn khoảng 8,8 - 9 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương 1,23 - 1,26 nghìn tỷ đô la Mỹ. Đây là mức giảm rất mạnh so với dự báo hồi đầu năm chỉ là 3%.

Với doanh số dự kiến ​​như trên hoặc ít hơn trong năm nay, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ giảm một nửa chỉ trong bốn năm, từ mức 18,2 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2021. Tổ chức xếp hạng S&P dự kiến ​​doanh số sẽ giảm thêm 6-7% vào năm 2026, với giá nhà sơ cấp giảm từ 1,5-2,5%.

Edward Chan, Trưởng bộ phận xếp hạng doanh nghiệp tại S&P Global Ratings cho biết, lý do chính cho triển vọng yếu hơn của thị trường bất động sản Trung Quốc là tâm lý người mua nhà vẫn còn khá mong manh. Vì vậy, Chính phủ Trung Quốc sẽ cần tiếp tục hỗ trợ lĩnh vực này để khôi phục niềm tin của người mua nhà.”

Người Trung Quốc có thói quen mua nhà trước khi hoàn thành, nhưng trong bối cảnh hàng loạt chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, dẫn đến nhiều rắc rối, như chậm bàn giao, thay đổi kết cấu xây dựng, làm sa sút niềm tin của người tiêu dùng.

Điều này đã thúc đẩy Bắc Kinh công bố một “danh sách trắng” tài trợ cho các dự án dang dở. Do vậy, tính đến tháng 8/2025, lượng nhà ở đã hoàn thành nhưng chưa bán được đã tăng lên 762 triệu m2, tăng từ 753 triệu m2 vào tháng 12/2024.

Vào tháng 9/2024, Bắc Kinh đã kêu gọi nỗ lực chặn đứng sự suy giảm của thị trường bất động sản trong một cuộc họp cấp cao nhất. Tuy nhiên, sau một số biện pháp mới vào năm ngoái, quyết tâm chính trị phục hồi thị trường bất động sản của nước này không mấy thành công trong thực tế. Vậy đâu là lý do chính?

S&P cho rằng, lãi suất cho vay cơ bản kỳ hạn 5 năm của Trung Quốc - chuẩn mực cho hầu hết các khoản thế chấp - chỉ giảm 10 điểm cơ bản trong năm nay, so với mức giảm 60 điểm cơ bản vào năm 2024. Điều này cho thấy Bắc Kinh không nới lỏng tiền tệ mạnh mẽ như trước, bất chấp sự sụt giảm của thị trường bất động sản.

Hồi tháng 8, ba thành phố lớn nhất Trung Quốc đã nới lỏng các hạn chế mua nhà để cho phép cá nhân, tổ chức sở hữu nhiều bất động sản. Nhưng chính sách này chủ yếu áp dụng cho các căn hộ ở vùng ngoại ô kém hấp dẫn.

Nhiều chuyên gia, nhà phân tích đồng quan điểm, cho rằng ngành bất động sản Trung Quốc khó có thể trở lại thời hoàng kim trước năm 2020. Nguyên nhân sâu xa bắt nguồn từ thể trạng của nền kinh tế đã đi qua đỉnh tăng trưởng nóng suốt 3 thập kỷ.

Dân số Trung Quốc đi vào quỹ đạo già hóa, tăng trưởng kinh tế cao nhất 5-6%/năm và có chiều hướng giảm dần. Điều này sẽ không còn hỗ trợ động lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản như trước đây.