Ma trận tên dự án bất động sản và những trái đắng

Tháng 6/2018, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Quảng Đà đã giao nhiều công ty, sàn giao dịch bất động sản bán 121 lô đất nền dự án Khu dân cư nam cầu Cẩm Lệ mở rộng với mức giá dự kiến trên 16 triệu đồng/m2.

Bán đất vịt trời

Trong bối cảnh dự án đất nền phía nam Đà Nẵng khan hiếm, gần như toàn bộ sản phẩm nhanh chóng được khách hàng đặt tiền giữ chỗ 100 triệu đồng/nền, các sàn đã nộp về Quảng Đà.

Tuy nhiên, theo Phòng Cảnh sát Kinh tế Công an TP Đà Nẵng thì dự án và các lô đất này không phải thuộc sở hữu của Công ty Quảng Đà, mà thuộc quản lý của Trung tâm phát triển quỹ đất TP Đà Nẵng. Đơn vị này không giao cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào để thực hiện đầu tư dự án bán đất nền.

Và mặc dù công an đã khởi tố vụ án, báo chí đăng thông tin cảnh báo đối với người dân, Công ty Quảng Đà vẫn tiếp tục rao bán, nhận cọc giữ chỗ các lô đất của 2 dự án này dẫn đến việc nhiều nạn nhân bị lừa tiền đặt cọc ít nhất từ 500 - 800 triệu đồng, có nhiều trường hợp bị lừa hàng tỉ đồng khiến cho nhiều khách hàng điêu đứng, dở khóc dở cười vì không biết tiền của mình đi đâu, ở đâu, bao giờ được trả lại?

Đáng chú ý, việc bán dự án “ma” không phải lần đầu tiên diễn ra nhưng nhiều khách hàng vẫn bị lừa bởi những lời ngon ngọt của các đơn vị môi giới. Tại Quảng Nam, dù đất chưa được chuyển đổi mục đích từ đất vườn sang đất ở nhưng Công ty Nhất Thành Nam đã vẽ dự án ‘ma’ với cái tên rất kêu Coco Green Home, tiến hành thi công đường bê tông nội bộ và phân 40 lô đất nền và bán cho 34 khách hàng, thu hàng tỉ đồng. Hậu quả là Cơ quan CSĐT Công an thị xã Điện Bàn đã tống đạt quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can liên quan đến khu đất trên.

Mới đây nhất, vào tháng 7/2020, hàng loạt khách hàng đã đặt mua đất tại phân khu E, dự án khu phức hợp đô thị, thương mại cao tầng Phương Trang (tên thương mại là khu đô thị Kim Long City) tiếp tục gửi đến các cơ quan chức năng tại Đà Nẵng kêu cứu... vì họ đã bỏ ra số tiền lớn để mua đất ở, hoặc đầu tư, nhưng đến nay chỉ liên tục nhận được những lời hứa hẹn, thay vì được giao đất theo như hợp đồng đã ký. Đáng chú ý, dự án Kim Long City được mở bán khi chính quyền địa phương còn chưa thông qua chủ trương đầu tư…

Những vụ việc kể trên chỉ là “hạt gạo trên sàng” bởi hiện tại trên thị trường, tình trạng lừa đảo khách hàng là khá phổ biến. Bằng chứng là chỉ cần tra cụm từ “chủ đầu tư lừa khách hàng” chỉ trong 0,32 giây đã cho ra khoảng 30.500.000 kết quả liên quan và nó diễn ra ở rất nhiều phân khúc của thị trường bất động sản từ căn hộ, đất nền…

Cẩn thận không thừa

Dưới góc độ pháp luật, Luật sư Phạm Văn Thanh – Đoàn Luật sư Quảng Nam cho biết có hai trường hợp sẽ xảy ra: Trường hợp 1, khu đất không có dự án nào nhưng những nhà đầu tư tự vẽ nên dự án (hay còn gọi là “dự án ma”) để bán đất. Trường hợp này dự án không được phê duyệt tại khu đất đó, những thông tin của dự án chỉ toàn là bịa đặt, chưa được thừa nhận về mặt pháp lý.

Trường hợp này, bên vi phạm sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo Khoản 3 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, cụ thể: “Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ” với mức phạt cao nhất lên đến 300.000.000 đồng (đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định).

Trường hợp nặng hơn, đối tượng vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản với mức phạt nặng nhất đối với cá nhân là tù chung thân (nếu chiếm đoạt từ 500.000.000 đồng trở lên).

Trường hợp 2, tại vị trí khu đất đã có dự án nhưng không đúng với thông tin bên mở bán cung cấp. Việc tự ý đặt tên dự án như vậy là hoàn toàn không đúng quy định của pháp luật. Việc đặt tên dự án phải thông qua một quy trình, được cơ quan chức năng phê duyệt thì mới có thể sử dụng tên dự án đó.

Cụ thể: Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Khoản 3 Điều 19 Luật Nhà ở quy định: “Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.” Khoản 6 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “Mọi giao dịch có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải sử dụng đúng tên gọi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.”

Trường hợp này sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 1 Điều 62 Nghị định 91/2019/NĐ-CP với mức phạt từ 40.000.000 đến 50.000.000 triệu đồng (gấp đôi đối với tổ chức) đối với hành vi đặt tên hoặc điều chỉnh tên dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc tên các khu vực trong dự án không đúng quy định hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Và trong bối cảnh thật giả lẫn lộn như hiện nay, để tránh rủi ro trong quá trình đầu tư, ông Trương Đình Đức - TGĐ SGD Bất động sản Vietgroup cho rằng khách hàng cần lưu ý lựa chọn sản phẩm của những công ty bất động sản uy tín, tài chính vững mạnh, có thương hiệu… để tránh những rủi ro không đáng có có thể xảy ra.

Theo ông Đức, diễn biến trên thị trường trong thời gian qua cho thấy rất nhiều trường hợp mua nhà trên giấy, nhiều người đã lâm vào cảnh trắng tay, song vẫn không có cách nào lấy lại tiền đã đặt cọc, góp vốn đầu tư. Đặc biệt, nếu doanh nghiệp vỡ nợ, kiện tụng hoặc phá sản thì trước hết khách hàng, người dân là người chịu thiệt nhất vì chắc chắn các doanh nghiệp này đã đem các tài sản đi thế chấp ngân hàng mà về nguyên tắc, tài sản thế chấp thì các ngân hàng giữ và được quyền bán hay phát mại để thu lại số tiền đã bỏ ra.

"Những vụ việc kể trên là lời cảnh tỉnh cho người dân tham gia góp vốn cho các công ty bất động sản bởi nếu thị trường tốt thì không sao, nhưng nếu thị trường rơi vào tình cảnh đóng băng, dự án không thể tiếp tục triển khai, thì người chịu thiệt hại nhiều nhất vẫn là người dân – những người góp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản”, ông Đức nói.