Nghịch lý nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế

VI ANH• 17/11/2023 04:00

Trong bối cảnh TP.HCM vẫn chưa đạt được mục tiêu phát triển các dự án nhà ở xã hội, một số dự án sau khi hoàn thành lại gặp tình trạng ế ẩm.

>>Chưa thông qua Luật Đất đai sửa đổi

Theo báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM, sau hơn nửa nhiệm kỳ thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà lưu trú công nhân giai đoạn 2021 - 2025, đến nay, TP.HCM mới chỉ hoàn thành 1 dự án với quy mô 260 căn; đồng thời đang thi công 6 dự án NƠXH (tổng quy mô 4.077 căn) và 1 dự án nhà lưu trú công nhân (quy mô 1.040 căn).

Với tình hình hiện tại, thành phố cần phát triển thêm 2,06 triệu m2 sàn (tương đương 29.623 căn hộ) từ nay đến cuối năm 2025 để đạt được mục tiêu đã đề ra. Có thể thấy, đây là thách thức lớn đối với TP.HCM, đặc biệt khi các chủ đầu tư dù muốn tham gia phát triển NƠXH nhưng gặp khó khăn trong thủ tục phát triển loại hình nhà ở này.

Đến nay, TP.HCM mới chỉ hoàn thành 1 dự án NƠXH với quy mô 260 căn

Đến nay, TP.HCM mới chỉ hoàn thành 1 dự án NƠXH với quy mô 260 căn. (Ảnh minh hoạ)

Theo ông Võ Minh Hoàng - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần NƠXH TP.HCM, chính sách phát triển NƠXH tuy đúng đắn nhưng cần sự đồng hành của Nhà nước với doanh nghiệp. Trước đây, các doanh nghiệp chủ yếu tập trung vào phát triển nhà ở thương mại, nhưng qua quá trình này, họ nhận thức được nhu cầu lớn của người dân đối với phân khúc NƠXH, đặc biệt là đối với các đối tượng như công nhân, công chức... Tuy nhiên, ông Hoàng cho biết doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận chính sách và quỹ đất phát triển NƠXH, mặc dù họ có đủ tài chính và sẵn sàng tham gia.

Bên cạnh đó, tình trạng ế NƠXH, nhà ở công nhân hiện cũng đang diễn ra tại khu vực TP.HCM, nơi vẫn đang gặp khó trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở. Điển hình, dự án NƠXH cho công nhân thuê Thủ Thiêm Green House có chủ đầu tư là Công ty cổ phần ThuThiem Group, sở hữu 4 block với tổng cộng 1.040 căn hộ. Dự án này dự kiến hoàn thành và bàn giao một phần vào cuối năm 2023. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, mới chỉ có 100 người đăng ký thuê nhà.

Theo chia sẻ của ông Trần Việt Cường - Tổng giám đốc ThuThiem Group, mặc dù có nhiều người dân liên hệ để tìm hiểu về dự án, nhưng chỉ có rất ít hồ sơ đáp ứng đủ yêu cầu. Đối với việc được chấp nhận thuê nhà, ngoài việc phải đáp ứng ba điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập theo quy định, người thuê còn phải chứng minh rằng họ đang làm việc tại các doanh nghiệp có trụ sở tại khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn TP. Thủ Đức.

Ông Cường cho biết, trong nhiều năm qua, nhóm đối tượng này có thu nhập không cao và công việc không ổn định cho nên rất khó xác định nhu cầu thuê lâu dài tại dự án. Trong khi đó, quyền thụ hưởng chính sách NƠXH chỉ được một lần. Tính đến nay, chỉ có vài chục trường hợp trong 3 đợt trình hồ sơ tại Sở Xây dựng được duyệt.

>>Mở bán chính thức dự án Irista Hill Sapa

Trước đó, trong cuộc làm việc với Hội đồng Nhân dân TP.HCM, lãnh đạo TP.Thủ Đức đã thông báo về dự án nhà ở công nhân của Công ty Phước Thành, dự kiến có hơn 1.000 căn sẽ được bàn giao vào cuối năm, nhưng chỉ có khoảng 100 hồ sơ đăng ký thuê nhà.

Qua lý giải của đại diện chủ đầu tư, thực tế có nhiều khách hàng thuộc đối tượng được hỗ trợ NƠXH đã tìm hiểu, nhưng rất ít hồ sơ đạt yêu cầu. Người đủ điều kiện mua nhà thì không có đủ tiền và không dám vay ngân hàng. Ngược lại, những người có đủ tiền lại không thuộc đối tượng là công nhân. Để bán được số căn hộ trên, hiện chủ đầu tư dự án này đang "liều" rao bán cho cả các đối tượng mua NOXH khác ngoài công nhân.

Thực tế, phân khúc NƠXH và nhà ở cho công nhân luôn thu hút sự quan tâm từ các cơ quan chức năng, ngân hàng, doanh nghiệp và cả người dân. Tuy nhiên, việc quá nhiều điều kiện ngặt nghèo đã tạo ra khó khăn đối với cả hai bên. Chủ đầu tư đang phải đối mặt với tình trạng "ế hàng", trong khi người mua thường bị loại ngay từ "vòng gửi xe" do các điều kiện đòi hỏi khắt khe.

Các chủ đầu tư dù muốn tham gia phát triển NƠXH tại TP.HCM nhưng lại gặp khó trong thủ tục phát triển loại hình nhà ở này.

Liên quan đến vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, bên cạnh những rào cản về thủ tục mua nhà, mức lãi suất trong gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho NƠXH vẫn đang ở mức cao, tạo thành gánh nặng đối với những người mua nhà.

Cùng với đó, hiện nay nhiều quy định hiện hành liên quan đến người đủ điều kiện mua NƠXH không còn phù hợp. Ví như việc cần đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú và mức thu nhập. Trong đó, điều kiện về cư trú là phải có đăng ký thường trú tại nơi có dự án triển khai hoặc đăng ký tạm trú từ một năm trở lên...

Quy định về thu nhập cũng cần được điều chỉnh, bởi mức lương không quá 11 triệu đồng mỗi tháng để được mua nhà đã trở nên lỗi thời. Trong khi đó, giá NƠXH đã tăng gần gấp đôi sau 5 năm, làm cho cách xác định thu nhập thấp - điều kiện quan trọng để được mua nhà, vẫn giữ nguyên từ 8 năm trước.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH cần được lập kế hoạch và quy hoạch một cách bài bản, kèm theo các nghiên cứu và khảo sát cụ thể, nhằm đảm bảo hướng tới mục tiêu đáp ứng nhu cầu số đông người lao động.

Ông Đính cũng nhấn mạnh rằng, điều kiện để mua loại hình này cũng cần được xem xét và giải quyết các vấn đề phức tạp từ cơ chế pháp luật, quy định đến điều kiện mua, cũng như các trường hợp được hưởng chính sách.

Đồng thời, cần thay đổi quy định về đối tượng được hưởng chính sách NƠXH để đảm bảo tính phù hợp và rộng rãi hơn. Theo đó, các chính sách nhà ở cần phải hướng đến các đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao.

Tại buổi họp trực tuyến do NHNN phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã khẳng định rằng, trong thời gian tới, Bộ sẽ có các giải pháp trên cơ sở tinh thần cùng đồng hành, chia sẻ tháo gỡ khó khăn cùng doanh nghiệp bất động sản và người dân.