Nhiều vướng mắc trong định giá đất

VI ANH• 16/06/2024 05:00

Theo các chuyên gia, định giá đất là vấn đề quan trọng hàng đầu song cũng là nguyên nhân khiến nhiều căn hộ, nhà ở chưa được cấp sổ hồng.

>>Tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất ở địa phương

Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 /04/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án còn vướng chủ yếu là do “tắc” định giá đất.

Vướng mắc trong định giá đất

Theo đó, Nghị định này có nhiều điểm mới nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất tại địa phương trong thời gian qua, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Mặc dù định giá đất được các chuyên gia cho là vấn đề quan trọng song cũng là nguyên nhân khiến không ít các căn hộ, nhà ở chưa được cấp sổ hồng. Việc định giá đất không đúng và đủ sẽ gây ra rất nhiều hệ lụy cho các đối tượng thụ hưởng lẫn cơ quan quản lý, cho xã hội và cả nền kinh tế.

>>Không để trục lợi chính sách khi thực thi 3 luật bất động sản

Bởi lẽ, định giá đất không chỉ là công cụ để Nhà nước thiết lập cơ chế quản lý đất đai, mà còn tạo cơ sở cho sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất và là căn cứ để cá nhân, tổ chức sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng như hưởng sự đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, đến nay, ước tính vẫn còn hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp vẫn khiến người dân không yên tâm, chủ đầu tư không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng; giao dịch trên thị trường không được và thậm chí phát sinh những giao dịch ngầm... Cùng với đó, con số thống kê từ 2005 đến nay, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất (trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất), chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa.

“Đây là một con số rất lớn, để thấy nếu định giá đúng và đủ đóng vai trò quan trọng như thế nào. Con số này có thể lên đến 15 - 16% trong những năm trước đây và cũng tương xứng với nguồn lực đất đai trên cả nước”, ông Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra trong 6 nhóm nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án còn vướng dẫn đầu là do “tắc” định giá đất. Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất. Tuy nhiên trên thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư khiến doanh nghiệp cũng gặp vướng mắc.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc mong muốn việc tính tiền sử dụng đất có sự hài hoà giữa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Ghi nhận nỗ lực của Chính phủ khi ban hành Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 nhưng ông Lê Hoàng Châu cho biết vấn đề then chốt mà hiệp hội đã góp ý vẫn chưa được đưa vào về việc định giá đất. Bởi vậy, ông Châu kiến nghị định giá đất cần phải tính đúng, đủ, công bằng và không tận thu. Nếu nhà nước lẽ ra thu được 10 đồng nhưng chỉ thu 9 đồng thì còn 1 đồng xem như kích cầu đầu tư, người dân tiêu dùng cũng góp phần phát triển kinh tế, nuôi dưỡng nguồn thu.

Nguy cơ làm tăng giá nhà

Là đơn vị trực tiếp triển khai và phát triển các dự án bất động sản, ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, hiện nay chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản.

Cho nên, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, tức đẩy giá nhà tăng. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội. Cụ thể, dự thảo quy định về chi phí đầu tư xây dựng, trong đó có xác định chi phí thiết bị, quản lý, công trình, nhưng chưa quy định về trượt giá nhân công và chi phí dự phòng. Trên thực tế, công trình xây dựng trong thời gian dài, việc trượt giá là không tránh khỏi.

“Công trình nhà từ 20 đến dưới 24 tầng, không hầm vào năm 2020 có suất vốn đầu tư là gần 11,4 triệu đồng/m2, năm 2021 con số này lên đến hơn 12,4 triệu đồng/m2, tăng 106% và năm 2022 là khoảng 12,7 triệu đồng, tăng 102% so với năm trước đó. Bình quân của việc trượt giá trong xây dựng mỗi suất đầu tư từ 4 - 5% một năm, vậy nên không có lý do gì để không đưa chi phí này vào ước tính chi phí xây dựng”, ông Dũng lấy dẫn chứng,

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng mong muốn việc tính tiền sử dụng đất có sự hài hoà giữa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Trong đó, các chi phí đầu tư hợp lý của doanh nghiệp cần ghi nhận đúng và đủ.

Trước những lo lắng của doanh nghiệp, ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó vụ trưởng Vụ Đất đai Bộ TN&MT cho rằng, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ cũng đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, Luật Đất đai thì chưa xử lý hết nên thực tế, quy định vẫn còn những bất cập.

Đồng thời, trong quá trình xây dựng dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Bộ TN&MT đã đồng hành rất sát cùng các bộ, ngành như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... trên quan điểm chung là sẽ cố gắng tiếp thu các ý kiến góp ý từ nhiều thành phần trong xã hội như doanh nghiệp, các chuyên gia, địa phương... nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại.