Nghiên cứu cấp "giấy khai sinh" cho CONDOTEL (KỲ III): Mới giải quyết phần "ngọn"

PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG - Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội• 08/10/2020 05:00

Dù đã có sự chỉ đạo của Chính phủ, sự vào cuộc của các Bộ ngành với một số văn bản được ban hành, tuy nhiên để được “định danh” chính thức thì condotel vẫn đang chờ Luật Đất đai sửa đổi.

Hiện nay, có thể nhận thấy khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản kiểu mới như căn hộ lưu trú (Condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel), biệt thự nghỉ dưỡng (Resort Villa), nhà ở thương mại liên kế (Shophouse) đang dần hoàn thiện với nhiều văn bản đã được các Bộ ngành ban hành hướng dẫn thực thi. Tuy nhiên, các văn bản này dường như vẫn chỉ bước đầu thận trọng giải quyết từng phần mà chưa toàn diện, chưa cụ thể nên việc thực thi tại các địa phương rất khó khăn.

Giải quyết phần "ngọn"

Gần đây nhất, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 4308/BXD-HĐXD ngày 03/9/2020 về quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế. Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã có Công văn 276/BXD-QLN ngày 20/01/2020 về việc quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD ban hành kèm theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư QCVN 04:2019/BXD ban hành kèm theo Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019. Đây là sự nỗ lực rất lớn của Bộ Xây dựng trong thực thi trách nhiệm khi được Chính phủ chỉ đạo thực hiện để từng bước tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp .

Về phía Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cũng đã ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch ban hành kèm theo Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019.

Ngoài ra, theo Công văn số 4308/BXD-HĐXD ngày 03/9/2020, Bộ Xây dựng đã soạn thảo để Bộ Khoa học và Công nghệ công bố các tiêu chuẩn quốc gia, để đưa ra các yêu cầu chung về thiết kế cho các loại hình công trình này, gồm: Tiêu chuẩn quốc gia Biệt thự nghỉ dưỡng - yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12870:2020; Tiêu chuẩn quốc gia Văn phòng kết hợp lưu trú - yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12871:2020; Tiêu chuẩn quốc gia Nhà ở thương mại liên kế - yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12872:2020; Tiêu chuẩn quốc gia Căn hộ lưu trú - yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12873:2020.

Vẫn đang chờ Luật “đồng bộ”

Với những văn bản của các Bộ ngành như trên dường như đã đủ căn cứ pháp lý để xác định cho từng căn hộ Condotel, Officetel hay Resort Villa, Shophouse nhưng các địa phương vẫn đang băn khoăn khi chưa tìm thấy khái niệm về loại hình này trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật đất đai.

Thị trường Condotel vẫn chờ được

Condotel vẫn chờ được "định danh" rõ ràng trong Luật Đất đai sửa đổi

Tại điều 153 Luật đất đai 2013 quy định về đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp chưa đề cập đến các loại hình Condotel, Officetel Resort Villa Shophouse. Điều này dẫn đến trong một số trường hợp có thể giao dịch Condotel diễn ra bình thường, rất hợp pháp nhưng cũng có nhiều vấn đề bất cập chưa được điều chỉnh trong Luật Đất đai năm 2013, trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Nhiều trường hợp phải tìm được bất động sản nằm trong quy hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền quyết định trong kế hoạch sử dụng đất và quyết định cho phép đầu tư của cơ quan có thẩm quyền với thời hạn cho thuê đất từ 50 năm - 70 năm.

Nếu trong Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi, bổ sung sắp tới có thể bổ sung thêm nội hàm điều chỉnh Điều 153 về đa dạng hóa các loại bất động sản và đưa vào quy phạm điều chỉnh đó là đất sử dụng cho khu du lịch, dịch vụ và thương mại thì sẽ là tiền đề cho Condotel, Officetel, Shophouse Resort Villa… có thể phát triển lành mạnh trong tương lai. Đặc biệt, các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư vào các dòng sản phẩm này một cách hợp lý, khai thác tốt tiềm năng của đất đai, công trình xây dựng trên đất hợp pháp.

Trong lúc này, khi vẫn chờ Luật Đất đai sửa đổi, để có thể kịp thời điều chỉnh những bất cập, vướng mắc hiện có bằng các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với Condotel, Officetel, Shophouse Resort Villa và các vấn đề bất cập khác nhằm tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong bối cảnh đang chịu những ảnh hưởng nặng nề của đại dịch COVID-19.