Cổ phiếu nào nổi bật trong nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp cuối năm?

PHẠM HOÀNG QUANG KIỆT - Phòng Nghiên cứu Phân tích FIDT• 06/10/2023 13:26

Giai đoạn cuối năm sẽ là thời điểm mà hầu hết các doanh nghiệp BĐS KCN sẽ bàn giao đất cho đối tác và ghi nhận doanh số tăng trưởng so với giai đoạn đầu năm, tạo cơ hội đầu tư ngắn hạn.

>>>Nợ trái phiếu và triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp

Tình hình 6 tháng đầu năm

Sau ký kết đón vốn đầu tư từ nhiều ông lớn tập đoàn đa quốc gia, KBC Đô thị Kinh Bắc đề xuất làm chủ đầu tư dự án mở rộng diện tích Khu công nghiệp Quế Võ và Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng.

Sau ký kết đón vốn đầu tư từ nhiều ông lớn tập đoàn đa quốc gia, KBC - Đô thị Kinh Bắc vừa có công văn đề xuất làm chủ đầu tư dự án mở rộng diện tích Khu công nghiệp Quế Võ và Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng.

Thị trường bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) phía Bắc đã rất sôi động khi Trung Quốc mở cửa trở lại. Điều này thể hiện ở số lượng hỏi thuê đất công nghiệp cũng như nhà xưởng, nhà kho từ các khách thuê Trung Quốc tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm nay.

Thống kê của CBRE ghi nhận số lượng yêu cầu về thuê đất công nghiệp từ khách Trung Quốc tăng 33%. Đặc biệt, thị trường ghi nhận sự mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Foxconn và Goertek tại các khu công nghiệp ở Bắc Giang và Bắc Ninh.

Ngoài ra, giá cho thuê nhìn chung vẫn ghi nhận tăng trên cả nước.

Mặc dù bối cảnh kinh tế 6 tháng đầu năm khá ảm đạm tuy nhiên ngành công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin và truyền thông và các ngành công nghệ cao vẫn ghi nhận sự tham gia và mở rộng của các doanh nghiệp nước ngoài đặc biệt là Trung Quốc.

Việt Nam sẽ vẫn là điểm đến hấp dẫn

*Lợi thế cạnh tranh so với các nước trong khu vực

Trong dài hạn Việt Nam vẫn sẽ là quốc gia có sức hút lớn đối với những doanh nghiệp nước ngoài khi sở hữu lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với các quốc gia khác nhờ: Chi phí đầu tư ban đầu thấp nhờ giá thuê đất và chi phí xây dựng thấp; Lợi thế giá nhân công cạnh tranh sẽ còn được duy trì trong thời gian dài nhờ cơ cấu dân số vàng được dự phóng sẽ kéo dài đến ít nhất; Nhiều chính sách ưu đãi từ phía Chính phủ đối với những doanh nghiệp nước ngoài.

Ngoài ra việc Chính phủ thúc đẩy đầu tư hạ tầng giao thông sẽ giúp tiếp tục nâng cao lợi thế cạnh tranh của quốc gia trong tương lai.

* Khung pháp lý đang dần được cải thiện

Sau hơn 30 năm xây dựng và phát triển Khu công nghiệp, Khu kinh tế (KCN, KKT) đã đóng góp tích cực vào thành tựu tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam tuy nhiên việc phát triển KCN, KKT thời gian qua cũng bộc lộ một số hạn chế, thể hiện chủ yếu trên các mặt: Chất lượng, hiệu quả quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu; Loại hình phát triển chậm được đổi mới; Chất lượng, hiệu quả thu hút đầu tư chưa đáp ứng yêu cầu phát triển theo chiều sâu; liên kết, hợp tác trong KCN, KKT, giữa các khu với nhau và giữa KCN, KKT với khu vực bên ngoài còn hạn chế; Phát triển chưa bền vững và cân bằng về kinh tế, môi trường và xã hội và Hiệu quả sử dụng đất chưa cao.

Chúng tôi đánh giá việc xây dựng Luật là yêu cầu cấp thiết nhằm hoàn thiện thể chế và pháp luật có liên quan đến KCN, KKT, tạo khung pháp lý thống nhất để tạo môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, đẩy mạnh thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất kinh doanh. Việc ban hành Luật KCN, KKT đang được Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét và dự kiến sẽ được trình Quốc Hội khóa XV xem xét cho ý kiến tại kỳ họp thứ 6 (10/2023) và thông qua tại kỳ họp thứ 7 (5/2024).

Việc phát triển KCN, KKT trong thời gian qua đã bộc lộ một số hạn chế do thiếu sự định hướng, quản lý từ các cơ quan chức năng khiến các KCN, KTT chưa thể phát huy được hết các tiềm lực. Chính vì vậy việc xây dựng chính sách riêng dành cho KCN, KKT ở thời điểm hiện tại là rất quan trọng, điều này giúp: 1) Tạo dựng được khung pháp luật đầy đủ, đồng bọ, thống nhất về KCN, KKT. 2) Tiết kiệm nguồn lực, tăng khả năng thu hút đầu tư, đảm bảo sự phát triển bền vững và kích thích tăng trưởng kinh tế vùng nói chung. 3) Hỗ trợ được các doanh nghiệp thuộc đối tượng ưu đãi có thể tiếp cận đất đai dễ dàng với chi phí thấp hơn. 4) Nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước.

>>>Bất động sản công nghiệp hút vốn FDI

Chúng tôi kỳ vọng việc dự thảo này được thông qua sẽ tạo tiền đề để nhóm KCN tăng trưởng trong dài hạn và tạo động lực cho giá cổ phiếu KCN trong ngắn hạn.

Hưởng lợi dài hạn từ việc Việt Nam nâng cấp quan hệ ngoại giao với Mỹ

Việc nâng cấp quan hệ Ngoại giao với Mỹ lên mức toàn diện được kỳ vọng sẽ mang lại động lực tăng trưởng cho các DN BĐS KCN của Việt Nam trong dài hạn khi: Kỳ vọng dòng vốn FDI từ Mỹ vào Việt Nam sẽ cải thiện trong các năm tới khi càng có thêm nhiều công ty của Mỹ đầu tư vào Việt Nam. 2) Thu hút đầu tư từ các tập đoàn đa quốc gia của Mỹ từ chiến lược Trung Quốc + 1, làn sóng đa dạng hóa dần chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc đang tăng mạnh sau khi quốc gia này đóng cửa 3 năm do dịch bệnh. Đặc biệt là đối với các tập đoàn điện tử - công nghệ lớn khi chuyển dịch sẽ mang theo các công ty phụ trợ, điều này tạo ra nhu cầu thuê KCN rất cao.

Điển hình chúng ta có thể thấy với trường hợp của Apple, khi chuyển dần chuỗi cung ứng sang Việt Nam, lần lượt các doanh nghiệp sản xuất phụ trợ như Foxconn, ... cũng đầu tư sang Việt Nam mở nhà máy. Dựa vào biểu đồ bên dưới phần nào có thể chứng minh rằng Việt Nam là điểm đến đáng cân nhắc cho các tập đoàn công nghệ - điện tử của Mỹ trong câu chuyện dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc.

Việt Nam luôn là điểm đến hấp dẫn cho chiến lược trên bởi vị trí địa lý thuận lợi trong khu vực, nằm trên con đường giao thương của thế giới, nguồn nhân lực có tay nghề và chi phí lao động còn rẻ so với các nước trong khu vực và Trung Quốc. Đặc biệt, Việt Nam ngày càng tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng bán dẫn toàn cầu tuy nhiên vẫn còn một số nhược điểm cần được cải thiện để Việt Nam có thể trở nên cạnh tranh hơn trong xu hướng dịch chuyển này như (1) nguồn nhân lực chất lượng cao, đặc biệt là kỹ sư điện tử (2) hệ thống hạ tầng giao thông (3) hệ thống nguồn điện quốc gia phải ổn định.

Việc nâng cấp quan hệ ngoại giao với Mỹ sẽ mang lại động lực tăng trưởng cho các doanh nghiệp BĐS KCN trong tương lai khi xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và các tập đoàn đa quốc gia của Mỹ được kỳ vọng sẽ tăng cường đầu tư vào Việt Nam.

Xu hướng giá cho thuê tăng trong dài hạn

Trong thời gian vừa qua giá đất KCN của Việt Nam vẫn đang duy trì đà tăng khá bền vững và theo dự báo của CBRE giá thuê cũng như nguồn cung của BĐS KCN sẽ vẫn tiếp tục tăng trong tương lai.

Chúng tôi cho rằng Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia khác và sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn đối với nhiều doanh nghiệp quốc tế và những doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất rộng lớn với giá vốn thấp sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt trong dài hạn.

Trong ngắn hạn, giai đoạn cuối năm sẽ là thời điểm mà hầu hết các doanh nghiệp BĐS KCN sẽ bàn giao đất cho đối tác và ghi nhận doanh số tăng trưởng so với giai đoạn đầu năm. Ngoài ra chúng tôi nhận thấy một số tin tức tích cực có thể tác động đến giá cổ phiếu trong ngắn hạn như: Xu hướng FDI giải ngân tăng trưởng trong giai đoạn cuối năm; Luật KCN, KKT được trình Quốc hội xem xét trong kỳ họp cuối năm; Cùng với đó là một số chính sách mới có thể ban hành để khai thác tốt hơn việc nâng cấp quan hệ…

Ngoài ra, đối với nhóm cổ phiếu KCN, FIDT đã từng lưu ý về rủi ro chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh đã khiến doanh nghiệp phải điều chỉnh tăng chi phí lũy kế đối với phần diện tích đã cho thuê trước đây tuy nhiên điều này lại là động lực đối với một số cổ phiếu cá biệt có biên lợi nhuận sẽ phục hồi trong năm nay nhờ giá cho thuê tăng và không phải ghi nhận phần chi phí này trong năm nay.

Từ những luận điểm trên, chúng tôi quyết định lựa chọn nhóm ngành BĐS KCN để đầu tư trong những tháng cuối năm trong đó có một số mã cổ phiếu được hưởng lợi rõ rệt là: LHG, IDC, KBC.