Khơi thông dòng chảy chuyển nhượng dự án

TS LS. LÊ THÀNH VINH - Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P• 27/10/2021 14:10

Hành lang pháp lý về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vẫn chưa thực sự được quan tâm trong nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Hiện các quy định liên quan đến chuyển nhượng các dự án đầu tư bất động sản dường như đang chặt chẽ hơn nhiều so với mức cần thiết. Có lẽ do “lịch sử để lại” nên các cơ quan chức năng đang cố gắng ngăn chặn hiện tượng có một số doanh nghiệp “nhỏ” chỉ lo chạy được một số thủ tục pháp lý để trở thành nhà đầu tư rồi chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác để kiếm lời mà không thực sự nghiêm túc trong đề xuất đầu tư.

Nan giải trở thành nhà đầu tư dự án

Tuy nhiên, đầu tư dự án bất động sản là quá trình diễn ra rất dài, bao gồm nhiều công đoạn nối tiếp nhau mà không phải doanh nghiệp nào cũng đảm bảo chắc chắn mình sẽ đi hết cả chặng đường dài đó được. Vì vậy, yêu cầu doanh nghiệp phải được chọn làm nhà đầu tư, thực hiện xong giải phóng mặt bằng, đóng xong tiền sử dụng đất để được cấp sổ đỏ, xây dựng hạ tầng theo tiến độ dự án được duyệt rồi mới được chuyển nhượng dự án của mình dường như đã làm khó cho doanh nghiệp.

Trên thực tế, để bắt đầu quá trình đầu tư, doanh nghiệp phải bỏ chi phí ngay, tiến hành nghiên cứu khảo sát, đánh giá địa điểm đầu tư, thị trường, xem xét kỹ quy hoạch hiện tại, thậm chí xin chi tiền tài trợ cho Nhà nước điều chỉnh quy hoạch chưa phù hợp với ý tưởng đầu tư, đảm bảo có thể hình thành nên một dự án đầu tư có hiệu quả. Nhiều doanh nghiệp chọn cách làm đi mua gom đất trước để thuận lợi cho giai đoạn giải phóng mặt bằng về sau hay để xin Nhà nước thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư trên mảnh đất của mình.

Thông thường, doanh nghiệp phải bỏ rất nhiều công sức, tiền của và thời gian để trở thành nhà đầu tư chính thức của dự án. Tôi cho rằng một khi đã trở thành nhà đầu tư dự án được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư rồi thì họ phải được phép chuyển nhượng dự án của mình cho doanh nghiệp khác có nhu cầu, đáp ứng đủ điều kiện thực hiện tiếp dự án đó luôn.

Nhiều dự án BĐS do vướng về các điều kiện kinh doanh, nên phải dừng để rà soát thủ tục.

Tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư cần minh bạch và rõ ràng

Theo tôi, hành lang pháp lý chỉ cần chặt chẽ ở hai khâu.

Thứ nhất là lập quy hoạch (bao gồm quy hoạch phát triển kinh tế xã hội nói chung, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành có liên quan) để dự án đầu tư được đề xuất và phê duyệt đúng định hướng của Nhà nước, không bị lợi ích nhóm chi phối.

Thứ hai là quy định rõ ràng yêu cầu về năng lực của nhà đầu tư. Cộng thêm việc thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư (đấu thầu, đấu giá, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư) một cách minh bạch, rõ ràng, tôi tin rằng sẽ đảm bảo có dự án phù hợp và có được nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện.

Lưu ý rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang yêu cầu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án chỉ cần đáp ứng năng lực về tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, chứ không yêu cầu về kinh nghiệm triển khai dự án như ở giai đoạn xét hồ sơ năng lực lựa chọn nhà đầu tư.

Cần quy định nhất quán tiêu chí năng lực để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp cho dự án, cả ở giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư và giai đoạn xét chủ trương có cho phép chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án cho nhà đầu tư mới. Kinh nghiệm triển khai dự án có thể là quan trọng nhưng rõ ràng tiêu chí năng lực tài chính mới là yếu tố quyết định vì họ có thể và sẽ phải tổ chức thuê đơn vị có kinh nghiệm triển khai dự án để đảm bảo dự án được triển khai thành công nếu tự mình không triển khai được.

Cần thay đổi cách tiếp cận khi sửa Luật

Việc Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không cho nhà đầu tư chuyển nhượng dự án của mình khi chưa hoàn thành Quy hoạch chi tiết, chưa giải phóng mặt bằng xong, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã vô tình làm cho nhiều dự án không thể tiếp tục triển khai.

Thực tế nhiều năm qua đã chứng kiến hàng trăm dự án bất động sản bị đắp chiếu, không chuyển nhượng được cho nhà đầu tư khác và bản thân cơ quan chức năng cũng rất khó khăn trong việc thu hồi vì vướng xác định lỗi vi phạm, giải quyết quyền lợi của nhà đầu tư. Nguồn lực đất đai của Nhà nước, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư, quyền lợi của nhà thầu, người mua sản phẩm, đối tác đầu tư khác bị đóng băng lại, nghẽn nguồn cung trên thị trường.

Bối cảnh giờ đây đã khác nhiều so với 7 năm trước. Hoạt động đầu tư dự án bất động sản đã đi vào khuôn khổ, chuyên nghiệp hơn, chất lượng thể chế và thực thi thể chế cũng đã đạt được nhiều bước tiến đáng kể. Tôi cho rằng đã đến lúc các cơ quan chức năng cần thay đổi cách tiếp cận về vấn đề chuyển nhượng dự án trong đợt sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này. Nên coi việc đầu tư là quá trình dài, liên tục, doanh nghiệp được tự do lựa chọn một hoặc một số giai đoạn nào trong đó hoặc toàn bộ các giai đoạn để làm.

Tuy nhiên, dự án nhất định phải hình thành đúng định hướng quy hoạch; quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phải được thẩm định và phê duyệt chặt chẽ, doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện được quy định rõ ràng trong luật sẽ được phép nhận chuyển nhượng dự án từ doanh nghiệp khác.

Giảm tối đa điều kiện và đơn giản hóa thủ tục để dự án được phép chuyển nhượng dễ dàng và nhanh chóng cũng là cách khơi thông dòng chảy liên tục của đầu tư, tránh vô tình tạo ra những “cục máu đông” trên thị trường bất động sản.

Điều 49. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.