Minh bạch giao dịch bất động sản qua sàn

ANH KHÔI• 15/03/2023 15:33

Mặc dù vẫn còn đó những ý kiến trái chiều, thế nhưng, theo các chuyên gia, việc quy định giao dịch bất động sản qua sàn cùng với những quy định cụ thể sẽ giúp tạo lập một thị trường lành mạnh…

>>Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Khó khả thi

Dự án Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được ban soạn thảo của Bộ Xây dựng thể chế hóa 4 nhóm chính sách mà Chính phủ đã trình và được Quốc hội thông qua trong 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, quy định “Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” tại Dự thảo Luật (sửa đổi) đã và đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

p/Việc quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn cùng với những quy định cụ thể về điều kiện hoạt động của sàn, của môi giới được cho sẽ tạo lập một thị trường lành mạnh. Ảnh: N.Hà

Việc quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn cùng với những quy định cụ thể về điều kiện hoạt động của sàn, của môi giới được cho sẽ tạo lập một thị trường lành mạnh. Ảnh: N.Hà

Còn nhiều quan ngại…

Thống kê cho thấy, lực lượng hành nghề môi giới bất động sản hiện có khoảng 300.000 người, mỗi năm kết nối cung cầu thành công hàng trăm ngàn sản phẩm, với giá trị sản lượng ước đạt khoảng nửa triệu tỷ đồng. Hiện có tới 90% sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai chào bán ra thị trường thông qua đơn vị phân phối, sàn giao dịch bất động sản…

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, môi giới bất động sản Việt Nam hiện nay, còn thiếu tính chuyên nghiệp, chuẩn mực và trình độ. Không ít môi giới có hành vi găm đất, thổi giá, tạo sốt ảo gây lũng loạn thị trường... hay trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng bằng dự án “ma”,… gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính.

Từ thực tế đã nêu, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị, không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Bởi theo đơn vị này, nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do được trao “đặc quyền, đặc lợi”…

Bên cạnh đó, không ít ý kiến cũng cho rằng, những bất cập của hiện trạng môi giới bất động sản hiện nay xuất phát từ việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ quy định, khi hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần phải qua đào tạo dẫn đến 90% môi giới không có kiến thức căn bản của người làm môi giới…

Chưa kể, quy định pháp luật cũng không bắt buộc các dự án phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch nên việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… của bất động sản nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng, bị xem nhẹ và đùn đẩy trách nhiệm.

>>"Đặc quyền” cho sàn giao dịch bất động sản

Cần có quy định… chặt chẽ hơn

Bên cạnh những quan ngại đã nêu, góp ý về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), một số chuyên gia lại cho rằng, việc quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn cùng với những quy định cụ thể về điều kiện hoạt động của sàn, của môi giới sẽ giúp cho người tiêu dùng được thẩm định sản phẩm, đồng thời giúp cơ quan chức năng có thông tin đầy đủ về thị trường để kịp thời kiểm soát, ngăn chặn các hành vi vi phạm,...

Theo Luật sư Lê Trọng Thêm - Luật sư Điều hành Công ty Luật LTT & Lawyers, với các bất động sản đã có sổ, giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng, thì với bất động sản hình thành trong tương lai, cũng cần có sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Thực tế, có không ít tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án.

Do đó, cần thực hiện giao dịch qua sàn để có một đơn vị chịu trách nhiệm về những thông tin họ đưa ra, nhằm bảo vệ người tiêu dùng… song cũng cần phải có quy định chặt chẽ hơn nữa đối với nghề môi giới bất động sản. Đây phải là một ngành kinh doanh trong hệ sinh thái bất động sản với nhiều yêu cầu khắt khe về kiến thức về thị trường, về luật, về định giá tài sản, phải có, kinh nghiệm, đạo đức… “Mỗi môi giới phải có định danh riêng, mỗi bất động sản cũng phải được cấp mã định danh để dễ dàng theo dõi, kiểm soát biến động giao dịch. Thậm chí cần có trung tâm lưu ký các mã bất động sản và các môi giới là thành viên của trung tâm lưu ký đó thì mọi thông tin đều minh bạch”, Luật sư Thêm đề xuất.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN cũng cho rằng, để ngăn chặn việc khai khống giá mua bán, cũng như tạo tính minh bạch cho thị trường nên quy định bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, trừ trường hợp chuyển nhượng cho người cùng huyết thống hoặc tài sản thừa kế. Bởi, thực tế hiện nay cho thấy, do không có quy định mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn nên không thể kiểm soát được việc mua bán. Điều này đã để lại nhiều hệ lụy lớn cho thị trường như phân lô bán nền tràn lan, bong bóng bất động sản.