Ngăn chặn trốn thuế giao dịch bất động sản – Cần bịt “lỗ hổng” pháp lý

>> “Siết” việc trốn thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Mới đây, Bộ Tài chính đã có văn bản số 14257/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Tổng cục Thuế về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Tăng cường hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, đồng thời, đơn vị này cũng yêu cầu các địa phương siết chặt việc xử lý hình sự đối với những hành vi trốn thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Động thái đã nêu cho thấy sự quyết liệt của Bộ Tài chính trong việc ngăn chặn hành vi trốn thuế trong các giao dịch bất động sản, tuy nhiên, một số ý kiến lại cho rằng, đây chỉ là giải pháp tình thế, bởi muốn thắt chặt thất thu thuế từ hoạt động này, cần bịt “lỗ hổng” về mặt pháp lý vẫn tồn tại bấy lâu nay.

Cụ thể, quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế trên giá chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Có 2 cách tính thuế đang được áp ụng, gồm: dựa vào giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định.

Đánh giá về quy định đã nêu, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN cho rằng, đây chính là “lỗ hổng” để hành vi trốn thuế trong các giao dịch bất động sản có “đất sống”, bởi bảng khung giá đất thường thấp hơn rất nhiều so với thực tế, khi có những khu vực giá đất thị trường cao hơn từ 50 – 70% trong bảng khung giá.

“Chưa kể, luật pháp cũng quy định, đây là những giao dịch dân sự, cho phép người mua và người bán được quyền thỏa thuận, chỉ cần bằng hoặc cao hơn mức Nhà nước quy định”, Luật sư Hiệp chia sẻ.

Thực tế, việc siết chặt quản lý, ngăn chặn thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản không phải câu chuyện mới và cũng đã không ít vụ việc của các tổ chức, cá nhân bị cơ quan Công an khởi tố vì tội trốn thuế đã diễn ra, thế nhưng, một thực tế khá phổ biến hiện nay là để tránh nộp thuế cao, khi làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất, bên bán và bên mua thỏa thuận khai giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế. Điều này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người dân mà còn gây thất thu thuế đối với ngân sách Nhà nước.

Chỉ tính riêng trong năm 2021, hàng loạt tổ chức, cá nhân bị cơ quan Công an khởi tố, bắt giam về tội trốn thuế khi tiến hành chuyển nhượng bất động sản.

Tháng 9 vừa qua, Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an tỉnh Phú Yên đã ra quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam bà Ngô Thị Điều - doanh nhân ở TP. Quy Nhơn, tỉnh Bình Định để điều tra tội “trốn thuế” do liên quan đến việc chuyển nhượng 262 lô đất khu đô thị mới Nam Tuy Hòa.

Kết quả điều tra ban đầu cho thấy, sau khi đấu giá trúng 262 lô đất khu đô thị Nam Tuy Hòa vào tháng 5/2017 với số tiền 154,4 tỷ đồng (sau khi được miễn giảm 5% so với mức trúng đấu giá, thấp hơn 8 tỷ đồng so với giá khởi điểm), bà Điều đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Tuy Hòa cấp chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ 262 lô đất nêu trên.

Từ tháng 8/2017 đến tháng 9/2020, bà Điều đã chuyển nhượng 259/262 lô đất đã nêu cho khách hàng, bằng thủ đoạn kê số tiền chuyển nhượng mỗi lô đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn tiền thu của khách hàng, số tiền thực tế chênh lệch tăng so với số liệu trong các hợp đồng chuyển nhượng số lô đất này, bà Điều đã thu hơn 158,8 tỷ đồng, gây thất thu tiền thuế cho Nhà nước hơn 2 tỷ đồng.

>> Nghị định số 125/2020/NĐ-CP sẽ hạn chế hành vi trốn thuế?

Hay như tình trạng bán đất “hai giá” tại dự án khu đô thị New City tại Phố Nối, tỉnh Hưng Yên do Công ty CP Bất động sản Thăng Long làm chủ đầu tư.

Theo đó tiền mua đất được chia thành 2 phần, giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ thấp hơn giá khách phải thanh toán, phần tiền chênh khoảng 325 - 590 triệu đồng/lô được tách thành “phí dịch vụ”. Cách thức thu tiền bán đất này đã được chủ đầu tư thực hiện từ năm 2018 khi mở bán dự án, thu hút rất đông nhà đầu tư mua bán, sang tay kiếm lời. Với hàng trăm nền đất được giao dịch, số tiền chênh nằm ngoài sổ sách là con số không nhỏ, đã khiến Nhà nước thất thu một lượng lớn tiền thuế theo quy định.

Đây chỉ là một trong những thủ đoạn hòng trốn thuế trong các giao dịch bất động sản đã bị cơ quan chức năng khởi tố, điều tra và làm rõ, trên thực tế, phía sau hoạt động và các giao dịch bất động sản dường như vẫn là “tảng băng chìm”.

Thông tin với báo chí, bà Lê Thu Hiền – Hiệp hội Kế toán hành nghề Việt Nam cũng đánh giá, những “lỗ hổng” về luật và chế tài xử phạt chưa thực sự mạnh tay là nguyên nhân dẫn đến tình trạng cá nhân, doanh nghiệp phát sinh hành vi trốn thuế thời gian qua.

“Ngoài việc phân cấp, phân quyền cho các địa phương trong việc tăng cường kiểm soát chống thất thu thuế, cần phải có sự điều chỉnh, sửa đổi quy định đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất chung trong quá trình thực thi”, bà Hiền cho hay.

Theo bà Hiền, biện pháp hiệu quả nhất để hạn chế, tiến tới ngăn chặn tình trạng trốn thuế, Nhà nước cần phải xác định lại giá trị của bảng khung giá đất ngang bằng với giá thị trường hoặc thấp hơn nhưng không quá 20%. Đồng thời, yêu cầu tất cả hợp đồng chuyển nhượng bất động sản khi đủ điều kiện để công chứng phải giao dịch qua ngân hàng, kèm theo tất cả chứng từ trong hồ sơ giao dịch.