Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất: Sai lầm cả về khoa học và thực tiễn

Bài & Ảnh: GIA NGUYỄN• 23/07/2023 04:00

Không chỉ đi ngược lại sự phát triển, theo các chuyên gia, viêc loại bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất sẽ là một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn…

>> Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất: Đi ngược lại sự phát triển

Theo đó, trong số 5 phương pháp định giá đất hiện hành, phương pháp thặng dư được cho là phổ biến nhất và được đánh giá là phản ánh rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này đã bị loại bỏ khỏi Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NÐ-CP quy định về giá đất.

trong số 5 phương pháp định giá đất hiện hành, phương pháp thặng dư được cho là phổ biến nhất và được đánh giá là phản ánh rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản - Ảnh minh họa

Trong số 5 phương pháp định giá đất hiện hành, phương pháp thặng dư được cho là phổ biến nhất và được đánh giá là phản ánh rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản - Ảnh minh họa

Xoay quanh vấn đề đã nêu, không ít ý kiến cho rằng, phương pháp thặng dư là một phương pháp phù hợp về lý thuyết thẩm định giá, được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như đã được áp dụng ổn định tại Việt Nam trong nhiều năm qua. Việc bỏ phương pháp thặng dư là không thỏa đáng và sẽ khiến công tác định giá đất quay ngược về thời kỳ trước năm 2007, như trước thời điểm ban hành Nghị định 123/2007/ND-CP.

Theo các chuyên gia, mỗi phương pháp định giá đất đều có vai trò riêng, không thể lấy phương pháp này thay thế cho phương pháp khác. Cụ thể, phương pháp so sánh rất phù hợp vói các thửa đất ở nhỏ lẻ, do có thể thu thập được thông tin giao dịch trên thị trường, nhưng lại không phù hợp với các thửa đất thực hiện dự án có tiềm năng phát triển do chưa tính đến chi phí hạ tầng nội bộ, chi phí chuẩn bị đầu tư, lợi nhuận nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, trong trường hợp giá đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, văn phòng) rất hạn chế thông tin giao dịch của tài sản có quy mô đầu tư, mục đích sử dụng tương đồng thì phương pháp so sánh hầu như không thể áp dụng được. Lúc này, phương pháp thích hợp chỉ có thể là thu nhập và thặng dư.

Tuy nhiên, phương pháp thu nhập cũng không thể thay thế cho phương pháp thặng dư do trường hợp áp dụng của hai phương pháp này là khác nhau. Cụ thể, phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất; còn phương pháp thặng dư áp dụng để định giá với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng khi xác định được doanh thu phát triển giả định và chi phí ước tính…

>> “Gỡ vướng” công tác định giá đất: Có nên bỏ phương pháp thặng dư?

Theo chuyên gia, viêc loại bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất sẽ là một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn - Ảnh minh họa

Chưa kể, phương pháp thặng dư được tính chi phí hợp lý bao gồm lợi nhuận của chủ đầu tư trên tổng mức đầu tư cộng với lợi nhuận ước tính của giá đất, trong khi đó phương pháp thu nhập không tính chi phí này. Tỷ suất chiết khấu của phương pháp thặng dư tính theo lãi suất cho vay trung - dài hạn, thường cao gấp 1,5 lần so với tỷ suất vốn hóa của phương pháp huy động tính theo lãi suất huy động. Việc chênh lệch kết quả định giá đất của 2 phương pháp là phù hợp với lý thuyết về thẩm định giá, các học thuyết kinh tế... đã được chứng minh trên toàn thế giới, chứ không phải là phương pháp thặng dư có sai sót.

Đánh giá về việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất, nhiều chuyên gia cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư là một sai lầm cả về lý luận và thực tiễn, sẽ làm thất thoát ngân sách Nhà nước do không thu được phần “chênh lệch địa tô” từ việc thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Bởi, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất...

Trong đó, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện. Nghĩa là bắt đầu bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí sẽ tạo ra được giá trị thặng dư, từ đó tính được tiền sử dụng đất. Những khu đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Cũng theo ông Thỏa, mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau. Nên việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế. Bởi phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

“Đến nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) định hướng bỏ phương pháp thặng dư. Như vậy Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ phải nghiên cứu, ban hành ra một phương pháp định giá đất mới lai giữa hai phương pháp thu nhập và thặng dư hiện nay. Đây là một yêu cầu cực kỳ khó khăn, không hề đơn giản”, ông Thỏa bày tỏ.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NÐ-CP bỏ phương pháp thặng dư, đồng nghĩa với trong Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ bỏ phương pháp này. Điều này là phi lý, vì phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo, chủ lực, chủ yếu được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, với tỷ lệ áp dụng lên đến trên 90%.

Do vậy, việc bỏ phương pháp này mà giữ lại 4 phương pháp trên thì khó áp dụng cho tất cả các loại đất. Nhất là phương pháp so sánh, không phải dự án nào cũng có cái giống để so sánh, các phương pháp còn lại đa số dùng cho các dự án thương mại, không thể áp dụng cho các dự án bất động sản.