Ngân hàng - Chứng khoán

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường bất động sản đang đối mặt với sự đứt gãy niềm tin nghiêm trọng do những rào cản về thể chế pháp luật kéo dài.

Gỡ vướng dự án từ thể chế

Để giải quyết các dự án tồn đọng, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/04/2026 (Nghị quyết 29). Điểm mới của nghị quyết này là tính thực thi trực tiếp, không cần các văn bản quy định chi tiết từ Chính phủ. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP ngày 07/05/2026 để hướng dẫn bốn nội dung cụ thể trong Nghị quyết 29, tạo hành lang pháp lý thông suốt ngay lập tức.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, tại TP HCM, quá trình tháo gỡ vướng mắc đang được thực hiện quyết liệt thông qua Tổ công tác đặc biệt do Chủ tịch UBND Thành phố làm Tổ trưởng. Sở Tài chính TP HCM đã tổng hợp danh sách 838 dự án và cơ sở nhà đất cần xử lý. HoREA cũng đã khảo sát và báo cáo bổ sung 112 dự án qua năm đợt báo cáo khẩn cấp, nâng tổng số dự án và khu đất cần tháo gỡ trên địa bàn lên 950 đơn vị.

Ông Lê Hoàng Châu cung cấp số liệu bóc tách trong danh sách 838 dự án của Sở Tài chính: có 265 dự án thuộc doanh nghiệp tư nhân, 13 dự án theo hình thức PPP và 28 dự án của doanh nghiệp nhà nước. Trên phạm vi cả nước, quy mô tắc nghẽn còn khủng khiếp hơn với hơn 4.500 dự án đang vướng mắc pháp lý.

Ông cho biết tổng mức đầu tư của khối dự án này lên tới hơn 2,5 triệu tỷ đồng, chiếm diện tích hơn 2 triệu ha đất. Đây là nguồn lực khổng lồ đang bị lãng phí do các nút thắt thể chế.

Hạ lãi suất cho doanh nghiệp bất động sản

Cũng theo Chủ tịch HoREA, mặc dù Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay giảm khoảng 0,5%, nhưng thực tế doanh nghiệp vẫn phải vay với lãi suất cao hơn nhiều.

Một điểm sáng hiếm hoi được ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng là dự án nhà ở xã hội tại Dĩ An được Vietcombank cam kết cho người mua nhà vay với lãi suất 6% ổn định trong 5 năm. Do đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Nhà nước xem xét điều chỉnh trần tín dụng linh hoạt hơn để tạo điều kiện cho thị trường phục hồi.

Ông cũng đồng thời liệt kê những nguồn vốn thiết yếu: Thứ nhất là vốn chủ sở hữu và vốn đối tác. Đây là nguồn vốn bắt buộc để tạo quỹ đất, vì ngân hàng không cho vay để mua đất.

Thứ hai là tín dụng ngân hàng, đóng vai trò “bà đỡ”, tài trợ khoảng 50% tổng mức đầu tư xây dựng sau khi dự án đã có quỹ đất sạch.

Thứ ba là trái phiếu doanh nghiệp, đang phục hồi sau giai đoạn khủng hoảng 2022-2025, với các cơ chế khoan hồng từ Nghị quyết 29 cho phép 3-5 năm để khắc phục sai sót.

Thứ tư là vốn từ khách hàng, kênh huy động không chịu lãi suất sau khi dự án đủ điều kiện bán hàng.

Thứ năm là vốn từ thị trường chứng khoán, hiện chỉ có 69 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên tổng số 1.609 doanh nghiệp đại chúng, quá nhỏ so với cộng đồng 50.000 doanh nghiệp địa ốc cả nước.

Thứ sáu là quỹ đầu tư và REIT; và Thứ bảy là nguồn vốn trong dân. Đây là nguồn lực lớn nhưng chưa có giải pháp huy động hiệu quả vào nền kinh tế.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần phân loại bất động sản để cấp tín dụng hợp lý thay vì đánh đồng mọi phân khúc đều rủi ro. Theo phân tích của ông, nhà ở xã hội có mức độ an toàn tới 99%, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp có mức độ không rủi ro khoảng 80%. Ông cũng ủng hộ quan điểm của Tổng Bí thư Tô Lâm về việc nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ, nhưng cần phân biệt rõ giữa đầu cơ và hoạt động tích sản hoặc đầu tư kinh doanh nhà ở hợp pháp.

"Cần sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa các cơ quan quản lý và cộng đồng doanh nghiệp để thực hiện các nghị quyết của Quốc hội và Chính phủ một cách thực chất. Chỉ khi thể chế thực sự trở thành động lực và dòng vốn được phân bổ đúng vào các phân khúc an toàn, thị trường bất động sản mới có thể thoát khỏi trạng thái đóng băng và đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng chung của quốc gia", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Phản hồi ý kiến của ông Lê Hoàng Châu, ông Nguyễn Phi Lân - Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ tài chính Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho biết, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Ngân hàng Nhà nước luôn luôn tạo cơ chế để cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn. Tốc độ tăng của vốn bất động sản luôn cao hơn tốc độ tăng tín dụng toàn ngành. Điều đấy phản ánh dòng vốn đang chảy vào bất động sản với tỷ lệ cao.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng, ưu tiên quá mức cho một ngành nghề lĩnh vực (ví dụ bất động sản) thì các ngành nghề khác sẽ rất khó tiếp cận. Trong khi đó, phần chiếm ưu thế về số lượng doanh nghiệp là doanh nghiệp vừa và nhỏ, nếu họ không tiếp cận được nguồn vốn thì buộc cơ quan quản lý phải điều tiết việc tiếp cận nguồn vốn cho phù hợp.

“Ngân hàng Nhà nước hiện nay cũng đang tiến hành đánh giá, rà soát và phân loại để xem xét tác động như thế nào cho phù hợp, từ đó điều chỉnh cơ chế chính sách”, ông Nguyễn Phi Lân nhấn mạnh.

Đình Đại - Minh Quân - Nguyễn Hùng