Nghiên cứu - Trao đổi
Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cân nhắc cơ chế về nhận đặt cọc
Để giúp doanh nghiệp giảm áp lực dòng tiền, đồng thời tạo cơ hội để người mua, góp ý sửa Luật Kinh doanh bất động sản, một số ý kiến kiến nghị, cân nhắc cơ chế cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng trên ba định hướng lớn, gồm: Hoàn thiện thể chế để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, minh bạch; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường tự chủ cho địa phương và cắt giảm tối đa các điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính không cần thiết; thúc đẩy chuyển đổi số, nâng cao tính công khai, minh bạch và xử lý trực diện những vướng mắc phát sinh trong quá trình thi hành luật.
Một trong những điểm đáng chú ý của Dự thảo Luật (sửa đổi) là phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh, nhằm góp phần rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, Dự thảo cũng bổ sung quy định đối với một số loại hình mới như nhà ở có mục đích lưu trú, nhà ở thương mại hỗn hợp; hoàn thiện quy định về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình; chuẩn hóa quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng dự án theo hướng thống nhất với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các luật có liên quan.
Đặc biệt, Dự thảo quy định rõ trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng “Đúng - Đủ - Sạch - Sống”, bổ sung công cụ giúp Nhà nước điều tiết thị trường kịp thời.
Đồng thời, chuẩn hóa hệ thống khái niệm về dự án bất động sản, môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản, sàn giao dịch và các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản; bổ sung quy định về quy trình giao dịch và mã định danh điện tử đối với sản phẩm bất động sản.
Đánh giá cao sự cần thiết và các nội dung được đề xuất sửa đổi, tuy nhiên, để giúp doanh nghiệp giảm áp lực dòng tiền, đồng thời tạo cơ hội cho người mua, góp ý sửa Luật Kinh doanh bất động sản, một số ý kiến kiến nghị cân nhắc cơ chế cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản.
Tham gia góp ý xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Luật (sửa đổi) tại Hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam kiến nghị, Dự thảo có cơ chế cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, với điều kiện dự án đã đáp ứng một số yêu cầu pháp lý nhất định.
Theo ông Toản, khi dự án đã có giấy phép xây dựng và được khởi công, việc cho phép nhận khoản đặt cọc 5% sẽ tạo thêm nguồn lực tài chính để doanh nghiệp triển khai dự án, nhất là trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao, việc huy động vốn ngày càng khó khăn và các hình thức góp vốn, huy động vốn khác đều bị siết chặt.
“Khoản đặt cọc 5% rất quan trọng, giúp hỗ trợ nguồn vốn đối với doanh nghiệp”, ông Toản nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, tham gia góp ý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng bày tỏ, theo Dự thảo hiện nay, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, quy định này chưa thực sự hợp lý bởi đến thời điểm đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định. Khi đó, việc giới hạn khoản đặt cọc tối đa 5% gần như không còn nhiều ý nghĩa.
Vì vậy, Chủ tịch HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản ngay từ giai đoạn đầu với điều kiện dự án phải đáp ứng các điều kiện như được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua của sản phẩm để bảo đảm quyền lợi của khách hàng.
Lý giải cho đề xuất đã nêu, Chủ tịch HoREA cho biết, giai đoạn chuẩn bị đầu tư là thời điểm doanh nghiệp phải bỏ ra lượng vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và thực hiện hàng loạt thủ tục pháp lý, trong khi chưa được huy động vốn từ khách hàng. Do đó, việc được thu khoản đặt cọc giới hạn 5% sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, giảm áp lực tài chính trong thời gian chờ hoàn tất các điều kiện kinh doanh theo quy định.
“Cơ chế này không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp mà còn mang lại lợi ích cho thị trường. Thông qua số lượng khách hàng đăng ký đặt cọc, chủ đầu tư có cơ sở để đánh giá nhu cầu thực tế, từ đó điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tiến độ phát triển dự án phù hợp hơn.
Đối với người mua nhà, việc đặt cọc ngay từ giai đoạn đầu giúp có cơ hội sở hữu sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai với mức “giá gốc”, đồng thời được chốt giá bán hoặc giá thuê mua từ sớm, hạn chế rủi ro biến động giá trong quá trình dự án triển khai", Chủ tịch HoREA bày tỏ.
Được biết, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng gồm 10 Chương, 62 Điều, giảm 21 Điều (tương đương khoảng 30% số Điều so với Luật hiện hành). Theo dự kiến, Dự thảo sẽ được trình Quốc hội xem xét cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ diễn ra vào tháng 8/2026 và trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 2 diễn ra vào tháng 10/2026.