Nghiên cứu - Trao đổi
Cân nhắc quy định về phân loại lưu trú ngắn hạn là “hoạt động cung cấp dịch vụ”
Để đảm bảo các chính sách khi ban hành đi vào thực chất, góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), một số ý kiến cho rằng, cần cân nhắc quy định về phân loại lưu trú ngắn hạn là “hoạt động cung cấp dịch vụ”.
Như đã thông tin, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được cập nhật ngày 13/9/2026 gồm 13 Chương và 132 Điều, lược bỏ 66 Điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Thay đổi lớn nhất của Dự thảo nằm ở tư duy lập pháp, chỉ quy định các vấn đề chung, mang tính nguyên tắc, còn các chi tiết kỹ thuật sẽ giao cho Chính phủ hướng dẫn.
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, Dự thảo Luật (sửa đổi) được cho vẫn còn không ít vấn đề cần được xem xét, sửa đổi. Theo đó, để đảm bảo các chính sách khi ban hành đi vào thực chất, góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), một số ý kiến cho rằng, cần cân nhắc quy định về phân loại lưu trú ngắn hạn là “hoạt động cung cấp dịch vụ”.
Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức mới đây, đưa ra những góc nhìn về tiềm năng kinh tế của loại hình lưu trú ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh ngành du lịch và công nghệ đang thay đổi mạnh mẽ, mô hình lưu trú ngắn hạn không còn là khái niệm xa lạ, bà Đặng Hương Trà, đại diện nền tảng trực tuyến kết nối người có nhu cầu thuê chỗ ở với những người có phòng trống hoặc nhà cho thuê trên toàn thế giới (Airbnb) tại Việt Nam cho rằng, việc đưa loại hình này vào khuôn khổ pháp lý sao cho vừa thúc đẩy kinh tế, vừa đảm bảo an ninh trật tự vẫn là bài toán đang tìm lời giải trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo bà Đặng Hương Trà, lưu trú ngắn hạn là kết quả tất yếu của sự thay đổi thị hiếu du khách. Thay vì những khách sạn truyền thống, du khách hiện nay, đặc biệt là nhóm “du mục kỹ thuật số” và các gia đình nhiều thế hệ đang tìm kiếm những không gian linh hoạt, có bếp và mang lại trải nghiệm bản địa thực thụ.
Dẫn chứng số liệu từ báo cáo của Oxford Economics năm 2024, đại diện Airbnb cho biết, hoạt động này đã đóng góp tới 10,4 nghìn tỷ đồng vào GDP của Việt Nam và hỗ trợ tạo ra hơn 85.000 việc làm. Đáng chú ý, mô hình này đang tạo ra sự công bằng trong phân bổ lợi ích du lịch. Thay vì chỉ tập trung ở các đô thị lớn, có tới 29% lượng đặt phòng trên Airbnb diễn ra tại các khu vực nông thôn, miền núi và ven biển.
“Khi du khách ở lại trong một căn hộ giữa lòng khu dân cư, dòng tiền của họ sẽ chảy trực tiếp vào các cửa hàng tạp hóa, quán cà phê và dịch vụ địa phương xung quanh, tạo ra sinh kế bền vững cho các hộ gia đình nhỏ”, bà Đặng Hương Trà chia sẻ.
Cũng theo bà Đặng Hương Trà, một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến việc cấp phép lưu trú ngắn hạn trong chung cư còn gây tranh cãi là vấn đề tiếng ồn, an ninh và sự phiền nhiễu đối với cư dân xung quanh. Giải đáp vấn đề này, các nền tảng công nghệ như Airbnb đã có sẵn những “bộ lọc” trách nhiệm.
Cụ thể, cơ chế đánh giá hai chiều (chủ nhà và khách đánh giá lẫn nhau) giúp sàng lọc những đối tượng thiếu ý thức. Bên cạnh đó, các công cụ như xác minh danh tính, đường dây nóng hỗ trợ cộng đồng 24/7 và chính sách cấm tiệc tùng toàn cầu đã giúp giảm thiểu đáng kể các vụ vi phạm. Đặc biệt, chương trình bảo hiểm trách nhiệm dân sự và tài sản (AirCover) lên đến hàng triệu đô la là lá chắn tài chính quan trọng nếu có sự cố xảy ra.
Từ đó, bà Đặng Hương Trà cho rằng, thay vì cấm đoán, cơ quan quản lý có thể tận dụng chính các công cụ quản trị này của nền tảng để giảm bớt áp lực quản lý Nhà nước.
Dựa trên kinh nghiệm quốc tế, đại diện Airbnb đề xuất cách tiếp cận quản lý theo ba tầng phân cấp trách nhiệm rõ ràng.
Theo đó, về cấp độ cơ quan quản lý Nhà nước, cần thiết lập một kênh khiếu nại tập trung (đường dây nóng hoặc cổng thông tin). Khi có phản ánh về vi phạm, cơ quan chức năng sẽ thông báo để các nền tảng phối hợp xử lý, thậm chí gỡ bỏ quyền kinh doanh của chủ nhà vi phạm. Đồng thời, định nghĩa rõ “lưu trú ngắn hạn” là việc sử dụng nhà ở để ở tạm thời dưới 30 ngày để tạo sự đồng nhất trong cách hiểu.
Về cấp độ tòa nhà (Ban quản lý), bà Đặng Hương trà bày tỏ, đây là cấp độ quản lý thực tiễn nhất. Ban quản lý tòa nhà nên được trao quyền yêu cầu chủ nhà thông báo hoạt động kinh doanh, thiết lập nội quy về “giờ yên tĩnh” và sử dụng khu vực chung. Đặc biệt, các tòa nhà có thể thu thêm một khoản phụ phí quản lý phù hợp đối với các căn hộ lưu trú ngắn hạn để bù đắp chi phí phát sinh về nhân sự và an ninh, nhưng cần có mức trần hợp lý (không quá 2 lần phí thông thường) để tránh trở thành rào cản kinh doanh.
Về cấp độ chủ nhà, bà Đặng Hương Trà cho hay, chủ nhà chịu trách nhiệm cao nhất trong việc tuân thủ nội quy và hướng dẫn khách lưu trú. Một “Bộ quy tắc ứng xử chung” tự nguyện giữa nhà phát triển bất động sản, ban quản lý và nền tảng cũng là giải pháp cần được tính đến.
Cùng các nội dung đã nêu, đại diện Airbnb cũng cho rằng, một trong những yếu tố quan trọng là tính nhất quán của luật pháp. Bởi, nếu mỗi địa phương áp dụng một cách hiểu và quy trình khác nhau, chủ nhà và các nền tảng sẽ gặp khó khăn lớn trong việc tuân thủ và lập kế hoạch đầu tư dài hạn.
Vì vậy, bà Đặng Hương Trà đề xuất, cân nhắc phân loại lưu trú ngắn hạn là “hoạt động cung cấp dịch vụ” thay vì “kinh doanh bất động sản” thuần túy để phù hợp với bản chất vận hành.
“Một khung pháp lý rõ ràng, đơn giản và lấy nguyên tắc “cho phép mặc định” làm cơ sở sẽ biến lưu trú ngắn hạn thành động lực mạnh mẽ cho kinh tế số và du lịch bền vững. Chúng ta không chỉ quản lý để hạn chế rủi ro, mà quản lý để kiến tạo sự phát triển”, bà Đặng Hương Trà khẳng định.