Nghiên cứu - Trao đổi
Sửa Luật Nhà ở: Cần lấp khoảng trống pháp lý về bảo trì
Để đảm bảo tính phù hợp khi áp dụng pháp luật, tránh những tranh chấp phát sinh, góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại diện doanh nghiệp đề nghị, bổ sung các quy định cụ thể về bảo trì khu đô thị và nhà ở riêng lẻ.
Như đã thông tin, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được cập nhật ngày 13/9/2026 gồm 13 Chương và 132 Điều, lược bỏ 66 Điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Thay đổi lớn nhất của dự thảo nằm ở tư duy lập pháp, chỉ quy định các vấn đề chung, mang tính nguyên tắc, còn các chi tiết kỹ thuật sẽ giao cho Chính phủ hướng dẫn.
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, dự thảo Luật này được cho là vẫn còn không ít vấn đề cần được xem xét, sửa đổi. Theo đó, để đảm bảo tính phù hợp khi áp dụng pháp luật, tránh những tranh chấp phát sinh, đại diện doanh nghiệp đề nghị, bổ sung các quy định cụ thể về bảo trì khu đô thị và nhà ở riêng lẻ.
Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức mới đây, chỉ ra thực trạng nhà chung cư có quy định khá rõ ràng về bảo trì, trong khi mảng nhà ở riêng lẻ trong các khu đô thị lại đang bị “bỏ ngỏ”, đại diện Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Doji Land (Doji Land) cho hay, hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về quyền sở hữu cũng như trách nhiệm bảo trì đối với loại hình này.
Theo đại diện Doji Land, thực tế các chủ đầu tư đang phải tự thỏa thuận với khách hàng dựa trên việc vận dụng tương tự quy định của nhà chung cư.
“Vì pháp luật không có quy định, nên việc áp dụng hiện nay có thể đúng ở thời điểm này nhưng có thể không còn phù hợp ở thời điểm khác, dễ dẫn đến tranh chấp”, vị đại diện này bày tỏ.
Từ đó, đại diện Doji Land mong muốn, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung các quy định cụ thể để tạo hành lang pháp lý an toàn.
Cùng với nội dung đã nêu, đánh giá cao cơ chế đối trừ kinh phí bảo trì đối với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại hoặc chưa bán tại thời điểm nghiệm thu và cho rằng đây là một trong những điểm mới tại dự thảo, tuy nhiên, đại diện Doji Land kiến nghị, cần điều chỉnh cách tính mức đóng góp này.
Cụ thể, theo dự thảo, chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì dựa trên giá bán căn hộ cao nhất tại thời điểm bán. Thế nhưng, tại thời điểm nghiệm thu, nếu khối lượng căn hộ chưa bán được còn lớn, việc áp giá cao nhất sẽ tạo ra gánh nặng tài chính quá mức cho doanh nghiệp.
“Vì vậy, chúng tôi kiến nghị nên tính theo giá bán trung bình để đảm bảo hài hòa quyền lợi cho chủ đầu tư mà vẫn đảm bảo nguồn quỹ bảo trì”, đại diện Doji Land đề xuất.
Bên cạnh đó, đại diện Doji Land cũng kiến nghị, nên đưa nguồn thu từ việc kinh doanh phần diện tích chung của nhà chung cư vào quỹ vận hành thay vì quỹ bảo trì như dự thảo hiện tại. Bởi, kinh phí vận hành được sử dụng ngay lập tức cho các dịch vụ thiết yếu hàng ngày, giúp người dân đang sinh sống được hưởng thụ lợi ích trực tiếp và kịp thời.
Ngoài ra, một trong những băn khoăn lớn mà đại diện Doji Land cũng gửi tới ban soạn thảo trong phần góp ý của mình là quyền cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đại diện Doji Land, so với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở năm 2023 đã lược bỏ quyền này của chủ đầu tư, gây ra sự lúng túng cho doanh nghiệp.
“Nếu luật cũ có mà luật mới bỏ đi, doanh nghiệp sẽ hiểu rằng, đây là một sự hạn chế quyền. Dù Bộ Xây dựng đã có một số văn bản hướng dẫn thực hiện theo Bộ luật Dân sự, nhưng cách trả lời này vẫn rất chung chung. Vì đây là hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi, cần được quy định minh bạch trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để doanh nghiệp yên tâm thực hiện”, vị đại diện Doji Land nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, đại diện Doji Land cũng chỉ ra hai vướng mắc thực tế rất lớn đang gây ách tắc tại nhiều địa phương, bao gồm:
Thứ nhất, sự thiếu thống nhất về quyền sử dụng đất đi kèm căn hộ chung cư khi hiện nay, mỗi tỉnh đang hiểu và thực thi một kiểu, có nơi cấp giấy chứng nhận bao gồm cả quyền sử dụng đất chung, có nơi lại yêu cầu tách rời, không cho phép ghi nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng mua bán với người nước ngoài. Sự chồng chéo giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai 2024 đang đẩy doanh nghiệp vào thế khó khi phải sửa đổi hợp đồng liên tục theo yêu cầu của từng địa phương.
Thứ hai, việc chuyển nhượng quyền sở hữu từ người nước ngoài sang người Việt Nam. Theo quy định, người nước ngoài sở hữu nhà có thời hạn (tối đa 50 năm). Vậy khi họ bán lại cho người Việt Nam, thời hạn sở hữu của người mua mới sẽ được tính như thế nào? Sẽ tiếp tục theo thời hạn còn lại hay được chuyển đổi sang sở hữu lâu dài (không xác định thời hạn) như cá nhân Việt Nam thông thường?
“Dự thảo hiện mới chỉ quy định về việc gia hạn cho người nước ngoài khi hết hạn, nhưng lại thiếu vắng quy định về chuyển giao thời hạn sở hữu khi thay đổi đối tượng chủ thể từ nước ngoài sang Việt Nam. Đây là một thiếu sót cần được bổ sung để đảm bảo quyền lợi tài sản cho người mua”, đại diện Doji Land góp ý.