Hà Nội khai thác quỹ đất TOD tạo nguồn lực phát triển đô thị

Sáng 3/11, tại buổi làm việc về phương án điều hành ngân sách năm 2026 và giai đoạn 2027-2030, Phó Bí thư Thường trực Thành ủy Hà Nội Nguyễn Trọng Đông nhấn mạnh yêu cầu tập trung nguồn lực cho đầu tư phát triển, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị và phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD).

Khai thác nguồn lực đất đai

Về nguồn lực đầu tư đường sắt đô thị, Phó Bí thư Thường trực Thành ủy Hà Nội Nguyễn Trọng Đông yêu cầu xây dựng phương án vốn cụ thể, khả thi trước khi phê duyệt dự án. Việc khai thác quỹ đất TOD phải được tính toán chặt chẽ, gắn với tiến độ đầu tư từng tuyến.

Đối với đề xuất tập trung toàn bộ nguồn thu tiền sử dụng đất từ các khu vực TOD để đầu tư đường sắt đô thị, các cơ quan liên quan phải làm rõ cơ chế tài chính, tỉ lệ điều tiết, trình HĐND thành phố xem xét, quyết định theo thẩm quyền.

Về quy hoạch, Phó Bí thư Thường trực Thành ủy giao Sở Xây dựng chủ trì, khẩn trương tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 các khu vực TOD quanh nhà ga, triển khai song song và cập nhật đồng bộ với quy hoạch phân khu. Việc nghiên cứu quy hoạch phải bao quát toàn bộ 18 tuyến đường sắt theo quy hoạch tổng thể, gắn với mục tiêu hoàn thành vào năm 2035. Công tác quy hoạch cần đi trước 5-10 năm để chuẩn bị quỹ đất, nguồn lực cho nhiệm kỳ hiện tại và các nhiệm kỳ tiếp theo.

Phạm vi nghiên cứu TOD phải phù hợp với đặc điểm từng khu vực. Tại nội thành, bán kính nghiên cứu khoảng 1km quanh nhà ga; tại ngoại thành, nghiên cứu mở rộng 1,5-2km để hình thành các khu đô thị mới, gia tăng quỹ đất khai thác. Các đơn vị phấn đấu hoàn thiện quy hoạch khu vực nhà ga và depot vào cuối năm 2026.

Việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất đai tại các khu vực TOD đã được Hà Nội cụ thể hóa bằng những cơ chế tài chính riêng, gắn nguồn thu từ phát triển đô thị với nhu cầu đầu tư hệ thống đường sắt và hạ tầng kết nối.

Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, quy định thẩm quyền của HĐND thành phố đối với chính sách phát triển đô thị theo mô hình TOD, trong đó có các khoản thu từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm, khai thác giá trị tăng thêm từ đất, tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương và các khoản phí liên quan đến hạ tầng giao thông.

Cụ thể hóa quy định này, ngày 15/6/2026, HĐND thành phố ban hành Nghị quyết số 67/2026/NQ-HĐND về các khoản thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm trong khu vực TOD. Tiếp đó, ngày 17/8/2026, UBND thành phố ban hành Kế hoạch số 324/KH-UBND triển khai Nghị quyết 67, giao các sở, ngành xây dựng chính sách về mức thu, miễn, giảm và quy trình quản lý, sử dụng nguồn thu.

Theo kế hoạch, Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì tham mưu hệ số lợi thế TOD nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất chưa được tính toán khi xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sở Xây dựng nghiên cứu mức phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối giao thông công cộng; Sở Tài chính tham mưu cơ chế thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương.

Các quy định này mở rộng cơ sở huy động nguồn lực từ hoạt động phát triển đô thị tại những khu vực được hưởng lợi từ đầu tư giao thông. Đối với dự án bất động sản trong khu vực TOD, việc xác định nghĩa vụ tài chính gắn với các chỉ tiêu quy hoạch, giá trị tăng thêm của đất và cơ chế thu được cấp có thẩm quyền ban hành.

Trong khi đó, đề xuất tập trung toàn bộ nguồn thu tiền sử dụng đất từ các khu vực TOD để đầu tư đường sắt đô thị vẫn đang được thành phố xem xét về cơ chế tài chính và tỉ lệ điều tiết, trước khi trình HĐND thành phố quyết định theo thẩm quyền.

Quy hoạch đi trước hạ tầng

Cùng với cơ chế tài chính, Hà Nội đang đẩy nhanh quy hoạch chi tiết quanh các nhà ga, nhằm xác định quỹ đất phát triển đô thị và tổ chức hạ tầng kết nối với hệ thống đường sắt.

Ngày 22/10, Ban Quản lý Đường sắt đô thị Hà Nội (MRB) cho biết đang phối hợp tổ chức lấy ý kiến cộng đồng đối với hồ sơ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của 22 nhà ga ưu tiên thuộc 5 tuyến đường sắt đô thị số 1, 2, 8, 10 và 14.

Nội dung lấy ý kiến gồm ranh giới giải phóng mặt bằng, vị trí lối lên xuống nhà ga, hệ thống tháp thông gió và định hướng phát triển TOD tại khu vực phụ cận. Hồ sơ được niêm yết công khai tại 22 xã, phường liên quan trong thời gian tối thiểu 20 ngày trước khi hoàn thiện, trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt.

Bên cạnh việc xác định ranh giới quy hoạch, yêu cầu phát triển đồng bộ hạ tầng quanh nhà ga cũng được quy định tại Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND của HĐND thành phố Hà Nội.

Theo đó, khu vực nhà ga, depot và các điểm trung chuyển phải được tổ chức đồng bộ với mạng lưới giao thông kết nối, không gian công cộng, hạ tầng kỹ thuật và các dịch vụ phục vụ người dân. Quy mô phát triển đô thị phải phù hợp với khả năng đáp ứng của hạ tầng xã hội.

Từ góc độ quy hoạch, tại hội thảo khoa học về phát triển, tái thiết các khu vực đô thị xung quanh nhà ga đường sắt theo mô hình TOD ngày 26/10, ThS.KTS Lưu Quang Huy - Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội nhấn mạnh vai trò của đường sắt đô thị trong hiện thực hóa cấu trúc phát triển Thủ đô theo mô hình 9 cực - 9 trục - 9 trung tâm.

Theo ông, mạng lưới quy hoạch gồm 18 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 1.015km không chỉ đáp ứng nhu cầu vận tải khối lượng lớn mà còn kết nối các cực phát triển thành hệ thống đô thị thống nhất, nâng cao hiệu quả sử dụng không gian.

KTS Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng vấn đề cần tập trung là xác định những khu vực có khả năng triển khai TOD trong thực tế. Việc lựa chọn địa điểm thí điểm và xây dựng phương án phù hợp với điều kiện từng khu vực cần được ưu tiên. Đối với đô thị hiện hữu, phát triển TOD cần xem xét hài hòa giữa hiện đại hóa hạ tầng, nâng cao chất lượng kiến trúc cảnh quan và phát huy giá trị văn hóa, lịch sử.