Sau chung cư, “sóng” đất nền sắp xuất hiện?

BÁCH THUẬN• 10/04/2024 14:00

Trong bối cảnh giá chung cư dần đạt đỉnh, kênh đầu tư truyền thông như phân khúc đất nền hay các sản phẩm thấp tầng đang trở lại là kênh đầu tư “vua” trong giỏ hàng của các nhà đầu tư sẵn tài chính.

>>Hà Nội: Cơn sốt đất nền quay trở lại?

Giá chung cư tăng nóng

Thời gian qua, sức nóng của bất động sản có thể được cảm nhận rõ rệt qua chuyển động “rộn ràng” và “cơn sốt” của phân khúc chung cư đầu năm 2024 với cuộc rượt đuổi liên tục về mặt bằng giá. Giá căn hộ đã tăng mạnh chỉ trong vài tháng, ở cả các dự án sơ cấp mới mở bán và dự án cũ, đã bàn giao.

Theo Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư tại Hà Nội hiện đang ở mức trung bình từ 46 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 70-80 triệu đồng/m2, gần tiệm cận với TP.HCM; so với năm 2018, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội đã lên tới 70%.

Giá chung cư dần đạt đỉnh và sẽ quay đầu giảm khi chạm ngưỡng chịu đựng của những người mua

Cùng sức nóng của thị trường, môi giới bất động sản cũng quay trở lại hoạt động mạnh đặc biệt là ở một số dự án chung cư mới triển khai hoặc mở bán. Lượng tin đăng bán căn hộ nhiều lên trông thấy trên các trang mua bán nhà đất và mạng xã hội của các đơn vị môi giới với những mời chào dạng như “không mua sớm thì tới giá còn tăng nữa”, “sẽ không mua được với mức giá này”.

Qua khảo sát, lượng thanh khoản quý 1 của thị trường chung cư Hà Nội được đánh giá “nhộn nhịp”. Số liệu tại một số đơn vị môi giới, thời gian vừa qua ghi nhận thanh khoản tốt tại dự án mở bán mới và thứ cấp các dự án chung cư có quần thể lớn.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giá chung cư sẽ vẫn duy trì đà tăng và xuất hiện xu hướng quay đầu giảm khi chạm ngưỡng chịu đựng của những người mua thực.

Tuy nhiên, việc giá tiếp tục đẩy lên cao khiến lợi suất đầu tư cho thuê giảm xuống, trong khi đó, nếu mua vào với giá đỉnh, dư địa sinh lời cũng không còn nhiều.

Dòng tiền nhà đầu tư chuyển hướng

Trên thực tế, dù chưa đến mức sốt nóng như chung cư trong thời gian qua, nhưng phân khúc đất nền và sản phẩm thấp tầng đang hấp dẫn trở lại với nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản hồi phục mạnh.

Theo khảo sát của phóng viên, tại Hà Nội, khu vực vùng ven các huyện như Hoài Đức, Long Biên, Đông Anh…, nhu cầu tìm mua đất nền với mức giá trên dưới 2 tỷ đồng gia tăng rõ rệt. Cùng với đó, phân khúc biệt thự, liền kề các huyện vùng ven Hà Nội cũng ghi nhận tốc độ tăng giá mạnh. Có thể kể đến như loạt dự án Vinhomes Ocean Park 2 (Gia Lâm), Solasta Mansion (Dương Nội) đã ghi nhận mức tăng 1-2 tỷ/căn trong quý 1 vừa qua. Thậm chí, ở thị trường thứ cấp biệt thự khu vực Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Dương Nội cũng đã ghi nhận tốc độ tăng giá 10% trong vài tháng trở lại đây.

>>Bộ Xây dựng: Căn hộ chung cư tăng giá trong khi đất nền giảm

Cùng với Hà Nội, tại một số tỉnh có tốc độ đô thị hóa gia tăng và chú trọng đầu tư hạ tầng, nhịp phát triển kinh tế ổn định như tại Hải Phòng, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc…phân khúc đất nền cùng các sản phẩm thấp tầng trong khu đô thị cũng đang đón tín hiệu sôi động trở lại. Trong đó, các sản phẩm đất nền đô thị, biệt thự, shophouse tại các khu đô thị trung tâm, pháp lý sạch đang có sức hấp dẫn đặc biệt với nhà đầu tư.

Giới phân tích đánh giá, thị trường đất nền đã bắt đầu “rã băng”, mức độ quan tâm sẽ gia tăng theo tháng. Giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn nhìn nhận, diễn biến của phân khúc đất nền hiện tại đã cho thấy sức hút của kênh đầu tư “vua” quay trở lại. Theo chuyên gia này, sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực: thứ nhất là tính chu kỳ - sau Tết nhu cầu đầu tư gia tăng; thứ hai là mức giá đất nền đã có sự điều chỉnh giảm so với trước đây khiến các nhà đầu tư cân nhắc về thời điểm phù hợp để xuống tiền; thứ ba là tác động của 3 Luật mới có hiệu lực từ năm 2025 - nhà đầu tư muốn nắm bắt cơ hội giá đất sẽ tăng sau khi luật có hiệu lực.

Thị trường đất nền đã bắt đầu “rã băng” và trở lại là kênh đầu tư “vua” tại thời điểm này

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, đất nền hay các sản phẩm thấp tầng hấp dẫn trở lại khi thị trường hồi phục còn bởi tư duy “tấc đất tấc vàng”, tâm lý sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản vẫn rất phổ biến.

Bên cạnh đó, đất nền và nhà thấp tầng có thể giữ “ngôi vương” trên thị trường là do phân khúc này luôn “được lòng” nhà đầu tư ở nhiều mặt, ngoài yếu tố pháp lý vững vàng đáp ứng nhu cầu tích sản, các sản phẩm có vị trí trung tâm thuộc khu đô thị lớn còn mang đến khả năng tăng lợi nhuận cao trong tương lai nếu nhà đầu tư mua vào ở thời điểm thích hợp. Theo ông Đính, với mức tài chính tương đương, sản phẩm đất nền, thấp tầng đô thị ở vị trí tốt, pháp lý minh bạch vẫn có sức hút đầu tư hơn so với các sản phẩm chung cư.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho biết sự hồi phục sớm của thị trường đất nền và thấp tầng được thúc đẩy bởi hai yếu tố là sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025 và sự “bão hòa” của các kênh đầu tư khác.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ diễn biến tăng lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này sẽ bắt đầu đi săn đất nền trước khi luật mới áp dụng.

“Chỉ những sản phẩm đất nền sở hữu lợi thế về pháp lý, vị trí tốt, gần hạ tầng hay các khu công nghiệp hoặc du lịch, có thể khai thác được giá trị thương mại mới được người mua săn đón và có tiềm năng tăng giá trong tương lai. Dù vậy, đà tăng giá của đất nền sẽ chưa thể mạnh như giai đoạn cao điểm và khó xuất hiện tình trạng tăng giá “sốc” như từng diễn ra ở vài năm trước”, ông Đinh Minh Tuấn khẳng định.