>> Cần triển khai cả tín dụng bất động sản cùng tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp

“Quay cuồng” với trái phiếu doanh nghiệp

Theo đó, những ngày đầu tuần, thông tin gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng mà 4 ngân hàng có vốn Nhà nước đã thống nhất, với lãi suất cho vay thấp hơn 1,5- 2 điểm % so với bình quân trên thị trường dành cho lĩnh vực bất động sản (BĐS) và có thể mở rộng thêm vốn từ các NHTM khác đã được NHNN công bố, cùng kỳ vọng về gói tín dụng nhà ở xã hội theo đề xuất của Bộ Xây dưng…, đã giúp thị trường chứng khoán hồ hởi khởi sắc với hàng loạt cổ phiếu bất động sản bật xanh. 

Tuy nhiên, khi các gói này được đưa ra “mổ xẻ”, hoặc thị trường cũng đã đón nhận các thông tin gói tín dụng như một “đòn bẩy tinh thần” theo hướng bình tĩnh hơn, thì hiệu ứng thông tin tích cực có phần lắng xuống. Những mã cổ phiếu đã bị bán ròng trước đó, như DXG của Đất Xanh tiếp tục được khối ngoại thúc đẩy chuỗi phiên bán ròng lên tới tổng khối lượng hàng chục triệu cổ phiếu, đưa thị giá về chỉ còn 10.350 đồng/ cổ phiếu tại phiên cuối tuần.

Thị trường theo đó đổ dồn vào thông tin về dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, Chính phủ đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho doanh nghiệp BĐS khó khăn (dự án BĐS phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng...); cùng với đó là khả năng về Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 65 sẽ sớm được Chính phủ xem xét.

Thế nhưng trong khi cả 2 bản Dự thảo này vẫn chưa được chính thức ban hành, thị trường những ngày gần về cuối tuần lại bị “tạt gáo nước lạnh” bởi thông tin công bố của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) có tới 54 công ty chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn. Danh sách công bố của HNX về các tổ chức phát hành công bố thông tin bất thường và báo cáo theo yêu cầu từ ngày 16/9/2022 đến ngày 31/1/2023 có nội dung chậm thanh toán gốc, lãi, trong đó có tới 34 doanh nghiệp BĐS (chiếm 64%). 

Nhiều tên tuổi bất động sản quen thuộc trong danh sách như CTCP Đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam thuộc DXG, CTCP Đầu tư Hải Phát, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land), CTCP Tập đoàn Danh Khôi, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), CTCP Gotec Land, CTCP Hưng Vượng Developer, CTCP Apec Land Huế, CTCP Bông Sen, CTCP Đầu tư Tân Thành Long An, CTCP GreenHill Village, Công ty TNHH Nam Land, Công ty TNHH Bất động sản Vĩnh Xuân, CTCP Đầu tư Quang Thuận, CTCP Du lịch và Đầu tư Xây dựng châu Á, CTCP Lâu Đài Trắng, CTCP Kinh doanh Bất động sản VHC, CTCP Đầu tư Tân Thành Long An, CTCP Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát, CTCP Galactic Group, CTCP Sapphire Coast,  CTCP STC Corporation...; Một số Công ty lĩnh vực khác như CTCP Đầu tư và Xây dựng Giao thông Vận tải, CTCP Khu công nghiệp Kỹ thuật cao An Phát (trong hệ sinh thái An Phát Holdings có bất động sản công nghiệp)…; Cùng nhóm năng lượng như Trung Nam Group, BCG Energy…

Bên cạnh đó, lại xuất hiện các thông tin về trường hợp Novaland với khoản thanh toán trái phiếu đến hạn chưa đạt được thỏa thuận cùng VPBank lan truyền trên các nhóm, hội đầu tư, càng khiến nhà đầu tư lo lắng.

>> Doanh nghiệp TP.HCM kiến nghị "nóng" về hỗ trợ vốn, tín dụng, trái phiếu và thuế

May mắn là ngay sau đó, đã có một số Công ty lên tiếng cụ thể về việc chậm thanh toán gốc, lãi.

Điển hình như BCG Energy lên tiếng cho biết, do những thay đổi về điều kiện thị trường cũng như việc chưa có một chính sách dài hạn về năng lượng tái tạo tại Việt Nam, cùng với đó là những biến động về kinh tế toàn cầu đã khiến đối tác Hanwha Energy (đơn vị góp vốn qua mua trái phiếu chuyển đổi của BCG Energy nhằm phát triển các dự án năng lượng tái tạo tại thị trường Việt Nam theo thỏa thuận chiến lược giữa hai bên) quyết định không chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu. Thay vào đó, Hanwha Energy và BCG Energy đã thương thảo việc chuyển đổi một phần khoản trái phiếu thành khoản nợ với kỳ hạn thanh toán cuối cùng được thay đổi đến ngày 30/06/2023. 

“Bản chất việc thay đổi thời gian thanh toán gốc lô trái phiếu với Hanwha Energy là căn cứ theo nhu cầu và lợi ích của BCG Energy và đối tác chiến lược sau khi chúng tôi đồng thuận không chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu”, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc BCG Energy nói.

Đáng chú ý nhất, vào ngày làm việc / giao dịch cuối cùng trong tuần, một loạt thông tin tích cực về xử lý trái phiếu của Novaland đã phần nào cởi bỏ nút thắt tâm lý của nhà đầu tư đối với áp lực thanh toán nợ của doanh nghiệp bất động sản top đầu về dự án ở Việt Nam. 

Theo đó, Novaland đã công bố thông tin về việc đạt được thỏa thuận với Dallas Vietnam Gamma Ltd. Nhà đầu tư này sẽ nhận một phần vốn góp/cổ phần trong hai công ty thành viên của Novaland là Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Nhơn và Công ty Cổ phần Đầu tư Tổng Hợp Mũi Né để đổi lấy việc hủy bỏ một số lượng Trái phiếu và Chứng quyền tương ứng mà Công ty đã phát hành cho nhà đầu tư.

Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland cho biết, đối với việc xử lý các khoản nợ trái phiếu trong nước, Novaland đã và đang cân đối và nỗ lực đề xuất tất cả các phương án có thể để thực hiện nghĩa vụ của mình với trái chủ bao gồm: nỗ lực thanh toán lãi đến hạn, giãn thời hạn thanh toán tiền gốc trái phiếu trong thời gian phù hợp, hoặc hoán đổi tiền gốc, lãi trái phiếu với các sản phẩm BĐS do Công ty đang đầu tư và phát triển. Các phương án đề xuất này đảm bảo về mặt quyền lợi cho trái chủ và phù hợp với định hướng xử lý các vấn đề liên quan đến trái phiếu theo nội dung dự thảo sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mà Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ.

Theo đó, hiện đã có hàng trăm trái chủ đồng ý hoán đổi trái phiếu bằng các sản phẩm BĐS trong thời gian qua khi công ty đưa ra các đề xuất. Bên cạnh đó, Công ty cũng đang nỗ lực đàm phán, thỏa thuận với các Bên cho vay về các khoản nợ.

Trong tâm thư gửi đến các tổ chức tài chính trong và ngoài nước, Chủ tịch vừa trở lại của Novaland cũng cho biết, Tập đoàn đã bằng hết khả năng của mình nỗ lực, áp dụng mọi biện pháp để có thể giữ uy tín với khách hàng, trái chủ, các bên cho vay, nhà thầu và nhà cung cấp nhưng trong điều kiện tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ theo yêu cầu của Ngân hàng nhà Nước, và các tài khoản tiền mặt của các dự án Novaland đang bị tạm khóa tại các ngân hàng nên Novaland không thể thực hiện việc thanh toán theo kế hoạch.

Uyển chuyển cách thức xử lý trái phiếu đến hạn

Việc chủ động của các Tập đoàn, Công ty bất động sản đàm phán các phương án thanh toán nợ trái phiếu với các hình thức hoán đổi cổ phần, tài sản bất động sản, thực tế đã được các chuyên gia khuyến khích từ trước. Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup và FiinRatings cho rằng đây là những phương án “hàng đổi hàng” đã được thị trường Trung Quốc vận dụng và doanh nghiệp có thể tham khảo. 

Cũng theo ông Thuân, ở góc độ trái chủ, nhà đầu tư, cũng nên cân nhắc về phương án thu xếp giãn nợ của doanh nghiệp. “Thay vì ép các doanh nghiệp hoặc CTCK mua lại thì các nhà đầu tư trái phiếu yêu cầu các đại diện chủ nợ hoặc đơn vị phân phối đàm phán với doanh nghiệp và thực hiện giãn kỳ hạn trả nợ, kết hợp với việc thanh toán một phần hoặc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu đó. Điều này sẽ giúp giải quyết được khó khăn cho chính doanh nghiệp phát hành, nhà đầu tư không phải cắt lỗ và có cơ hội thu hồi khoản đầu tư đó trong tương lai”, ông chia sẻ.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia Tài chính cũng cho rằng: Điều quan trọng bây giờ là cách thức xử lý các trái phiếu đến hạn, nếu chỉ bằng hình thức đòi cho bằng được mà không có sự ngồi lại của trái chủ và doanh nghiệp thì cả hai cùng "mệt", chứ không chỉ một phía doanh nghiệp. “Phải uyển chuyển trong việc này, cũng là để thu hồi vốn tốt nhất cho nhà đầu tư và cũng là để doanh nghiệp có khả năng lo trả nợ”, ông nói thêm.

Mặc dù những tín hiệu đàm phán, ngồi lại giữa các nhà phát hành và nhà đầu tư trái phiếu vẫn còn lẻ tẻ, nhưng một nút thắt ban đầu được cởi, đã được kỳ vọng sẽ dễ hơn trong tháo gỡ những nút thắt còn lại của các doanh nghiệp trong nỗ lực tái cơ cấu nguồn vốn hoặc tái cấu trúc toàn diện. 

Đây đó, trên thị trường trong ngày nghỉ cuối tuần lại đã và đang xuất hiện những thông tin lo ngại về khả năng vi phạm chéo trong hoạt động thanh toán lãi, gốc đến hạn của các doanh nghiệp, dẫn đến nguy cơ các trái chủ lớn là các ngân hàng có thể cũng gặp ảnh hưởng khi đang nắm giữ các khối trái phiếu bất động sản đã đến hạn.

Điều này một lần nữa lại cho thấy rằng, những phương án chủ động từ phía doanh nghiệp, sự sẵn sàng ngồi lại từ các trái chủ lúc này hết sức quan trọng. Bên cạnh đó và trên hết, cũng rất cần những chính sách điều chỉnh mà như TS Đinh Thế Hiển gọi tên, là “ủng hộ mềm trong ngắn hạn” từ phía cơ quan quản lý, thật sớm được ban hành, để doanh nghiệp và các bên liên quan đều có thể rộng đường chủ động.