Thị trường văn phòng cho thuê thiết lập vị thế mới

Những điểm đến mới

Với vị thế là khu thương mại trung tâm (CBD - central business district) của Thủ đô, Hoàn Kiếm tập trung nhiều văn phòng hạng A với tỉ lệ lấp đầy thuộc top đầu thị trường.

Theo số liệu được Savills đưa ra tại hội thảo “Xu hướng văn phòng tại Việt Nam & Châu Á Thái Bình Dương: Khách thuê cần biết điều gì trong 2018-2020”, đến quý II/2018, tỉ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A tại Hoàn Kiếm luôn đạt trên 90%. Một số tòa nhà tiêu biểu có thể kể đến như BIDV Tower (100%), Sun Red River (100%), Hanoi Tower (99%), Capital Tower (96%), Pacific Place (93%)…

Tuy nhiên, theo ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội, văn phòng cho thuê tại Hoàn Kiếm đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể, đây đều là văn phòng cũ. Tòa nhà mới nhất cũng được hoàn thành từ 6 năm trước. Cùng với đó, khu vực này bị giới hạn chiều cao, luật di sản văn hóa, quỹ đất khan hiếm nên nguồn cung rất hạn hẹp. Hoàn Kiếm luôn trong tình trạng thiếu nguồn cung tương lai, thiếu diện tích sàn và thiếu những văn phòng có quy mô lớn.

Trên thực tế, gần đây, nhiều tập đoàn, công ty lớn đã chuyển văn phòng về Ba Đình hoặc phía Tây Hà Nội (Cầu Giấy, Từ Liêm) như KPMG, PwC, SMBC, Prudential, Standard Chartered.

Ông Bùi Trung Kiên - Phó Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, các thành phố thuộc các nước phát triển thường có từ 2 đến 3 điểm là trung tâm thương mại hành chính - nơi rất nhiều tập đoàn, công ty đặt trụ sở thì Hà Nội hiện mới chỉ có Hoàn Kiếm được coi là CBD.

Những năm gần đây, Ba Đình nổi lên là một điểm mới lý tưởng của thị trường văn phòng do vị trí trung chuyển giữa trung tâm cũ và trung tâm mới. Dù không có quá nhiều dự án nhưng Ba Đình hội tụ nhiều tòa tháp lớn và hiện đại. Các tuyến đường mở rộng và tiếp cận các tuyến đường chính đã và đang được đầu tư phát triển. Khu vực này cũng đa dạng nguồn cung khách sạn và căn hộ dịch vụ chất lượng cao, trung tâm thương mại - những dịch vụ hỗ trợ quan trọng của thị trường văn phòng.

Ngoài ra, ông Matthew Powell cho rằng, khu Tây thành phố được dự đoán có thể trở thành một CBD - trung tâm thương mại mới trong tương lai bởi sự gia tăng của số lượng nhân viên văn phòng đang sinh sống ở phía Tây. Ngoài ra, hệ thống tàu điện ngầm cũng được phát triển theo hướng ưu tiên cho việc tiếp cận khu Tây.

Văn phòng hạng A sẽ tiếp tục hút khách

Theo ông Bùi Trung Kiên, rất nhiều khách thuê văn phòng hiện nay chỉ chú trọng đến yếu tố vị trí, giá cả, tòa nhà mới hay cũ mà quên mất các yếu tố rất quan trọng khác là uy tín, kinh nghiệm của chủ đầu tư và các vấn đề liên quan đến chất lượng, dịch vụ của tòa nhà. Đây mới thực sự là những yếu tố quyết định đến việc khách hàng có gắn bó lâu dài với tòa nhà đó hay không.

Gần đây, có nhiều tòa nhà mới được đưa vào vận hành nhưng chủ đầu tư lại không chú ý đến vấn đề chất lượng. Chất lượng của tòa nhà cần được xét trên các khía cạnh về cơ sở vật chất như thang máy có đủ hay không, số lượng chỗ đỗ xe có đảm bảo cho nhân viên hay không…; các dịch vụ phụ trợ như khu ăn uống, căn hộ dịch vụ, khách sạn xung quanh, trung tâm thương mại có hay không…

Trên thực tế, không có nhiều tòa nhà văn phòng ở Hà Nội đáp ứng được tiêu chí này. Số ít chủ đầu tư phát triển văn phòng chú trọng đến chất lượng và dịch vụ đều nhận được sự hài lòng, đồng thuận lớn của khách hàng. Một dấu hiệu tích cực trong thời gian gần đây là một số chủ đầu tư đang định hướng phát triển dự án văn phòng theo hướng trên, nhằm đảm bảo cho nhân viên thuê văn phòng được hưởng đầy đủ các dịch vụ trong thời gian làm việc ở đó.

Ông Kiên nhấn mạnh: “Một tòa nhà mới không đồng nghĩa với một tòa nhà tốt và chưa chắc tốt hơn những tòa nhà hiện hữu. Khi lựa chọn hoặc chuyển văn phòng nên cân nhắc phương án 10 năm - tính đến yếu tố lâu dài, tức là chú ý đến chủ đầu tư và chất lượng dự án”.

Đánh giá về tiềm năng của thị trường văn phòng, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết hạng A vẫn luôn là phân khúc hút khách nhất và khan hiếm trên thị trường. Hạng B là lựa chọn thay thế cho những khách hàng mà ngân sách của họ không phù hợp với hạng A.

Hiện giá thuê văn phòng hạng A ở các khu vực đều đã đạt mức cao do tỉ lệ lấp đầy rất cao nên dự kiến trong ít nhất 2-3 năm nữa, giá thuê sẽ vẫn tăng nhẹ. Giá sẽ tiếp tục tăng cho đến khi có nguồn cung mới đáp ứng nhu cầu thị trường. Giá cao nhất vẫn thuộc khu vực trung tâm cũ, thứ nhì là khu vực Ba Đình, thứ ba là khu Tây Hà Nội.