TP HCM: Tràn lan dự án phân lô bán nền “ma”

Các dự án phân lô bán nền “ma” này thường xuất hiện theo hình thức như việc mua bán đất nông nghiệp, đất quy hoạch "trả góp" rồi tạo các giấy tờ pháp lý, biên lai giả, san lấp, làm đường... và rao bán thông qua hợp đồng hợp tác.

Công khai bán dự án “ma”

Với nhiều hình thức cảnh báo khác nhau của các cấp chính quyền, kể cả cắm biển cảnh báo không có dự án phân lô, bán nền tại rất nhiều khu đất nông nghiệp, nhưng nhiều khu đất nông nghiệp vẫn rao bán công khai trên mạng internet. Cụ thể, phản ánh đến Báo DĐDN, bà N.T.Thuận (xã Đông Thạnh, huyện Hóc Môn, TP HCM), cho biết, gia đình bà có một khu đất rộng 2.000 m2 tại xã Đông Thạnh và chưa bao giờ có ý định bán đất. Tuy nhiên, bà hoàn toàn bất ngờ khi lô đất trên lại được rao bán rầm rộ trên mạng bởi một công ty môi giới.

Theo lời kể của bà Thuận, vào khoảng đầu năm 2018, có một người lạ đến hỏi bà có bán đất không. Mặc dù bà Thuận trả lời bà chưa có nhu cầu bán đất, tuy nhiên vị khách trên lại xin được chụp lại giấy chứng nhận để xem quy hoạch của khu vực, tin tưởng bà đã cho chụp lại.

Đến đầu năm 2019, bà Thuận tá hỏa khi biết tin khu đất của mình bị phân lô và đang được rao bán. Bà liền gọi điện cho người đang rao bán khu đất của mình thì được trả lời đây là khu đất của một công ty khác nhờ rao bán. Sau đó bà Thuận liên hệ nhiều lần với công ty phân phối dự án "ma" trên nhưng họ đều không bắt máy. Sau khi đem sự việc lên hỏi cơ quan chức năng thì bà được biết khu đất đã được UBND huyện Hóc Môn ra thông báo cảnh báo là một trong những lô đất đang bị phân lô rao bán trái phép.

Cũng một trường hợp tương tự, mới đây UBND phường Trường Thạnh, quận 9 (TP HCM) đã phải phát đi cảnh báo tình trạng mua bán đất nền có dấu hiệu lừa đảo ở một lô đất trên địa bàn. Theo đó, trong tháng 6/2019, UBND phường Trường Thạnh nhận được thông tin về việc một hộ dân phân lô mua bán đất nền tại khu đất mặt tiền đường Lò Lu (Tổ 1, khu phố Ích Thạnh, phường Trường Thạnh).

  Cần bổ sung quy định về "thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn" trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai.

Mục đích sử dụng đất là trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, thế nhưng trên thực tế vẫn diễn ra cảnh phân lô bán nền. Tại đây, một công ty đã vẽ nên dự án với tên gọi dự án “Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1”. Qua kiểm tra, UBND phường Trường Thạnh nhận thấy có dấu hiệu lừa đảo, UBND phường Trường Thạnh đã có thông báo đến người dân sinh sống trên địa bàn để tránh kẻ xấu lợi dụng.

Thống nhất quy định giữa các luật để chặn kẽ hở

Liên quan đến tình trạng dự án phân lô bán nền “ma” diễn ra tràn lan trong thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng nguyên nhân sâu xa của tình trạng này là do hệ thống pháp luật hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh bất động sản kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh. Luật điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án".

Chính vì vậy, ông Châu kiến nghị bãi bỏ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017 về việc cho phép "tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có đất nông nghiệp”, dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Bên cạnh đó, chế định "đặt cọc" tại Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trong đó, có hành vi đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm ký kết hợp đồng. Song, Luật Kinh doanh bất động sản lại không có quy định về "đặt cọc" là điểm bất cập lớn. Lợi dụng các kẽ hở này, các đầu nậu đã bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật.

Ông Châu đề nghị thống nhất quy định về "đặt cọc" giữa các luật để bảo đảm giao kết hợp đồng của các bên có thể tuân thủ. Đơn cử trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, các pháp nhân phải vừa tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự, vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, để thống nhất pháp luật và tạo điều kiện cho người dân, cơ quan soạn thảo cần bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm bất động sản.