Vì sao giao dịch thị trường văn phòng tăng 40% trong quý I/2021?

Điểm sáng tăng trưởng

Mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng Savills ghi nhận số lượng giao dịch của các tòa nhà văn phòng trong năm 2020 và Q1.2021 cao đến 40% so với cùng thời điểm năm 2019. Đặc biệt, trong thời điểm Q4.2020 đến Q1.2021 thì diện tích thuê trung bình của thị trường cũng đã tăng nhiều.

Trước đây thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận những diện tích thuê trung bình tại mức 300-500m2/giao dịch. Tuy nhiên thời gian gần đây, do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn nên các công ty có xu hướng gom hết các văn phòng về tập trung, kết quả là số lượng các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2 tăng lên. Đây là một trong những sự cải thiện tương đối đáng kể tại thị trường văn phòng Hà Nội.

Sự phân bổ của các dự án hạng A tại Hà Nội trải rộng tại Hoàn Kiếm, Ba Đình và phía Tây Hà Nội. Giá thuê trung bình hạng A tại khu vực phía Tây Hà Nội đang đạt ở mức 20 - 25 USD/m2; khu vực Ba Đình và Hoàn Kiếm giá thuê có thể đạt đến mức 40 USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ).

Đây được cho là lý do khiến bình quân giá thuê trung bình cả thị trường tại Hà Nội chỉ đạt ở mức 33 USD/m2. Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng hạng A tập trung chủ yếu ở Quận 1 hoặc ngay sát Quận 3.

Sự tập trung nguồn cung này khiến giá thuê trung bình của văn phòng hạng A có thể đạt đến mức 50 USD/m2. Xét về giá thuê văn phòng hiện Hà Nội vẫn đang thấp hơn so với TP.HCM và các thành phố khác trong khu vực, đặc biệt trong phân khúc hạng A.

Giá thuê không bị ảnh hưởng nhiều bởi COVID-19

Giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội và TP.HCM đều phụ thuộc vào nguồn cung tương lai của thị trường hơn là vấn đề liên quan tới Covid-19. Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, từ thời điểm Q4.2020 tới Q1.2021 ghi nhận có Capital Place là tòa nhà văn phòng hạng A, cung cấp tới 93.000m2 sàn văn phòng, tòa Thaiholdings Tower cung cấp 23.000m2 sàn, và tòa Leadvisors Tower với 18.000 m2 sàn.

Đây có thể coi là những nguồn cung rất lớn của thị trường. Các tòa nhà vừa gia nhập thị trường với nguồn cung lớn thường sẽ giảm giá thuê trong năm đầu tiên để thu hút khách; giá thuê sẽ tăng dần theo các năm tiếp theo. Có thể nói đây là lý do chính khiến giá thuê thị trường văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội từ thời điểm Q3.2020 đến Q1.2021 hầu như giữ ổn định.

Thực tế, so với thị trường văn phòng các nước khác thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá là thấp hơn so với Singapore hay Bangkok, Thái Lan. Chính bởi yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM.

Một điểm đáng lưu ý khác của thị trường văn phòng sau đại dịch Covid-19 là xu hướng xuất hiện nhiều hơn của mô hình co-working. Tuy nhiên, các văn phòng hạng B và C đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất thị trường, bởi lẽ Co-woking sẽ chỉ phù hợp với các công ty start-up hoặc mới đặt chân đến thị trường Việt Nam còn với các công ty có dự định hoạt động lâu dài thì đây sẽ không phải là mô hình phù hợp.

Việt Nam là thị trường mục tiêu của các công ty đa quốc gia, đặc biệt trong các ngành Công nghệ, Dịch vụ Tài chính, Bảo hiểm Nhân thọ. Các doanh nghiệp này đang cần văn phòng, cùng với đó là sự xuất hiện của các nguồn cung mới, sẽ khiến phân khúc văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều trong thời gian tới. Đây cũng là những yếu tố tiếp tục thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển thị trường văn phòng và trông chờ sự tăng trưởng trong tương lai về giá thuê.

Ở góc nhìn triển vọng, Việt Nam với chính sách tiền tệ linh hoạt và việc ngăn chặn Covid-19 hiệu quả đã mang lại nhiều lợi thế cho thị trường văn phòng. Không ai phải làm việc từ xa trong thời gian quá dài, các công ty cũng không chịu áp lực tài chính về tìm văn phòng phụ ở khu vực rẻ hơn, hay phải sử dụng văn phòng ảo như tại Hoa Kỳ hay Anh Quốc.

Tại Việt Nam, nhu cầu về không gian văn phòng truyền thống tiếp tục tăng bên cạnh các mối quan tâm lớn hơn về tối ưu hóa việc sử dụng văn phòng truyền thống.