Thị trường văn phòng cho thuê: Coworking sẽ lên ngôi hậu COVID-19

Không gian làm việc linh hoạt coworking đang mở rộng nhanh chóng nhờ vào nhu cầu của các khách thuê 

Trước khi dịch COVID-19 bùng phát, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP HCM đều có triển vọng giá thuê khả quan. Mặc dù có nhiều nguồn cung mới trong năm 2019, nhưng tỷ lệ văn phòng trống tại cả hai thành phố duy trì dưới 10% tại thời điểm cuối năm.

Ít ảnh hưởng bởi COVID-19

Tại TP HCM, tỷ lệ trống văn phòng Hạng A đạt 9%, tăng 4% theo năm, trong khi tỷ lệ trống Hạng B đạt 5%, tăng 3% theo năm. Tại Hà Nội, tỷ lệ trống văn phòng Hạng A đạt 7,5%, tăng 3,2% so với năm 2018, trong khi Hạng B đạt 9,3%, giảm 2,9% theo năm.

TP HCM ghi nhận 87.500 m2 sàn được hấp thụ trong năm 2019, tương đương 60% tổng diện tích mới đi vào hoạt động trọng năm. Hà Nội ghi nhận 120.000 m2 hấp thụ trong cùng thời kỳ, cao hơn 14% so với lượng nguồn cung mới.

Nguyên nhân là do các khách thuê tại các tòa nhà cũ chuyển đến hoặc mở rộng đến các dự án mới để tận dụng giá thuê cạnh tranh và các lựa chọn thuê văn phòng đa dạng – một xu hướng giúp làm giảm tỷ lệ trống toàn thành phố xuống thấp nhất trong 9 năm qua.

Trong khi đó, dù dịch bệnh COVID-19 bùng phát và diễn biến phức tạp trong thời gian gần đây nhưng dường như phân khúc văn phòng cho thuê đang là thị trường chịu ít thiệt hại nhất bởi đại dịch này.

Cụ thể, về giá thuê, mức giá thuê trung bình của phân khúc hạng A là 44,6 USD/m2/tháng, chỉ giảm 1,2% so với quý trước và giảm 3,6% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, ở phân khúc hạng B, do có thêm nguồn cung văn phòng hạng A mới ở khu vực trung tâm và giá thuê cao hơn so với mặt bằng chung của phân khúc hạng B, nên giá thuê trung bình của phân khúc này tăng lên 1,8% so với quý IV/2019, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước.

Về tỷ lệ trống, phân khúc hạng A chỉ tăng nhẹ 1,7%, phân khúc hạng B tăng 0,6% so với quý IV/2019.

“Nếu COVID-19 được ngăn chặn trong hai quý đầu của năm 2020, mức tăng trưởng tại cả hai thành phố được duy trì ở mức tích cực. Tuy nhiên, nếu COVID-19 tiếp tục kéo dài đến nửa cuối năm 2020 thì dự báo xấu nhất của CBRE là giá thuê sẽ giảm từ 8% đến 10% - trong trường hợp các công ty tiếp tục chịu thua lỗ và buộc phải yêu cầu chủ nhà giảm giá thuê” – đại diện CBRE dự báo.

Bên cạnh đó, vị đại diện cũng cho biết, sự bùng phát của COVID-19 sẽ khiến nhiều khách thuê chuyển sang chế độ chờ đợi và trì hoãn các quyết định mở rộng và thay đổi văn phòng. Điều này sẽ dẫn đến sự sụt giảm đáng kể hoạt động cho thuê văn phòng và trong trường hợp COVID-19 kéo dài sang nửa cuối năm 2020, sẽ có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ trống.

Trong khi giá thuê được dự kiến sẽ không thay đổi hoặc có thể giảm tại thời điểm cuối năm, tỷ lệ trống được dự báo sẽ cao hơn đáng kể so với dự báo được đưa ra trước đó do sẽ có thêm hơn 270.000 m2 diện tích văn phòng mới trong năm nay.

Nhiều triển vọng coworking

Bên cạnh các triển vọng về giá thuê, CBRE cũng cho rằng, hai nhóm ngành Không gian làm việc linh hoạt và công nghệ thông tin đã và đang dẫn dắt nguồn cầu thị trường văn phòng trong những năm qua. Năm 2019, hai ngành này chiếm đến 35% và 45% trên tổng số giao dịch ghi nhận lần lượt tại TP HCM và Hà Nội.

“Không gian làm việc linh hoạt coworking vẫn đang mở rộng nhanh chóng nhờ vào nhu cầu của các khách thuê doanh nghiệp mong muốn cắt giảm chi phí thuê văn phòng cố định nhằm tăng cường khả năng thích ứng với các biến động kinh tế có thể xảy ra” – CBRE nhận định.

Bên cạnh đó, các hoạt động cho thuê từ ngành công nghệ thông tin cũng đang có những ghi nhận tích cực trong năm 2019 với các giao dịch từ khách thuê lớn như Gameloft and DXC tại TP HCM và Samsung Lab, Teko và Alliex tại Hà Nội.

Một vài tập đoàn công nghệ lớn như CMC, VNG, Viettel và FPT đều phát triển trụ sở văn phòng riêng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh của họ cũng như chủ động hơn về phạm vi và quy mô mở rộng trên thị trường văn phòng.

Các khách thuê từ ngành truyền thống như ngân hàng/tài chính/bảo hiểm vẫn giữ được vị trí vững vàng trên thị trường văn phòng Việt Nam. Nhiều đơn vị trong ngành này vẫn tiếp tục mở rộng nhưng tái cơ cấu mô hình nhằm tiết kiệm chi phí thông qua việc tận dụng các không gian làm việc linh hoạt cho những bộ phần không yêu cầu làm việc trực tiếp với khách hàng hoặc phục vụ cho chiến lược mở rộng ngắn hạn.

Bên cạnh đó, cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung cũng là cơ hội cho ngành sản xuất tại Việt Nam khi nhiều dây chuyền sản xuất được dời đi khỏi Trung Quốc. Giao dịch thuê văn phòng từ khách thuê thuộc ngành này chiếm đến 22% và 9% tổng số giao dịch lần lượt tại Hà Nội và TP HCM trong năm 2019.

"Năm 2020 sẽ là một năm đánh dấu sự tập trung nhiều hơn đến tính năng linh hoạt trong thị trường văn phòng khi các khách thuê bắt đầu có những định hướng mới để đối phó với các ảnh hưởng từ việc biến động kinh tế và ảnh hưởng của COVID-19" - đại diện CBRE dự báo.