Vụ quây núi đá vịnh Hạ Long làm "hòn non bộ": Cần khắc phục “khoảng trống” Luật Đất đai

ThS NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Chuyên gia pháp lý bất động sản• 11/11/2023 12:00

Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định về các trường hợp, loại hình dự án phải giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; không quy định trình tự, thủ tục đấu giá...

>>> Phó Thủ tướng chỉ đạo kiểm tra dự án quây núi đá vịnh Hạ Long làm "hòn non bộ"

Gần đây, báo chí phản ánh Dự án khu đô thị tại khu 10B, phường Quang Hanh, TP Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh quây núi đá vịnh Hạ Long làm "hòn non bộ".

Trước thông tin trên, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND tỉnh Quảng Ninh kiểm tra phản ánh của báo chí, xử lý theo thẩm quyền và đúng quy định. Đồng thời, có báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả trước ngày 25/11.

Dự án khu đô thị tại khu 10B, phường Quang Hanh, TP Cẩm Phả của Công ty TNHH Đỗ Gia Capital

Dự án Khu đô thị tại khu 10B, phường Quang Hanh, TP Cẩm Phả được UBND tỉnh Quảng Ninh chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 3787/QĐ-UBND ngày 29/10/2021; đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và được UBND tỉnh Quảng Ninh công nhận kết quả trúng đấu giá tại Quyết định số 4720/QĐ-UBND ngày 30/12/2021.

Không đặt ra quy định riêng với cá nhân, tổ chức

Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định về các trường hợp, loại hình dự án phải giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; không quy định trình tự, thủ tục đấu giá mà dẫn chiếu áp dụng theo Luật đấu giá tài sản.

Tại thời điểm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư Dự án Khu đô thị tại khu 10B, Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định: “Người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Điều kiện đăng ký tham gia đấu giá được quy định tại Điều 38 Luật đấu giá tài sản, trong đó chỉ quy định điều kiện chung đối với cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá là phải nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và phải nộp tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Điều 38 Luật đấu giá tài sản cũng có quy định mang tính “dự phòng”: “Trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó”; như vậy về nguyên tắc với các loại tài sản đặc thù thì luật chuyên ngành quy định về tài sản đó có thể đưa ra các quy định riêng với cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá.

Tuy nhiên, thời điểm này Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật lại không đặt ra quy định riêng với cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của liên Bộ Tài nguyên & Môi trường, Tư pháp. Mặc dù Thông tư liên tịch 14 có quy định việc lập, phê duyệt phương án đấu giá gồm nhiều nội dung, trong đó có “Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá” nhưng trên thực tế phương án đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn này thường không có quy định về điều kiện năng lực với doanh nghiệp tham gia đấu giá để làm chủ đầu tư dự án.

Hiện trạng khu vực thực hiện dự án là bãi sình lầy nằm toàn bộ trong đường triều kiệt đã được Bộ TN-MT phê duyệt

Lý do quan trọng là bởi quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật đấu giá tài sản: “Ngoài các điều kiện đăng ký tham gia đấu giá quy định tại Luật này và pháp luật có liên quan, người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản không được đặt thêm yêu cầu, điều kiện đối với người tham gia đấu giá”. Do Luật đấu giá tài sản không đặt ra điều kiện, trong khi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật cũng không nêu các điều kiện đặc thù nên không có cơ sở để nêu thêm điều kiện năng lực với doanh nghiệp tham gia đấu giá.

“Kẽ hở” luật pháp

Công ty TNHH Đỗ Gia Capital được thành lập vào ngày 18/11/2021, là Công ty trách nhiệm hữu hạn có hai thành viên. Theo quy định tại Điều 46 Luật Doanh nghiệp năm 2020: “Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp”. Như vậy, Công ty Đỗ Gia Capital có tư cách pháp nhân ngay tại thời điểm đăng ký thành lập và được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Việc doanh nghiệp mới thành lập 40 ngày tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và trúng đấu giá là phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm năm 2021.

Quy định của pháp luật về lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất có sự “lệch pha” giữa hình thức đấu thầu dự án (kiểm soát rất chặt chẽ về năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm của doanh nghiệp tham gia đấu thầu) với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (không có cơ chế kiểm soát năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm của doanh nghiệp tham gia đấu giá). Đây là một tồn tại, có thể coi là “kẽ hở” của hệ thống pháp luật khi đấu giá quyền sử dụng đất hầu như chỉ xét trên tiêu chí tài chính (đơn vị nào trả giá cao nhất thì trúng đấu giá mà không quan tâm đến năng lực của doanh nghiệp liệu có đủ để triển khai dự án đảm bảo chất lượng, tiến độ).

Vụ đấu giá các lô “đất vàng” tại Thủ Thiêm (cũng diễn ra vào cuối năm 2021) đã chỉ ra “kẽ hở” của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất như trên. Hiện nay, vấn đề đã được khắc phục sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP; trong đó bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất. Theo đó, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ, nếu đấu giá để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng điều kiện theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét cũng bổ sung quy định chặt chẽ đối với tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục "khoảng trống" pháp luật của Luật Đất đai hiện hành./.