Xác định giá đất theo thị trường

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường• 22/01/2023 03:00

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này cần xem xét rất kỹ đến việc xác định giá trị sử dụng đất (giá đất) theo cơ chế thị trường sao cho hài hòa lợi ích và sự phát triển của thị trường BĐS.

>>>5 vấn đề cấp thiết sửa Luật đất đai

Nếu giá xác định không chính xác có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, doanh nghiệp không mặn mà còn người dân chịu chi phí nhà ở cao.

Công bằng với doanh nghiệp

Giá trị đất đai do thực tế thị trường hình thành chứ không do Nhà nước định ra. Vì vậy, cần làm rõ giá trị gia tăng nào là do Nhà nước tạo ra, giá trị gia tăng nào là do doanh nghiệp và nhà đầu tư tạo ra. Từ đó, mới có chính sách quản lý, đánh thuế, khuyến khích hiệu quả. Bởi nếu đánh thuế quá cao, thu quá nhiều thì không tạo ra động lực cho doanh nghiệp.

Ví dụ một khu đất đột nhiên tăng giá trị khi Nhà nước đầu tư đường sá, cầu cống hay hạ tầng tiện ích thì Nhà nước phải có cơ chế thu lại giá trị mình bỏ ra. Ngược lại, nếu một vùng đất vốn là đất nông nghiệp, xung quanh chưa có hạ tầng tiện ích gì cả, không có lợi ích công cộng nào, nhưng một nhà đầu tư bỏ tiền ra làm hạ tầng, tiện ích, xây dựng... khiến giá trị trên đất khu vực đó thay đổi. Lúc này, doanh nghiệp cũng phải thu được giá trị gia tăng xứng đáng, nhưng phải hài hòa lợi ích các bên.

Trong trường hợp này, Nhà nước phải công bằng, không thể tính giá đất rất cao cho doanh nghiệp bởi Nhà nước gần như không làm gì cả. Phải công bằng ghi nhận công sức mà nhà đầu tư bỏ ra, nếu không thì không ai mặn mà phát triển.

Để hài hòa lợi ích các bên, kinh nghiệm các nước chia ra giá trị của đất và giá trị của bất động sản kinh doanh trên đất. Thuế đánh vào giá trị đất được tính một mức thấp trung bình khoảng 1% với mọi loại đất. Nếu giá trị khu đất tăng thì có số tuyệt đối tăng, ngân sách sẽ thu về nhiều hơn.

>>> Luật Đất đai tiếp tục lỡ hẹn: Những kiến nghị sửa đổi

Nhưng vấn đề quan trọng nhất là ứng xử với bất động sản kinh doanh trên đất. Nhà nước chỉ nên can thiệp bằng việc thu thuế thu nhập với mức trung bình hiện tại là 20%. Như vậy, doanh nghiệp càng làm ăn hiệu quả, càng có các dự án uy tín, chất lượng thì họ càng nhận được phần lợi tức xứng đáng cho công sức mình bỏ ra. Nếu dự án càng giá trị lớn, doanh thu càng cao, thì Nhà nước cũng thu được càng nhiều thuế.

Để hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và Nhà nước cần phân định giá trị của đất và giá trị của bất động sản kinh doanh trên đất.br class=

Để hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và Nhà nước cần phân định giá trị của đất và giá trị của bất động sản kinh doanh trên đất. Ảnh: Đức Thanh

Thẩm định giá đất độc lập

Các nước thường ước lượng giá thị trường dựa vào các giao dịch tự nguyện trên thị trường, không có ép buộc, có thời gian để suy nghĩ, được mặc cả với nhau một cách tự do. Việc tính giá thị trường phải dựa vào cơ sở dữ liệu tất cả giao dịch trên thị trường, sau đó giải bài toán thống kê, tìm một giá trị tin cậy nhất trên giá trị ước lượng.

Trong trường hợp định giá đất theo thị trường để phục vụ mục đích thu thuế giao dịch bất động sản, Nhà nước không nên đi xác định từng thửa đất cụ thể, mà định giá hàng loạt với mức chung, với diện tích vậy thì giá trị bao nhiêu.

Phương pháp định giá thửa đất khác với định giá hàng loạt mức chung. Với phương pháp xác định hàng loạt, yêu cầu chính xác chỉ cần khoảng 80%. Cơ quan Nhà nước hoàn toàn có thể đặt hàng phần mềm định giá, giải các bài toán thống kê dữ liệu cho các tổ chức độc lập, họ chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính minh bạch.

Với mục đích bồi thường giải phóng mặt bằng, phương pháp xác định giá theo thị trường phải rất cụ thể trên từng thửa đất, phải có sự đồng hành với đơn vị thẩm định độc lập.

Kinh nghiệm một số nước, có những nơi mời 2-3 đơn vị định giá. Trong báo cáo kết luận, đơn vị định giá sẽ đưa ra những lý giải trong quá trình thẩm định. Họ đưa ra chứng thư về kết luận mức giá đưa ra. Sau đó, cơ quan chức năng tính trung bình các đơn vị định giá để đưa mức sát nhất. Tiền thuê đơn vị định giá thì lấy trong kinh phí bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Vai trò của đơn vị thẩm định giá đất độc lập rất quan trọng, sẽ giúp minh bạch quá trình thẩm định giá, điều này đã được nhiều quốc gia trên thế giới thực hiện. Đơn vị này sẽ phải nghiên cứu từng thửa đất, đưa ra những lý do cụ thể để định giá.

Sau đó, quyết định mức giá sẽ được lấy ý kiến từng người dân, cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp. Nếu người dân nào thắc mắc đều được xem xét một cách cẩn trọng. Nếu tỷ lệ đồng thuận khoảng 70-80% trong cộng đồng thì có thể triển khai dự án.