Bất động sản thời khó (KỲ I): Doanh nghiệp đau đầu tìm “hàng”

VŨ HỒNG TÂM• 20/04/2023 05:00

Trái ngược cảnh mở bán tấp nập, nguồn cung dư thừa của nhiều năm trước, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đang "đau đầu" tìm dự án mới.

>>> Giải “bài toán” pháp lý cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang có những diễn biến trái chiều trong thời điểm hiện tại, trong khi nhiều doanh nghiệp địa ốc kỳ vọng vào hàng loạt dự án mới mở bán ngay từ đầu năm 2023 để giải “cơn khát” nguồn cung ngày càng trầm trọng thì thực tế thị trường không có sản phẩm mới để chào bán cho khách hàng.

nhiều DN bất động sản đang phải đau đàu tìm dự án – đặc biệt là những dự án đầy đủ pháp lý để “nuôi quân”.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải "đau đầu" tìm dự án – đặc biệt là những dự án đầy đủ pháp lý để “nuôi quân”

Cụ thể, theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1 năm 2023 của DKRA, ở phân khúc đất nền nguồn cung và lượng tiêu thụ đã giảm mạnh so với quý 1 năm 2022 tương ứng với tỉ lệ 92 đến 98%. Các dự án đất nền mở bán chủ yếu tập trung ở Quảng Nam chiếm tỉ lệ 90% so với toàn thị trường, khu vực Huế gần như không có dự án mới nào được chào bán. Phân khúc đất nền tụt giảm có thể thấy đó là việc chậm cấp phép dự án mới cùng với việc thanh tra kiểm tra đồng loạt các dự án bất động sản tại Đà Nẵng và vùng phụ cận chờ đợi giải quyết vấn đề pháp lý đã làm ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung và thanh khoản của thị trường.

Phân khúc căn hộ, nhà phố và biệt thự cũng trong tình trạng khan hiếm nguồn cung và gần như không có sản phẩm mới được chào bán ra thị trường. Cũng theo báo cáo, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ngủ đông và gần như đóng băng sản phẩm, nguồn cung chỉ đến nhỏ giọt từ những sản phẩm đã mở bán trước đó.

Trong khi đó, theo kế hoạch mở bán mới của một số chủ đầu tư tại Đà Nẵng và Quảng Nam, nhiều dự án mới có thể bị hoãn mở bán năm 2023, trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi và tâm lý người mua suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí và lãi suất tăng mạnh.

Ghi nhận thực tế tại Đà Nẵng, thời điểm hiện tại chỉ có một vài sàn giao dịch đang chào bán sản phẩm ra thị trường, nhưng chủ yếu là dự án hiện hữu. Theo chia sẻ của lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản xin được giấu tên, công ty có dự án nhưng không thể mở bán vì đang vướng mắc thủ tục pháp lý và vẫn đang chờ giải quyết ổn mới có thể ra hàng.

Theo tìm hiểu, hiện nay nhiều chủ đầu tư đang tích cực tìm kiếm quỹ đất sạch nhằm hoàn thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng, đa dạng... Đặc biệt, những dự án đã có chủ trương cấp phép cho hình thành khu dân cư, pháp lý ổn định tại các khu vực Quảng Nam, Đà Nẵng để phân phối ra thị trường.

nhiều DN bất động sản đang phải đau đàu tìm dự án – đặc biệt là những dự án đầy đủ pháp lý để “nuôi quân”.

Rất nhiều dự án chưa đủ cơ sở pháp lý đã mở bán huy động vốn ồ ạt, dẫn đến nhiều vụ kiện tụng tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư

Chia sẻ về nguồn vốn cho các dự án bất động sản hiện nay, lãnh đạo một ngân hàng trên địa bàn TP. Đà Nẵng cho biết: “Để thẩm định năng lực một chủ đầu tư bất động sản cho việc hợp tác chiến lược đối ứng vốn, các ngân hàng đòi hỏi chủ đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn cố định là các sản phẩm bất động sản có đầy đủ pháp lý hoặc quỹ đất sạch đã đủ các điều kiện để có thể mở bán, cấu trúc tài chính vốn chủ sở hữu phải có ít nhất từ 40 – 45%, nợ ngân hàng, các nợ khác dưới 50% và phải có nhà đầu tư chiến lược”.

>>Vì sao giá căn hộ khó giảm?

Thực tế hiện nay việc khan hiếm nguồn cung bất động sản cũng bắt nguồn từ việc siết chặt tín dụng vào địa ốc, thời gian vừa qua thị trường đã chứng kiến quá nhiều sự vụ liên quan đến việc huy động vốn, trái phiếu để phát triển các dự án bất động sản một cách ồ ạt dẫn đến thị trường bị bội thực nguồn cung, giá cả đẩy lên mức cao và rất nhiều dự án chưa đủ cơ sở pháp lý đã mở bán huy động vốn ồ ạt, dẫn đến nhiều vụ kiện tụng tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư đã làm cho thị trường khựng lại và các cơ quan quản lý nhà nước phải vào cuộc tìm cách gỡ khó, xử lý và hoàn thiện các bộ luật mới để quản lý thị trường bất động sản.

Tình trạng các sàn giao dịch bất động sản tại Đà Nẵng, Quảng Nam hiện nay gần như bất động trong việc tìm kiếm nguồn cung từ chủ đầu tư để phân phối nhằm duy trì hoạt động, trao đổi với PV, lãnh đạo một công ty phân phối địa ốc tại Đà Nẵng cho biết: “Hiện tại nhân viên công ty không có sản phẩm mới để chào bán cho khách, chỉ còn những sản phẩm ký gửi tái đầu tư khách hàng gửi bán nhưng nếu chạy những sản phẩm này thì gần như công ty không có lãi. Công ty đã đàm phán với một chủ đầu tư tại Quảng Nam để phân phối dự án rất đẹp, nhưng hiện tại chưa được mở bán vì chủ đầu tư cần phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý mới ra mắt. Để giữ chân nhân viên và duy trì bộ máy, tôi đã phải gồng gánh chờ ngày ra mắt sản phẩm vì hiện tại data khách hàng tiềm năng có thể mua đang rất nhiều nên không thể bỏ cuộc giữa chừng”.

Để giải bài toán nguồn cung cầu cho thị trường các chuyên gia nhận định, nguồn cầu của năm 2023 đang trong giai đoạn “giao thời” những chủ đầu tư nào có dự án "sạch" sở hữu những sản phẩm thuộc phân khúc ở thực, pháp lý đầy đủ, chính sách hỗ trợ hấp dẫn sẽ có lợi thế cạnh tranh rất lớn.

Những doanh nghiệp phân phối vẫn đang có nhiều dư địa phát triển từ việc nhiều chủ đầu tư ra hàng là tín hiệu tích cực giúp cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản, là cơ hội để đón sóng sức mua. Trong bối cảnh thị trường đang khan hiếm nguồn cung mới thì thời sẽ dành cho những dự án có mức giá tốt, chính sách hấp dẫn, chủ đầu tư uy tín gia nhập cuộc chơi thị trường.

KỲ II: Bất động sản thời khó: Sống giữa bão tin đồn