Giải “bài toán” pháp lý cho thị trường bất động sản

VI ANH• 19/04/2023 15:55

Vướng mắc pháp lý đang là rào cản, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản. Chỉ riêng tại Hà Nội và TPHCM, ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai.

>>Vì sao giá căn hộ khó giảm?

Tại hội thảo “Gỡ vướng địa ốc – thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức sáng 19/4, các chuyên gia cho biết: Hiện nay, việc tăng trưởng tín dụng cùng dòng vốn vào bất động sản giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục. Cùng với đó, thị trường cũng đối mặt với những khó khăn về dòng tiền và các thủ tục pháp lý, khiến lòng tin của khách hàng và sự vận hành thị trường bị suy giảm.

TS. Cấn Văn Lực phân tích về vai trò và những giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường BĐS

Theo thông tin tại hội thảo, việc đáo hạn trái phiếu là áp lực rất lớn với tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp trong năm 2023 đạt mức khoảng 235.000 tỷ đồng, trong đó số dư trái phiếu của các doanh nghiệp chỉ khoảng 100.000 tỷ đồng. Theo số liệu thống kê, trong quý 1/2023, mức tăng tưởng GDP đạt mức thấp thứ 2 trong giai đoạn 2011 – 2023 với mức 3,32%, ảnh hường phần lớn từ thị trường bất động sản trầm lắng. Đáng chú ý, so với cùng kỳ năm 2022, TPHCM chỉ đạt mức tăng trưởng với 0,7%.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng thủ tục pháp lý là rào cản lớn nhất, cùng với những quy định pháp lý phức tạp của đất đai, xây dựng và bất động sản. Trong đó, một số quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản còn chưa nhất quán về việc cho phép người nước ngoài sở hữu quyền sử dụng đất, bất động sản.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở gia tăng, nguồn cung khan hiếm đặc biệt là phân khúc nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp. Không chỉ thiếu hụt nguồn cung mà chi phí thực hiện các dự án tăng khiến mức giá bất động sản Việt Nam tăng cao so với thu nhập người dân.

Cùng với đó, nguồn vốn trong quý 1 năm nay dự tính tăng khoảng 3% so với cuối năm ngoái. Theo số liệu, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trong tháng 2 vừa qua đạt chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, 67% là cho vay nhà ở và 33% là cho vay kinh doanh bất động sản.

TS Cấn Văn Lực nhận định Việt Nam còn rất nhiều dư địa để phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp và còn nhiều phân khúc trong lĩnh vực bất động sản còn thiếu cung. Do đó, cần quy định rõ ràng trong các phân khúc hơn để phát triển thị trường cân bằng mà vẫn kiểm soát được rủi ro.

ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ

Tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng...; theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài... Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, việc thị trường thiếu hụt nguồn hàng, các phân khúc thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường đều bắt nguồn từ hệ thống chính sách, pháp lý. Tuy nhiên, Chính phủ đã có những biện pháp tháo gỡ, xử lý kịp thời như ban hành gói hỗ trợ nguồn vốn, Nghị định 65, Nghị định 08. Đặc biệt, ông Đính cho rằng chỉ khi nào giải quyết được “bài toán” pháp lý thì các dự án đầu tư mới được giải quyết.

>>Quảng Ninh: Cảnh báo mua bán nhà ở xã hội khu dân cư đồi Ngân hàng

Theo đó, ông Đính cũng đưa ra một số đề xuất để xử lý triệt để vấn đề này. Có thể kể đến như xử lý chính sách chi tiết hơn, nhất là chính sách nhà ở xã hội. Tiếp theo là ban hành các quy định xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư từ khẩu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất… đây là một trong những vấn đề gặp nhiều vướng mắc nhất. Cùng với đó, các doanh nghiệp cần tái cấu trúc lại để giảm thiểu chi phí sản xuất cũng như giảm giá thành sản phẩm.

Đồng quan điểm, các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản sẽ “khởi sắc” khi nguồn cung dồi dào cùng cơ cấu sản phẩm hợp lý. Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất các quan hệ kinh tế không nên được hình sự hóa để tránh tình hình trở nên xấu hơn.