Chưa rõ ràng tiêu chí, cách thức xây dựng giá đất

>>> Thủ tục hành chính về đất đai còn phức tạp, tạo chi phí lớn

Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) đưa ra nhiều góp ý, trong đó ông đề cập đến vấn đề bảng giá đất, khung giá đất. Ông Hiệp bày tỏ ủng hộ bỏ khung giá đất của Chính phủ, trao quyền cho các tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất.

Theo ông Hiệp, tại Luật đất đai 2013, khung giá đất 5 năm điều chỉnh 1 lần nhưng thực chất nếu làm cách cũ thì tất cả các dự án đều phải qua khung giá đất 2 lần. Ví dụ ở Hà Nội cấp chuyên viên là một lần định giá, sau đó đến cấp lãnh đạo là lần định giá thứ hai và như vậy kể cả các dự án bên cạnh nhau cũng vẫn phải tiến hành định giá, cho nên việc chờ đợi định giá rất lâu. 

Từ đó, ông nhấn mạnh việc bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm 1 lần, thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm 1 lần là điểm tiến bộ so với Luật đất đai hiện hành. Tuy nhiên, có một số điểm ông đặc biệt lưu ý và đề xuất dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có thể làm rõ.

Có thể bạn quan tâm Bãi bỏ khung giá đất: Chấm dứt tình trạng giá ảo, giá thật 18:01, 29/06/2022 Kiến nghị bãi bỏ quy định về khung giá đất định kỳ 15:03, 29/09/2020

Cụ thể, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá.

Việc Nhà nước xây dựng bảng giá đất và áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều ý kiến tranh cãi, không thống nhất.

Việc xây dựng và sửa đổi bảng giá đất mỗi năm một lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của Bảng giá đất. Hơn nữa, quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp do ngày 1/1 là ngày nghỉ lễ mà nên quy định công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm.

Khoản 3, Điều 131 quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường. Việc quy định sử dụng chung một bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp.

Ông cho rằng, giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là hai khái niệm khác nhau, việc tính giá đất cũng khác nhau cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung một bảng giá.

Các trường hợp thu hồi đất với nhiều mục đích khác nhau thì giá đất có giống nhau không (đất thu hồi mục đích công ích, đất thu hồi mục đích xây dựng khu đô thị mức đền bù là khác nhau).

Do đó, giá đất áp dụng với từng mục đích, từng trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào.

Theo đó, ông Hiệp đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau để xây dựng bảng giá đất phù hợp để thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và cân bằng quyền của người sử dụng đất.

"Tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế" - ông Hiệp nhấn mạnh.