Đầu tư chung cư cần lưu ý gì?

>> Thủ tướng tiếp tục ra công điện tháo gỡ khó khăn cho bất động sản

Thực tế, khi giao dịch căn hộ chung cư hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, có rất nhiều yếu tố phải quan tâm dành cho người đi mua nhà. Việc tìm hiểu kỹ những điều này sẽ giúp nhà đầu tư tránh khỏi những rủi ro liên quan đến việc mất tiền hoặc “trắng tay” khi mua bán căn hộ.  

Đầu tiên, đối với các dự án hình thành trong tương lai, khi người mua không nắm rõ quy định, chưa kiểm tra kĩ hồ sơ mà đã thanh toán tiền. Trong pháp luật, một dự án muốn được rao bán phải đáp ứng được các yêu cầu theo luật quy định. Đặc biệt, với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải hoàn thiện phần móng mới được mở bán. Ngoài các quy định theo luật nhà ở, luật xây dựng các yếu tố về pháp lý cũng là các yếu tố vô cùng quan trọng.

Đại diện Công ty Luật Hưng Việt cho biết, khi giao dịch căn hộ chung cư, người mua cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố về pháp lý, cụ thể như giấy chứng quyền sử dụng đất của chủ đầu tư, đây là loại giấy đảm bảo việc giải phóng mặt bằng của dự án là hợp pháp và không có tranh chấp; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của CĐT được Sở kế hoạch đầu tư tại nơi doanh nghiệp của dự án hoạt động. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu rõ giấy phép xây dựng dự án, loại giấy tờ này cho phép tổ chức được xây dựng công trình theo đúng quy hoạch.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải hoàn thiện xong phần móng với khoảng 20% tiến độ xây dựng mới đủ điều kiện kinh doanh. Cùng với đó, để dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh, việc nghiệm thu phần móng phải được Sở Xây dựng công bố trên website, phải thỏa mãn các điều kiện theo luật định. Điều kiện quan trọng khác là dự án đang mở bán đó phải được tối thiểu một ngân hàng thương mại đồng ý bảo lãnh. Điều này lý giải khi có sự cố xảy ra, chủ đầu tư không thể hoàn thiện dự án, ngân hàng sẽ là đơn vị có trách nhiệm để đứng ra hoàn trả; đây là quy định hết sức hữu ích để bảo vệ cho quyền lợi người mua nhà.

Khi đi mua chung cư, hợp đồng cũng là một loại văn bản kí kết để quy trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên. Thực tế khi đi mua chung cư không chỉ có duy nhất hợp đồng mua bán dành cho việc mua đứt bán đoạn, các loại hợp đồng khác vẫn đang tồn tại trên thị trường hiện nay nhằm mục đích huy động vốn từ chủ đầu tư có thể kể đến như: hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác đầu tư,….

Theo quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua không được thanh toán tất cả giá trị căn hộ cho chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán phải được chia ra thanh toán theo tiến độ xây dựng; nhiều chủ đầu tư thông qua việc kí kết hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc tương tự để “lách luật” vậy nên các loại hợp đồng này đều không đúng mẫu của Bộ xây dựng.

>> Văn phòng cao cấp vẫn giữ đà tăng giá

Ngoài việc lưu ý về dạng hợp đồng kí kết, việc kí kết hợp đồng với đơn vị nào cũng phải được nhà đầu tư lưu tâm kĩ. Nhiều dự án chủ đầu tư ủy quyền cho công ty con hoặc công ty hợp tác phân phối dự án kí kết, kinh doanh nhưng thực tế việc kí kết với các đơn vị liên quan mà không phải chủ đầu tư mang lại rủi ro lớn cho người mua nhà.

Về bản chất pháp lý, chủ đầu tư là đơn vị nắm giữ “giấy tờ pháp lý” của dự án và là đơn vị được phép kinh doanh bất động sản chứ không phải các công ty dự án. Tư cách pháp nhân của các công ty này đều độc lập vậy nên khi sự cố xảy ra, bên mua chỉ có thể khởi kiện được công ty dự án chứ không thể kiện chủ đầu tư.

Giao dịch mua bán nhà đất thường có giá trị lớn, tiềm ẩn rủi ro pháp lý, đặc biệt với các căn hộ đang trong quá trình xây dựng. Một vài lời khuyên từ luật sư Vũ Tiến Vinh (Công ty luật Bảo An, Hà Nội) đến các nhà đầu tư, thứ nhất nên tìm hiểu dự án cũng như mua các chung cư đến từ các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, điều này giúp hạn chế rủi ro khi đi mua nhà.

Hơn nữa, khách mua cần quan tâm và chú trọng đến quá trình sử dụng căn hộ như tiện ích của dự án (siêu thị, bãi đỗ xe, bể bơi..), mật độ giao thông xung quanh dự án và mật độ dân cư tại nơi đó.