Điểm sáng thị trường văn phòng cho thuê

Trong quý IV/2022, phân khúc văn phòng cho thuê có sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Năm 2023, thị trường văn phòng được dự báo sẽ phục hồi mạnh mẽ khi Trung Quốc chính thức mở cửa biên giới và nhiều công ty, thương hiệu quốc tế lựa chọn gia nhập thị trường.

Hà Nội: Công suất và giá thuê văn phòng cải thiện

Trong năm 2022, tổng diện tích văn phòng tại Hà Nội đạt 2,15 triệu m2 với 189 dự án, tăng 1% nhờ sự gia nhập của tòa Epic Tower tại quận Cầu Giấy với 22.800 m2.

Nguồn cung Hạng B tăng mạnh nhất kể từ năm 2018 với mức tăng 6% hàng năm, theo sau là Hạng A và Hạng B với 2%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với hơn một triệu m2, tương đương với 49% thị phần. Khu vực phía Tây dẫn đầu thị trường với 870.000 m2. Theo quận, Cầu Giấy có thị phần lớn nhất với 625.000 m2.

Hạng A có giá thuê cao nhất 852.000 VNĐ/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 11% theo năm nhờ vào mức tăng ở các tòa Chamvit Building và PVI Tower. Giá thuê hạng B tăng 6% và hạng C tăng 7% theo quý nhờ vào giá thuê cải thiện ở một số dự án.

Tình hình hoạt động phân khúc căn hộ (Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills)

Tình hình hoạt động phân khúc văn phòng Hà Nội quý IV/2022 (Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills)

Công suất thuê tăng 1 điểm % theo quý và 7 điểm % theo năm. Hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất là 96% và hạng A có diện tích cho thuê thêm lớn nhất 54.979 m2.

Năm 2022 chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm từ khu vực Trung tâm sang khu vực Nội thành. Các công trình chất lượng cao với giá thuê cạnh tranh tại khu vực Nội thành được khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh và có thông số kỹ thuật cao.

Tới năm 2025, Hà Nội sẽ có ít nhất bảy dự án văn phòng được cấp chứng chỉ xanh, nâng nguồn cung lên 276.000 m2.

Các doanh nghiệp ngày càng ý thức về các tiêu chuẩn ESG. Không gian làm việc cần đáp ứng các nhu cầu về sức khỏe, tính linh hoạt và bền vững, cũng như năng suất và khả năng hợp tác.

Savills dự báo, đến cuối năm 2023, năm dự án mới được kỳ vọng sẽ cung cấp thêm 93.700 m2. Các dự án Lancaster Luminarire, BRG Grand Plaza và Green Diamond sẽ gia nhập thị trường trong Q1/2023. Riêng Hạng A sẽ chiếm tới 98% nguồn cung tương lai trong năm tới.

Trong năm 2024 và 2025, 11 dự án mới dự kiến sẽ cung cấp 324.000 m2 sàn văn phòng. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 234.000 m2, chủ yếu từ các dự án Starlake. Trung tâm R&D của Samsung được khánh thành trong năm 2022 được kỳ vọng sẽ dẫn đầu làn sóng FDI đầu tư vào Hà Nội và thúc đẩy nhu cầu văn phòng trong tương lai.

TP.HCM: Nguồn cung văn phòng dịch chuyển ra ngoài trung tâm

Năm 2022, nguồn cung đạt 2,6 triệu m2 NLA (diện tích cho thuê thuần), tăng 5% theo năm. Tổng nguồn cung mới 27.800m2 đến từ 5 dự án ở khu vực ngoài trung tâm (94%) và một dự án ở khu vực trung tâm (6%). Quỹ đất khan hiếm tại khu vực trung tâm thúc đẩy nguồn cung dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Tình hình hoạt động phân khúc văn phòng TP.HCM (Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills)

Đến năm 2025, nguồn cung tương lai là 412.000 m2 NLA từ 18 dự án. Nguồn cung hạng A tương lai sẽ giảm bớt áp lực khan hiếm nguồn cung hiện tại. The METT và The Hallmark tại Thủ Thiêm sẽ cung cấp 85.000 m2 NLA hạng A vào năm 2023.

Các chủ đầu tư ngày càng quan tâm đến xu hướng phát triển bền vững trong tương lai và đang bắt đầu từ các sản phẩm “xanh”. Mặc dù hiện tại khái niệm này còn mới mẻ đối với khách thuê, nhưng nó sẽ nhanh chóng lan rộng bởi ESG sẽ trở thành nền tảng của hoạt động kinh doanh.

Đến năm 2022, các văn phòng “xanh” chiếm 20% tổng nguồn cung. Các dự án trong tương lai đang chạy đua để đạt được chứng chỉ xanh nhằm đáp ứng các cam kết về phát triển bền vững, thúc đẩy gia tăng nguồn cung xanh trong tương lai.

Đến năm 2025, sẽ có thêm 103.900 m2 NLA văn phòng xanh từ The METT và The Hallmark vào năm 2023 và The Nexus vào năm 2025.

>> Hà Nội: Thị trường văn phòng cho thuê đối mặt với "khẩu vị" mới

Theo khảo sát của Savills trên 249 giao dịch vào năm 2022 cho thấy việc di dời để mở rộng chiếm 46% diện tích cho thuê và các văn phòng mới thành lập chiếm 36%. Trong khi khách thuê di dời với cùng diện tích thuê chiếm 14%.

Các công ty FIRE (Tài chính và Bất động sản) tiếp tục dẫn đầu các giao dịch mới với 32% diện tích thuê, nhưng quy mô nhỏ hơn năm trước. Các khách thuê Công nghệ thông tin và Truyền thông chiếm 14% diện tích thuê, tăng 1 điểm % theo năm. Mặc dù nhóm khách thuê Sản Xuất chiếm ít giao dịch nhưng quy mô thuê tăng 44% theo năm lên 360 m2.

Năm 2022, Tp.HCM tăng trưởng GDP đạt 9% theo năm và vốn FDI đạt 3,9 tỷ USD tăng 5% theo năm. Có 44.369 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, tăng 44% theo năm; trong đó nhóm ngành Thương mại và Dịch vụ chiếm 73%. Tăng trưởng kinh tế và FDI tích cực sẽ thúc đẩy nhu cầu văn phòng trong tương lai.