Đô thị hóa bằng nguồn lực đất đai

>> Vốn hóa đất đai

Chia sẻ tại Hội thảo chuyên đề - Hội nghị đô thị toàn quốc 2022, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hầu như tại tất cả các nước công nghiệp và đang công nghiệp hóa trên thế giới, người ta sử dụng 2 biện pháp thu chủ yếu: Thu từ thuế tài sản, và thu từ giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ đất mang lại. 

Trong khi đó, ở Việt Nam có nguồn thu chính từ thu hồi đất để giao đất cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở (khoảng 68%), tiếp theo là thu từ thuế, phí chuyển quyền BĐS (khoảng 17%) và tiếp nữa là thu từ cho thu hồi đất để cho các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh thuê đất (khoảng 13%).

Điều này cho thấy có sự khác biệt quá lớn giữa cách thu của Việt Nam so với các nước khác. Những khoản thu từ giá trị đất đai lớn nhất ở Việt Nam đều từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất.

“Sự thực, nếu bồi thường thỏa đáng cho người bị Nhà nước thu hồi đất thì giải pháp này không mang lại hiệu quả kinh tế. Các khoản thu giá trị đất đai lớn nhất của Việt Nam vẫn mang bản chất là chuyền từ giá trị đất đai từ khu vực tư sang giá trị đất đai thuộc khu vực công. Đây cũng chính là nguyên nhân chính gây ra những vấn đề bất ổn về xã hội hiện nay mà thể  hiện rõ ở tình trạng khiếu nại về đất đai vẫn đang chiếm tới 70% tổng lượng khiếu nại dân sự. Mặt khác, nhà nước thu hồi đất cũng chứa đựng nhiều rủi ro tham nhũng đất đai” – ông Võ cho biết.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng cơ chế “góp/tái điều chỉnh đất” được các nước áp dụng rất thành công trong chỉnh trang và phát triển đô thị, đặc biệt tại các nền kinh tế lớn như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan. Đây là giải pháp thực hiện đô thị hóa bằng ngay nguồn lực đất đai tại chỗ.

Về việc chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính, GS Đặng Hùng Võ đưa ra 12 giải pháp:

Một là, thu giá trị đất đai từ việc bán “đất công” vào thị trường để sử dụng trong khu vực tư nhân, có thể gọi tắt là “chuyển nhượng đất công sản”.

Hai là thu từ tiền cho thuê đất công trên thị trường để sử dụng dân dụng hoặc kinh doanh.

 Ba là, thu từ đánh thuế việc sử dụng đất, sở hữu các tài sản gắn liền với đất và các loại thuế khác có liên quan đến đất đai, gọi là “thuế BĐS” hay “thuế tài sản”.

Bốn là, thu từ thuế và các loại phí chuyển nhượng đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Ở các nước loại thuế và phí chuyển quyền này rất thấp, nhưng ở Việt Nam loại thuế và phí này khá cao, đứng thứ 2 trong danh sách các nguồn thu từ đất, chỉ sau thu từ tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất ở có thu tiền. 

>>> Tăng cường kiểm soát quyền lực quản lý đất đai

Năm là, thu từ cho thuê các không gian liên quan đến đất như mặt nước, đất thuộc tầng ngầm, khoảng không. Đây là một nguồn thu đáng kể cho không gian đô thị vì xu hướng phát triển đô thị là theo chiều đứng.

Sáu là, thu từ bán (chuyển nhượng) hoặc cho thuê BĐS thuộc sở hữu nhà nước cho người có nhu cầu.

Bảy là, thu từ giá trị đất đai tăng thêm (betterment levy capture) không do chủ đất tạo ra.

Tám là, thu từ dạng thức đầu tư đối tác công - tư. Dạng thức đối tác công - tư thường được  áp dụng ở các nước đang phát triển, nhà nước có đất và nhà đầu tư tư nhân có tiền hợp tác với nhau để phát triển đô thị, nhất là hạ tầng cần đầu tư trước một bước mà ngân sách nhà nước không đủ cho đầu tư công. 

Chín là, thu từ sắp xếp hợp lý việc sử dụng đất trong khu vực công. Trong các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, đây là hình thức mang lại hiệu quả cao về vốn hóa BĐS.

Mười là thu từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Mười một là, thu từ hình thức chuyển dịch đất đai “góp/tái điều chỉnh đất”. Đây là hình thức phát triển và chỉnh trang đô thị rất hiệu quả và tạo khả năng chia sẻ công bằng lợi ích, các nước cũng gọi đây là một hình thức thu giá trị đất đai từ nâng cấp và phát triển đô thị.

Mười hai là, thu từ nghĩa vụ tài chính cho hoạt động phát triển trên đất đối với các chủ đầu tư dự án (bao gồm cả nghĩa vụ đóng góp cho phát triển và phí tác động).