Khoảng trống lớn nhất trong Luật đất đai là... vốn hóa đất đai

 “Luật Đất đai đang vi hiến”?

Đăng đàn tại hội thảo Hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trường Bộ Tài nguyên- Môi trường, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam khẳng định quy định về xử lý dự án treo của Luật Đất đai 2013 đang trái với Hiến pháp.

Dẫn chứng cụ thể, với dự án chậm triển khai, Luật Đất đai 2013 cho phép gia hạn 24 tháng, sau 24 tháng mà nhà đầu tư vẫn “treo” dự án thì Nhà nươc sẽ thu hồi đất và toàn bộ tài sản trên đất.

“Đây là quy định vi hiến. Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về vấn đề đất đai đã nêu hướng xử lý với dự án treo là đánh thuế hoặc phạt nặng. Tuy nhiên Luật Đất đai 2013 lại đi theo hướng thu hồi cả đất lẫn tài sản trên đất. Đất đai có thể thu hồi nhưng tài sản đã đầu tư trên đất thì không thể tịch thu. Bởi vì Hiến pháp quy định Nhà nước không quốc hữu hóa bất kỳ tài sản nào hình thành hợp pháp. Tôi cho rằng cần sửa quy định xử lý dự án treo, nên quay lại với phương án xử phạt”, ông Võ nói.

Dẫn chứng tiếp, ông Võ khẳng định là quy định thu hồi đất tại điều 62 tại Luật Đất đai. Hiến pháp quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích an ninh, quốc phòng, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Tại Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp bằng các Điều 61, 62. Trong đó, Điều 61 quy định những trường hợp thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng; Điều 62 quy định những trường hợp để phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng.

“Ở đây nếu truy ra thì sử dụng đất vì mục đích an ninh, quốc phòng là có định nghĩa; sử dụng đất vì lợi ích công cộng cũng có định nghĩa. Nhưng chúng ta lại không có định nghĩa thế nào là sử dụng đất vì lợi ích quốc gia. Hoàn toàn không có định nghĩa. Và như vậy, không có cơ sở gì để triển khai Điều 62 cả. Nếu tôi quay lại dùng định nghĩa của Luật Đất đai 2003 thì sử dụng đất vì lợi ích quốc gia chỉ có 2 trường hợp: đất dùng để xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước và đất dành cho các công trình công.

Còn ở đây, nếu anh không đưa ra định nghĩa mà chỉ quy định trường hợp nào được thu hồi đất vì lợi ích quốc gia thì sẽ dẫn tới mâu thuẫn pháp luật. Đấy không phải là phương pháp xây dựng luật. Luật ấy hở sườn hết tất cả và không thể hiện được ý tưởng của Hiến pháp. Tôi cho đây là cách quy định bừa bãi, không đúng phép tắc trong xây dựng luật”, ông Võ nhấn mạnh quan điểm của mình.

Khâu yếu nhất của Luật Đất đai là vốn hóa đất đai

GS Đặng Hùng Võ cho rằng một trong những khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai 2013 là câu chuyện biến vốn đất thành vốn tài chính, gọi là vốn hóa đất đai.

“Ví dụ ở cơ chế BT (xây dựng - chuyển giao), Luật Đất đai chỉ quy định về thẩm quyền giao đất đối ứng mà không quy định về định giá đất đai. Cái người ta cần nhất trong BT là định giá đất chứ không phải thẩm quyền giao đất. Cái thẩm quyền giao đất thì chả có gì đặc biệt.

Trong trường hợp BT thì thẩm quyền chắc chắn là của UBND cấp tỉnh, cần gì quy định nữa. Ấy thế nhưng phần quan trọng là xác định giá trị của phần đất đai đem đi đổi lại không có. Đây là lỗ hổng dẫn tới việc bê trễ trong quản lý dự án BT hiện nay”, ông Võ phân tích.

Một vấn đề nữa liên quan đến chuyển đất đai thành vốn là câu chuyện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Một vấn đề nữa cũng được ông Võ nhắc đến là cổ phần hoá. Quy định hiện nay, vẫn quy định không tính giá trị đất đai đối với đất thuê nhưng thuê đất cũng có 2 trường hợp 1 lần và hàng năm. Tuy nhiên, quy định về cổ phần hóa và đất đai là không tương ứng.

"Nếu trả 1 lần thì đấy là hình thức tích lũy. Luật Đất đai 2003 gọi là giao đất, Luật 2013 gọi là thuê đất trả 1 lần. Quy định không tính giá trị đất đai với đất thuê thì đúng với luật 2003 chứ không đúng với luật 2013. Hay như Luật Đất đai 2013 không nói đến chuyện đấu thầu sử dụng đất, chỉ có đấu giá đất nhưng trên thực tế đấu thầu là có. Như câu chuyện BT, đòi bao nhiêu đất để đổi", ông Võ nói thêm.