Đổi mới phương pháp định giá đất: Đầu tiên là... giá

LTS: Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Chỉ thị số 40/CT-TTg về tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản. Đặc biệt, Thủ tướng yêu cầu đảm bảo giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp tình hình thực tiễn.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất là đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng hoặc đất không phải bồi thường, giải phóng mặt bằng (“đất sạch”).

Hạn chế trong xác định giá đất

Vẫn còn nhiều hạn chế trong xác định giá đất dẫn đến nhiều tranh chấp và phát sinh khiếu kiện kéo dài. Đơn cử, để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn.

Phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian, công sức. Nhà đầu tư không xác định được chi phí đầu vào khi triển khai thực hiện dự án. Giá đất trong Bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường.

Giải pháp từ thực tiễn

Thứ nhất, từng bước ứng dụng công nghệ vào quản lý quy hoạch sử dụng đất theo không gian để từng bước tích hợp các qui hoạch có sử dụng đất bao gồm cả không gian ngầm và trên không. Ứng dụng công nghệ tổ chức cơ sở dữ liệu địa lý, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa lý (GIS) vào xây dựng dữ liệu không gian (SDI). Phát triển hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia (NSDI) làm cơ sở dữ liệu nền địa lý quốc gia để tích hợp các qui hoạch khác theo quy định của Luật Qui hoạch: “Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp cơ sở dữ liệu nền địa lý quốc gia đã được chuẩn hóa và được cập nhật thường xuyên để tạo dữ liệu khung cho hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về quy hoạch”.

Thứ hai, xây dựng lưới giá đất: Đẩy mạnh việc triển khai các dự án song phương và đa phương ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc vào việc định giá đất cho từng thửa đất. Từng bước xây dựng lưới giá đất trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng trên cơ sở dữ liệu về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thỏa thuận, giao dịch thực tế.

Thứ ba, đổi mới định giá đất: Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất được Chính phủ ban hành, có 5 phương pháp định giá đất. Tuy nhiên trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã có những đổi mới về giá đất. Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ quy định bổ sung 4 phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp dụng tại Việt Nam. Đó là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Quy định việc áp dụng phương pháp xác định giá đất để định giá đất nông nghiệp và định giá các loại đất khác.

Ngoài ra, Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất theo hướng tăng số vùng giá đất để định hướng cho UBND cấp tỉnh, TP xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Đồng thời, bổ sung quy định về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, TP để xử lý chênh lệch về giá đất giáp ranh. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Thêm một điểm mới, Dự thảo Luật bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất.

(*) Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất, Tổng Cục Quản lý Đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường 

Việc bán đấu giá đất công nhằm thu đúng, thu đủ giá trị mảnh đất cho ngân sách Nhà nước là đúng đắn. Thế nhưng, với việc định giá ban đầu thấp hơn so với thị trường lại là nguyên nhân khiến nhiều kẻ cơ hội muốn trục lợi bất chính, trong đó phải kể đến việc đưa “xã hội đen” vào tranh dành, ép giá với những người thực sự có nhu cầu. Hơn nữa, việc xác định giá để làm giá khởi điểm tài sản đấu giá chưa sát với giá thị trường là một trong những nguyên nhân gây thất thoát lớn đối với nhà nước.