Đổi mới phương pháp định giá đất: Hoàn thiện cơ sở dữ liệu

TS. NGUYỄN ĐÌNH CHIẾN - Học viện Tài chính• 07/11/2020 15:30

Mặc dù, theo thông lệ quốc tế, tồn tại phương pháp chung nhất về định giá đất, song mục đích xác định giá đất cũng chi phối việc xác định phương pháp định giá đất.

LTS: Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Chỉ thị số 40/CT-TTg về tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản. Đặc biệt, Thủ tướng yêu cầu đảm bảo giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp tình hình thực tiễn.

Giá trị chuyển nhượng nhà đất thường có sự chênh lệch lớn từ 4-6 lần so với bảng giá đất.

Hệ thống định giá truyền thống thường định giá định tính, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm và các đánh giá trực giác, là hệ thống định giá kinh nghiệm chủ nghĩa.

Để hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất của Việt Nam cần triển khai các nhiệm vụ sau:

Thứ nhất, nên bổ sung thêm vào hệ thống các phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định hai phương pháp mà theo thông lệ quốc tế các nước đã áp dụng, đó là: Phương pháp đầu tư và Phương pháp giá trị cho thuê vốn hóa. Việc bổ sung này sẽ giúp tạo thêm lựa chọn khi gặp khó khăn khi áp dụng các phương pháp định giá khác.

Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung các quy định cụ thể trong Nghị định của Chính phủ về các căn cứ, điều kiện, cơ sở dữ liệu khi tổ chức thực hiện các phương pháp định giá đất. Trong đó, đặc biệt lưu ý đến việc bổ sung các yếu tố tác động đến giá đất ở các khu vực đô thị hóa, làm tách bạch rõ giá trị đất tăng thêm do đầu tư của Nhà nước ở chính khu vực đó và các khu vực lân cận với đầu tư của các nhà đầu tư vào các dự án.

Thứ ba, sửa đổi quy trình xác định giá đất để đảm bảo tính khách quan trong quá trình tổ chức định giá đất, tạo cơ chế và điều kiện để nâng cao vai trò của các tổ chức định giá độc lập trong quy trình xây dựng giá đất.

Thứ tư, hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin về giá cả thị trường bất động sản trên cơ sở kết nối tất cả dữ liệu của các cơ quan nhà nước có liên quan theo hướng ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại và internet. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế mua cơ sở dữ liệu của các tổ chức cung cấp dữ liệu độc lập để sử dụng kết hợp với cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước trong định giá đất.