Đau đầu định giá đất

ĐAN THANH• 02/09/2020 12:10

Sau 15 năm Luật Đất đai 2003 và 6 năm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, câu chuyện định giá đất sao cho hợp lý vẫn làm đau đầu các nhà quản lý.

Dự án Công viên hồ điều hòa Phùng Khoang chậm tiến độ hơn 1 thập kỷ

Giá đền bù giữa Nhà nước và doanh nghiệp khác nhau nảy sinh nhiều mâu thuẫn làm chậm tiến độ các dự án (Ảnh: Dự án Công viên hồ điều hòa Hà Nội)

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà vừa cho biết, Bộ đã hoàn thành giai đoạn 1 xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai với một số kết quả như hoàn thành thiết kế hệ thống thông tin đất đai thống nhất từ Trung ương đến địa phương phù hợp với Khung kiến trúc Chính phủ điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, kiến trúc Chính phủ điện tử của các địa phương.

Định giá đất còn cảm tính

Theo kỳ vọng của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi có mạng lưới dữ liệu đó, qua 5 năm, 10 năm sẽ hình thành giá trị trung bình của thị trường. Khi đó, Nhà nước sẽ hình thành khung giá đất, cũng như giá đất thị trường, định giá đất đai sẽ minh bạch hơn, có cơ sở khoa học hơn, đúng phương pháp luận hơn.

Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013), nhưng khi triển khai trên thực tế lại hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Theo quy định hiện nay, có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng lại không có quy định bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Vì thế, các cơ quan quản lý áp dụng các phương pháp khác nhau và cho kết quả khác nhau.

Phương pháp định giá đất phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán nên chỉ một điều chỉnh nhỏ của giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư, chi phí đền bù… sẽ làm thay đổi giá đất định giá, khiến ngân sách nhà nước thất thu.

Sẽ có 5 cách định giá đất, tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể

Chưa kể, trên thực tế nhiều địa phương không có sàn giao dịch bất động sản, không có cơ sở dữ liệu về giá đất, xác định giá đất dựa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tính khách quan, trung thực sẽ không đảm bảo được vì khi chuyển nhượng các bên thường ghi trong hợp đồng theo bảng giá đất Nhà nước để tính tiền thuế phải nộp ít hơn, thực tế giá chuyển nhượng cao hơn nhiều giá trong hợp đồng.

Kinh nghiệm quốc tế

Kinh nghiệm từ Nhật Bản đã trải qua 4 giai đoạn đổi thay lớn, bắt đầu từ năm 1950 cho thấy, trong 4 giai đoạn này, Chính phủ Nhật Bản đều có những chính sách về định giá đất, thẩm định giá đất khác nhau nhằm khắc phục bất cập thực tế.

Một trong số đó là định giá đất công dựa trên cơ sở 1 thửa đất 4 loại giá là giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai, giá thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh thuế tài sản cố định. Việc định giá đất “1 vật 4 giá” này tùy từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi.

Tại Đài Loan (Trung Quốc) phải trải qua 3 bước: Sở Tài nguyên Môi trường đề xuất giá đất, có thể thuê các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá độc lập thực hiện. Bước 2, Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thực hiện thẩm định; Hội đồng do Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập, với vai trò thường trực của Sở Tài chính và phải có thành viên là chuyên gia định giá độc lập. Bước 3: Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.

Mô hình này mang tính độc lập và khách quan hơn nhiều so với mô hình của Việt Nam.