Giảm nhiệt thị trường bất động sản: Cần đồng bộ thêm nhiều giải pháp

>> Dừng tách thửa chặn sốt đất: Chỉ là giải pháp tạm thời

Thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh thành từ năm 2021 đến nay đã chứng kiến không ít cơn “sốt đất” đầy bất ngờ, từ TP. Hà Nội đến TP. Hồ Chí Minh và lan rộng sang các tỉnh thành như: Đắk Nông, Đắk Lắk, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Phước, Bà Rịa-Vũng Tàu,…

Trước thực trạng đã nêu, nhiều giải pháp đã được đưa ra, như tại Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường, đã có văn bản gửi các quận, huyện, thị xã yêu cầu kiểm tra, báo cáo việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ đầu năm 2017 đến hết tháng 01/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2 đã được UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đơn vị này cũng đề nghị, UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan việc chia tách thửa đối với đất nông nghiệp; đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Hay như tại Bình Phước, ngay cuối tháng 3, UBND TP. Đồng Xoài cũng ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

Còn UBND tỉnh Khánh Hòa yêu cầu tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu dân cư hiện có,...

>> Công khai quy hoạch chặn sốt đất: Chuyện cũ vẫn nóng

Không chỉ các địa phương có động thái quyết liệt trước tình trạng “sốt đất ảo”, để ngăn chặn đầu cơ, hạn chế cho vay bất động sản, tham gia đấu giá đất; “siết” huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp... Ngân hàng Nhà nước cũng đã có công văn yêu cầu các ngân hàng tăng cường kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đúng chỉ tiêu được giao; kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19.

Trong đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất. Và không ít ngân hàng cũng đã có thông báo, cũng như động thái “siết” tín dụng bất động sản.

Thế nhưng, theo các chuyên gia, nhiều cơn sốt đất trên thị trường bất động sản vừa qua do các nhà đầu tư giao dịch lướt sóng qua nhiều vòng hay truyền thổi thông tin với nhau. Rất nhiều các bất động sản với giá trị thấp từ 2 - 3 tỷ đồng được giao dịch trên thị trường. Với nhóm này, dòng vốn tự có khá cao hoặc có thể vay ngân hàng với mục đích tiêu dùng, hoặc thậm chí là hộ kinh doanh, doanh nghiệp nhỏ vay cho kinh doanh sản xuất. Việc “siết” dòng vốn từ các nhà băng chảy vào bất động sản chỉ ảnh hưởng đến các chủ đầu tư phát triển dự án mà chưa ảnh hưởng nhiều đến nhà đầu tư cá nhân.

Vì vậy, để hạn chế các đợt “tăng giá ảo” trên thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, cần phải có thêm nhiều giải pháp đồng bộ, bên cạnh việc “siết” hoạt động phân lô tách thửa; đánh giá lại các quy hoạch về đất nông nghiệp, phi nông nghiệp hay các khu đô thị và từ đó công khai về quy hoạch và công bố quy hoạch rõ ràng, cũng cần kiểm soát chặt mục đích chuyển đổi sử dụng đất và từ đó sẽ đánh thuế nặng các dự án sau chuyển đổi vẫn không khai thác.

Đồng thời, bổ sung các quy định về việc chỉ chấp nhận giao dịch bất động sản thông qua môi giới chuyên nghiệp để hạn chế giao dịch tự phát,...

Thông tin với báo chí, ông Nguyễn Hữu Huân - Trưởng bộ môn tài chính, Trường đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh nhận định, việc “siết” dòng vốn từ ngân hàng hay qua kênh trái phiếu có thể khiến giá đất nhiều nơi sụt giảm. Nhưng giá bất động sản ở các thành phố sẽ khó, đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh, bởi từ nhiều năm nay, những dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh ngưng triển khai dự án mới, nguồn cung bất động sản ít.

“Vì vậy, Chính phủ cần nghiên cứu đến việc phát triển nhà ở xã hội để cải thiện nguồn cung bất động sản. Nguồn cung được cải thiện cũng sẽ góp phần giải quyết bài toán lệch pha cung cầu, giúp hạ nhiệt giá bất động sản”, ông Nguyễn Hữu Huân chia sẻ.

Cùng quan điểm đã nêu, TS Nguyễn Đức Độ - Phó viện trưởng Viện Kinh tế - Tài chính, Học viện Tài chính cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay có nguồn cung không nhiều, các dự án triển khai không quá dư thừa, trong khi giá nguyên vật liệu xây dựng có xu hướng gia tăng. Do đó, giá bất động sản khó giảm sâu, khó có tình trạng bán tháo.

Trước đó, nhằm tăng nguồn cung sản phẩm cho thị trường, xử lý tình trạng khan hiếm, mất cân đối cung - cầu nhà ở, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã nhiều lần gửi công văn đề nghị “tháo gỡ” các vướng mắc, bất cập cho nhiều dự án bất động sản.

Cụ thể, theo HoREA, do quy định của khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở 2014 nên trong 5 năm (từ tháng 7/2015 – 12/2020), chỉ có một số rất ít dự án nhà ở thương mại đáp ứng được điều kiện có 100% đất ở được công nhận chủ đầu tư, chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại, còn lại khoảng 99% số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (gồm “đất ở và đất khác không phải là đất ở”), hoặc có “đất nông nghiệp”, hoặc có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” thì lại không được công nhận chủ đầu tư, dẫn đến thị trường bị thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu sản phẩm nhà ở và làm cho giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua,...