Khởi điểm từ 2,4 triệu đồng/m2, vì sao đất đấu giá Ninh Bình ế ẩm?

>> Thị trường bất động sản tiếp tục "vướng" khi áp dụng Thông tư 06/2023

Gần 400 lô đất được đấu giá

Theo đó, 185 lô đất của UBND TP. Tam Điệp sẽ được Công ty hợp danh đấu giá tài sản Tuấn Linh tổ chức vào sáng ngày 29/11. Các lô đất này thuộc khu dân cư mới (phường Tây Sơn, TP. Tam Điệp), với diện tích từ 121,5 - 239,5m2. Giá khởi điểm cho các lô đất dao động từ 5,4 - 7,6 triệu đồng/m2. Cuộc đấu giá sẽ diễn ra dưới hình thức đấu giá từng thửa đất bằng bỏ phiếu trực tiếp một vòng đấu ngay tại cuộc đấu giá; phương thức trả giá lên.

Bên cạnh đó, Công ty hợp danh đấu giá tài sản Tuấn Linh cũng sẽ tổ chức đấu giá 104 lô đất tại điểm dân cư thôn Mỹ Thịnh, xã Gia Thủy. Diện tích của các lô đất này dao động từ 125 - 200m2, với mức giá khởi điểm từ 2,4 - 2,6 triệu đồng/m2. Theo đó, người tham gia đấu giá có thể đặt trước số tiền từ 60 - 100 triệu đồng/lô trong khoảng thời gian từ 27 - 29/11 (16h). Cuộc đấu giá sẽ diễn ra tại hội trường UBND xã Gia Thủy dưới hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại sự kiện và tối đa 3 vòng trả giá, sử dụng phương thức trả giá lên.

Đến ngày 9/12, Công ty này sẽ tiếp tục tổ chức đấu giá 99 lô đất của UBND TP. Ninh Bình. Các lô đất thuộc khu dân cư mới An Hòa 1, phường Ninh Phong với diện tích các lô từ 96 – 900m2. Mức giá khởi điểm từ 6,9 – 14,9 triệu đồng/m2. Cuộc đấu giá này sẽ diễn ra tại nhà văn hóa phường Ninh Phong, theo hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp một vòng đối với từng lô đất; phương thức trả giá lên.

>> Đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội

Từ đầu năm đến nay, mặc dù hoạt động đấu đấu giá đất tại khu vực Ninh Bình vẫn được duy trì, nhưng số lượng thành công thấp và chưa được như kỳ vọng. Đặc biệt, nhiều khu đất đấu giá tại thành phố rơi vào tình trạng ế ẩm. 

Một số dự án đã trải qua ít nhất 2 lần đấu giá, nhưng vẫn còn nhiều lô đất chưa được bán và gặp khó trong việc thu hút người mua. Có thể kể đến như Khu dân cư Bắc Phong (giai đoạn II) thuộc phường Nam Bình với quy hoạch 142 lô đất ở (cả lô liền kề và lô nhà vườn). Tuy nhiên, dù qua 2 lần tổ chức đấu giá nhưng hiện vẫn còn 61 lô và TP. Ninh Bình đang chuẩn bị cho tổ chức đấu giá tiếp lần thứ 3.

Hay như khu An Hòa 1 (phường Ninh Phong), có 301 lô theo quy hoạch (gồm lô liền kề và nhà vườn) cũng sau 2 lần tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đến nay vẫn còn “ế” 99 lô.

Bên cạnh đó, Khu Tây Lý Nhân Tông (phường Ninh Phong), theo mặt bằng quy hoạch là 253 lô (gồm lô liền kề và nhà vườn). Sau 2 phiên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì hiện còn 112 lô đất; Khu dân cư Đông Hạ thuộc xã Ninh Phúc có tổng 112 lô theo mặt bằng quy hoạch (gồm cả lô nhà vườn và liền kề), sau một lần đấu giá thì vẫn còn 93 lô đất…

Do đâu mà đấu giá đất ế ẩm?

Thực tế, việc đấu giá đất ế ẩm tại nhiều tỉnh thành trong thời gian qua bắt nguồn từ thị trường bất động sản trầm lắng, kinh tế suy giảm, các giao dịch bất động sản bị "đóng băng".

Theo chia sẻ của một số nhà đầu tư cá nhân tại địa phương, đây là năm đầu tiên hoạt động đấu giá đất tại khu vực này trầm lắng đến vậy. Một phần nguyên nhân được cho là do ảnh hưởng từ suy thoái kinh tế và thị trường bất động sản chưa khởi sắc. Do đó, không còn xuất hiện tình trạng đầu cơ, thổi giá. Trong khi đó, ngân hàng cũng siết nguồn tín dụng với bất động sản khiến việc “lướt sóng” đất đấu giá không còn "sân chơi" đối với các nhà đầu cơ. 

Ông Lê Tiến Dũng - Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Ninh Bình cho rằng, việc tình trạng đấu giá đất trở nên khó khăn có thể là bởi nhu cầu đầu tư đất đai của người dân giảm sút, cũng như thị trường địa ốc bị ảnh hưởng do suy thoái kinh tế. Cùng với đó, hiện nay, các địa phương đều thay đổi phương án đấu giá, điều này cũng gây không ít khó khăn, bỡ ngỡ cho người dân.

Ông Dũng cho biết, đối với những khu đất đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà vẫn còn đất, từ giờ đến cuối năm, thành phố sẽ tiếp tục cho tổ chức đấu giá. Trong trường hợp, việc đấu giá thành công cả 4 khu đất trên sẽ thu về cho ngân sách Nhà nước khoảng 1.500 tỷ đồng. 

Ngoài ra, việc xây dựng giá khởi điểm của các lô đất cũng không sát thực tế, mà quá cao so với mặt bằng chung hiện nay. Qua đó, khi các khu đất này ế ẩm sẽ không chỉ ảnh hưởng lớn tới nguồn thu ngân sách địa phương, kế hoạch đầu tư công mà còn làm chậm tiến trình đô thị hóa ở các địa phương.

Tại nhiều địa phương cũng diễn ra tình trạng khách hàng trả giá cao gấp 2 - 3 lần so với mức giá khởi điểm dẫn đến tình trạng "sốt ảo". Sau khi trúng đấu giá ở mức giá cao, nhiều khách hàng không chuyển nhượng được cho người khác nên không nộp tiền sử dụng đất và phải hủy kết quả trúng đấu giá. Khi tổ chức đấu giá lại, do thị trường bất động sản trầm lắng, gần như không có giao dịch mới nên mức giá trúng thầu của khách hàng đã nộp đủ tiền sử dụng đất trước đây được xem là cơ sở để các địa phương xác định giá khởi điểm cho lần đấu giá tiếp theo. Điều đó dẫn đến mức giá khởi điểm để đấu lại luôn cao hơn thực tế.