Thị trường bất động sản tiếp tục "vướng" khi áp dụng Thông tư 06/2023

>> Triển vọng thị trường địa ốc 2024 phụ thuộc lớn vào việc trả nợ trái phiếu

Thông tư 06/2023/TT-NHNN của NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 vừa có hiệu lực từ đầu tháng 9. Mục tiêu chính của NHNN khi ban hành Thông tư này nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh, kiểm soát hiệu quả việc sử dụng vốn đúng mục đích, để nâng cao chất lượng của hệ thống tín dụng. Tuy nhiên, sau gần hai tháng ban hành, Thông tư 06 vẫn tiếp tục nhận được các kiến nghị mới từ thị trường bất động sản.

Theo đó, Thông tư 06/2023 sửa đổi khoản 2 điều 22 yêu cầu các ngân hàng (NH): "Trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án, có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thỏa thuận, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích".

Bên cạnh đó, Thông tư 06 bổ sung khoản 5 điều 26 khi thực hiện cho vay, NH có trách nhiệm: "Trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tổ chức tín dụng phải phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay theo quy định của pháp luật, thỏa thuận của các bên tại thỏa thuận cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm".

Liên quan đến vấn đề trên, Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, một số nội dung trong Thông tư 06 không phù hợp với thực tế. Ví dụ khoản 2 điều 22 quy định, việc áp dụng quy định này trong trường hợp cá nhân muốn vay ngân hàng để đặt cọc mua nhà tại dự án hình thành trong tương lai thì ngân hàng phải kiểm soát tình hình tài chính của chủ đầu tư, bên không có quan hệ tín dụng trực tiếp với mình.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đã bày tỏ quan ngại về quy định mới trong Thông tư 06 của NHNN. Ông Châu cho rằng, quy định này không chỉ bất cập và bất hợp lý mà còn tạo ra sự rối rắm cho các tổ chức tín dụng. Việc kiểm tra việc sử dụng vốn của bên thứ ba, không phải là khách hàng vay của mình, là bất khả thi và làm phức tạp quá trình quản lý.

Thêm vào đó, ông Châu cũng chỉ ra rằng quy định này có thể dẫn đến hiểu lầm, khiến ngân hàng chỉ có thể cho vay khi đã đảm bảo khả năng thu hồi nợ.

Nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng, quy định trên mang lại những hạn chế và bất hợp lý đối với quyền góp vốn của các tổ chức và cá nhân. Theo quy định hiện tại, bên nhận tiền góp vốn hoặc hợp tác đầu tư được quyền chủ động sử dụng dòng tiền để thực hiện dự án và có trách nhiệm báo cáo cập nhật cho bên góp vốn.

>> Nhà tái định cư thường xuyên hỏng hóc, không đảm bảo PCCC

Tuy nhiên, với quy định mới, các ngân hàng không chỉ kiểm soát và giám sát hoạt động của bên đi vay mà còn đòi hỏi kiểm soát và giám sát cả hoạt động và dòng vốn của bên nhận góp vốn. Điều này đặt ra nhiều khó khăn và bất lợi cho doanh nghiệp khi phải chịu sự kiểm soát từ ngân hàng mặc dù không phải là bên đi vay trực tiếp. 

Ngoài ra, quy định về việc phong tỏa số tiền vay có thể khiến doanh nghiệp và chủ đầu tư phát sinh thêm các chi phí bảo lãnh thanh toán từ ngân hàng hoặc phải thế chấp thêm tài sản để đảm bảo, điều này sẽ làm tăng chi phí và khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo quan điểm của PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân - Đại học Kinh tế TP.HCM, Thông tư 06 trên tinh thần là có lợi và giúp NHNN kiểm soát tốt hơn hoạt động tín dụng của Ngân hàng Thương mại. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, việc tăng cường kiểm soát có thể khiến thị trường khó phục hồi hơn trong thời gian tới.

Ông Huân cũng nhấn mạnh rằng, ngành bất động sản đang đóng vai trò quan trọng trong 40 ngành kinh tế khác. Do đó, cần thiết lập các hành lang pháp lý và chính sách phù hợp để không làm khó thêm cho ngành còn nhiều thách thức như hiện nay, đặc biệt là liên quan đến nguồn vốn.

Tại hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội mới đây, đại diện HoREA đề nghị NHNN xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng, "nới" các điều kiện vay vốn (không hạ chuẩn) nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường địa ốc vẫn còn rất khó khăn hiện nay.

Lãnh đạo NHNN cho biết, sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung khổ pháp lý về hoạt động ngân hàng, chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách, quy định pháp luật về hoạt động ngân hàng phù hợp với thực tiễn.

Cùng với đó, hiện NHNN cũng đang khẩn trương rà soát, đánh giá tình hình thực hiện Thông tư 03 và Thông tư 06 để kịp thời ban hành các văn bản sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tiễn thị trường, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế, đảm bảo an toàn hệ thống theo đúng tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.