Thị trường bất động sản: Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ giảm

>> Nhận diện lực cản phục hồi thị trường bất động sản TP HCM

Tại báo cáo thị trường bất động sản quý III-2023 và 9 tháng năm 2023, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Đất Xanh Services cho hay, thị trường bất động sản trong quý III-2023 và 9 tháng năm 2023 vẫn chưa thể “khởi sắc". Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ trong quý III-2023 vẫn giảm sâu so với cùng kỳ năm 2022. 

Chưa có dấu hiệu khởi sắc

Cụ thể, trong quý III-2023, nguồn cung sơ cấp (từ chủ đầu tư) đạt khoảng 38.000 sản phẩm, trong đó 90% đến từ các dự án hiện hữu (hàng tồn), chỉ 10% là nguồn cung mới.

Trước đó, Chính phủ đã có nhiều động thái, ban hành nhiều văn bản tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, như công điện, văn bản đôn đốc của Thủ tướng yêu cầu các bộ, địa phương tái cơ cấu thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn khó khăn, ách tắc từ thủ tục, pháp lý, quỹ đất và vốn đầu tư. Một số thủ tục hành chính vẫn còn rườm rà, các phân khúc thị trường còn lệch, vốn tín dụng đầu tư vào thị trường vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

Điển hình tại Hà Nội, nguồn cung mới căn hộ chỉ có 1.500 sản phẩm, giảm đến 66% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường trong quý mặc dù có dấu hiệu cải thiện, song cũng chỉ đạt khoảng 20-22%. Trong khi đó, giá bán bình quân tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh của hai đô thị trong quý III-2023 tăng 2-3% so với quý II-2023. 

Nhà tầng thấp cũng trong tình trạng giảm mạnh về cả nhu cầu và sức mua. Theo đó, trong quý III-2023, lượt tìm kiếm nhà mặt phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự giảm 48%, nhà riêng giảm 42% so với cùng kỳ năm 2022. 

Trong một báo cáo đưa ra của Cushman & Wakefield Việt Nam vào tháng 5, giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm. Điều này khiến người Việt ngày càng khó sở hữu nhà ở. 

Do đó, phát triển nhà ở xã hội được coi là một trong số giải pháp tái cấu trúc, cân bằng thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo cơ quan thẩm tra, phát hiện nhà ở xã hội cho công nhân hiện nay chưa đáp ứng được nhu cầu cho 1,8 triệu lao động có nhu cầu về nhà ở. Ngân sách Trung ương chưa bố trí được đủ vốn ưu đãi cho chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các ngân hàng được chỉ định cho vay nhà ở xã hội tới giờ vẫn chưa được bố trí.

Các ưu đãi cho nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng gặp nhiều khó khăn, dẫn đến không hấp dẫn nhà đầu tư tham gia vào dự án cải tạo lại nhà chung cư.

Đánh giá việc thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ là “tử huyệt” của thị trường bất động sản hiện nay, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, cần tập trung nguồn lực và có giải pháp tháo gỡ để phát triển mạnh mẽ phân khúc sản phẩm này, đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực.

Trong đó, bên cạnh huy động các nguồn lực xã hội tham gia đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ, Nhà nước cần thành lập quỹ cho vay nhà ở giá rẻ hoặc quỹ tín thác nhà ở giá rẻ. Cùng với đó, có chính sách hỗ trợ thiết thực đối với những đơn vị phát triển bất động sản giá rẻ, không để họ chịu thiệt thòi về tài chính so với đơn vị phát triển nhà ở thương mại.

Nỗ lực tháo gỡ khó khăn 

Thực tế cho thấy, thời gian qua Chính phủ cũng đã có nhiều động thái quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Điển hình như ban hành Nghị quyết số 58 ngày 21/4/2023 về một số chính sách, giải pháp trọng tâm hỗ trợ doanh nghiệp chủ động thích ứng, phục hồi nhanh và phát triển bền vững đến năm 2025; Nghị quyết số 33 ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định số 12 ngày 14/4/2023 về gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và tiền thuê đất trong năm 2023… Ngoài ra, từ cuối năm 2022, Chính phủ cũng liên tục phát đi hàng loạt công điện với nội dung liên quan.

Theo ông Đỗ Việt Chiến - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chính phủ, các Bộ ngành đang vào cuộc rất quyết liệt để hoàn thiện bổ sung sửa đổi 3 Luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, đó là: Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh Bất động sản. Không chỉ thành lập tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng để đi đến các địa phương lắng nghe, giải quyết kịp thời, Chính phủ cũng ban hành nhiều thông báo, thông tư, nghị quyết để thực thi trong quá trình đợi pháp lý, giảm độ trễ của pháp luật.

Ngay từ đầu năm 2023, ngành Ngân hàng đã quyết liệt thực hiện các giải pháp góp phần tháo gỡ khó khăn, nâng cao khả năng tiếp cận vốn tín dụng cho khách hàng như: Đảm bảo thanh khoản và mở rộng hạn mức tín dụng ngay từ đầu năm; điều chỉnh giảm liên tục 4 lần các mức lãi suất điều hành của ngân hàng nhà nước. Góp phần tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. 

Theo các chuyên gia, Nhà nước cần tăng cường xây dựng bảo đảm pháp lý cho kinh tế tư nhân yên tâm phát triển, tăng cường hỗ trợ chính sách để kinh tế tư nhân phát triển bền vững nhằm nâng cao tỷ trọng đóng góp của kinh tế tư nhân trong nền kinh tế… Đồng thời, có chính sách khuyến khích hỗ trợ, đặc biệt cho các doanh nghiệp phải trực tiếp làm hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại các dự án ở những vùng khó khăn, các doanh nghiệp áp dụng công nghệ cao, đô thị xanh giúp giảm phát thải, tạo ra nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống người dân...

Các chuyên gia cho rằng, một dự án phát triển đến được giai đoạn có giấy phép xây dựng để thi công mới tạo ra công ăn việc làm, tạo ra đơn đặt hàng cho hàng trăm ngành nghề liên quan. Trong khi đó, hiện quy trình thủ tục để có được giấy phép xây dựng chưa đảm bảo vì nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Do đó, các cơ quan, ban, ngành và địa phương cần có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai.

Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nên tính tới giải pháp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Với phương pháp này, doanh nghiệp có thể tính toán được tiền sử dụng đất mình phải đóng trước khi quyết định đầu tư và hợp tác đầu tư.