Nhận diện lực cản phục hồi thị trường bất động sản TP HCM

>> Bất động sản vào chu kỳ mới, các đại lý đồng loạt tuyển quân “công phá” thị trường

Trong 10 tháng vừa qua, thị trường bất động sản TP HCM dù ở trong thế tăng trưởng âm, nhưng khó khăn đã giảm dần theo quý.

Khó khăn giảm dần, giá vẫn neo cao

Cụ thể, trong quý 1/2023 tăng trưởng âm -16,2%, đến 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng âm -11,58% nhưng đã giảm 4,62% so với quý 1/2023 và đến cuối quý 3/2023 tuy vẫn còn tăng trưởng âm -8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm. Tổng kết 9 tháng đầu năm, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý 1/2023.

Trong 3 quý vừa qua, TP ghi nhận 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn (tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022, nhưng doanh thu huy động giảm 4,7%) gồm 13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%). Trong đó phân khúc nhà ở cao cấp vẫn chiếm 66,37%, phần còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp có 5.051 căn chiếm 33,63% và vẫn tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội.

Thị trường nhà ở TP HCM tiếp tục bị mất cân đối, “lệch pha” sản phẩm nhà ở, tình trạng này đã tái diễn từ 2020 đến nay, chưa được cải thiện. Đáng chú ý, giá nhà vẫn tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn “neo cao”, với căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà, mà nếu không thay đổi chính sách nhà ở xã hội thì người nộp thuế TNCN “bậc 1” (hiện nay quy định dưới 60 triệu đồng/năm) cũng không được mua nhà ở xã hội.

>> TP.HCM thí điểm cho hộ dân có nhà ven kênh rạch mua nhà ở xã hội

Nhận diện khó khăn cần tháo gỡ

Song song với đó, thị trường cũng đối mặt với nhiều khó khăn. Như vướng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch chi tiết.

Vướng quy định về đất ở hoặc đất ở và đất khác yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở và đất khác.

Vướng thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để doanh nghiệp có căn cứ xây dựng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư. 

Thủ tục định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu kiểm tra, tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh (nếu có), mà chủ yếu là vướng trong việc áp dụng Nghị định 44/2014/NĐ-CP vào thực tế, dẫn đến tại thời điểm tháng 3/2023, TP HCM có khoảng 100 dự án nhà ở thương mại với 81.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng (dự kiến trong quý 4/2023 sẽ cấp được hơn 10.000 sổ hồng) và để gỡ vướng này thì hiện nay Chính phủ đang nỗ lực để ban hành Nghị định sửa đổi hoặc thay thế Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, các dự án có đất công, quy định về chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở thương mại cũng đang còn nhiều bất cập.

Thị trường phục hồi từ nửa cuối năm 2024

Tuy nhiên, dù vẫn còn rất khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thứ nhất, Nghị quyết số 18-NQ/TW ra đời là cơ sở pháp lý định hướng Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật liên quan bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, các vướng mắc liên quan đến thị trường bất động sản ở cả 3 cấp độ gồm “vướng luật”, “vướng văn bản dưới luật” và “vướng khâu thực thi pháp luật” đang được xem xét tháo gỡ.

Vướng mắc pháp lý của khoảng 1.000 dự án bất động sản sẽ được khơi thông sau khi các Luật được sửa đổi, thống nhất. Cùng với sự nỗ lực của tất cả các doanh nghiệp bất động sản phải quyết liệt tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực, kéo giảm giá nhà về mức hợp lý thì thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi.

Thứ hai, “tổng cầu” nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của xã hội vẫn rất lớn, nhất là nhu cầu loại nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp trong xã hội rất lớn.

Thứ ba, tầng lớp trung lưu vẫn đang tiếp tục xu thế tăng trưởng vững chắc, mặc dù hiện nay thu nhập của các tầng lớp dân cư nhìn chung đang bị sụt giảm.